Il gagne 500 000€/an avec un hôtel : voici la réalité de l'investissement hôtelier

Il y a eu une amende pour un investisseur en Airbnb à Paris qui a racheté un immeuble de 11 logements, qui est un immeuble social à l'origine, qui a rénové un immeuble avec 11 logements et qui s'est pris une amende de 585 000 euros d'amende. La grande différence entre Airbnb et l'hôtellerie, et ça c'est une différence capitale, c'est qu'avec de l'hôtellerie vous créez la valeur que vous ne faites pas avec Airbnb. Moi je prends soin de mes collaborateurs avant de prendre soin de mes clients. Investir dans un hôtel, c'est un fantasme pour beaucoup de personnes. On imagine des revenus élevés, un actif solide, mais la réalité elle est beaucoup plus complexe. Combien ça coûte vraiment ? Est-ce que c'est rentable ?

Et surtout qui peut réellement se lancer ? Aujourd'hui, on va décortiquer l'investissement hôtelier sans filtre avec quelqu'un qui connaît le terrain. Tu peux retrouver Out of the Box sur YouTube et sur toutes les plateformes d'écoute, Spotify, Apple Podcasts, Deezer et Amazon Music. Et bienvenue dans Out of the Box. Petite pause dans cet épisode pour te parler de deux choses qui peuvent vraiment changer ta trajectoire. Si t'écoutes ce podcast, c'est que l'investissement te parle. Et de mon côté, j'ai créé tout un écosystème pour t'aider à passer à l'action. Le premier pilier, c'est ES Academy, ma formation phare en investissement immobilier locatif. 30 heures de contenu, 91 outils concrets. La méthode complète qui m'a permis de passer de fille de garagiste

à 55 locataires en 3 ans. Plus de 1900 personnes l'ont suivie et tout le monde est satisfait. Le deuxième pilier qui arrive très bientôt, c'est ES Family, une application mobile qui te donne l'environnement, l'outil, la communauté directement dans ta poche pour investir au quotidien. Pour les deux, rendez-vous sur mon site emeline-siron.fr. C'est là que tu vas trouver Academy et tu vas pouvoir t'inscrire également sur la liste d'attentes pour Family. On se retrouve juste après. Bonjour à tous. On se retrouve aujourd'hui avec Maxime Vitoux, un expert en hôtellerie. On va pouvoir aborder plein de points puisqu'on sait que l'hôtellerie, c'est aussi au cœur des discussions aujourd'hui. Bonjour Maxime. Bonjour Emeline.

Je te laisse te présenter. Je m'appelle Maxime Vitoux. J'ai 49 ans. J'ai une carrière internationale dans l'hôtellerie. J'ai fait des études d'hôtellerie en Suisse. Pourquoi j'ai choisi ce métier ? Avant tout pour voyager et rencontrer du monde. C'est ce qui m'intéressait particulièrement. Et après, au fur et à mesure des années, des différentes expériences, je me suis orienté vers une hôtellerie internationale pour boucher qui est vers une hôtellerie plus private, vers les boutiques hôtels. Ça a été les 20 dernières années. Aujourd'hui, j'ai fondé ma société qui s'appelle Altitude Hospitality. Pourquoi Altitude ? Parce que j'ai une passion pour la montagne. C'était tout à fait cohérent. Et j'ai une société de conseils

qui accompagne le développement des hôteliers, family office investisseurs ou particuliers, et une société de gestion hôtelière. Qui aide majoritairement les particuliers dans la gestion de leur hôtel. Une vie bien remplie ? Une vie bien remplie à son à l'heure comme la tienne. Merci d'être aujourd'hui avec nous et de prendre ce temps. On va aborder le sujet de l'hôtellerie. On en entend parler partout en ce moment. C'est un peu l'actif du jour. Il y a eu des moments où on a eu l'habitation, on a eu les locaux commerciaux, où on peut pousser vraiment dessus. Combien ça coûte vraiment d'acquérir un hôtel ? Au bout de combien de temps c'est rentable ? Est-ce que c'est vraiment rentable ou est-ce que c'est juste un placement ?

Est-ce que tu peux nous parler de tout ça ? Le sujet est très vaste. Je vais essayer de schématiser et de rendre la chose la plus simple pour nos auditeurs. Bien entendu, l'hôtellerie, de manière générale, c'est de l'immobilier. C'est lié à un emplacement. Je vais répéter un fameux adage qui dit location, location, location. L'hôtellerie est avant tout de l'immobilier. Il faut bien comprendre ça. Qui dit immobilier ? C'est lié à un marché. Il y a forcément un prix. Pour généraliser, on peut très souvent, c'est ce qu'on fait pour avoir une première approche, c'est déterminer le prix d'un hôtel au prix de la chambre selon le nombre d'étoiles. C'est très large. On peut aller quasiment du simple au double. Normalement, d'une manière générale,

on prend entre 100 et 150 000 euros la chambre en fonction du nombre d'étoiles. Je m'explique. Une étoile, 100, 150 000 euros. Deux étoiles, 300 000 euros. Deux étoiles, 300 000 euros. Quatre étoiles, 450 000 euros. Et 600 000 pour quatre étoiles. Je ne pensais pas que ça fonctionnait comme ça. Ce n'est pas la meilleure manière d'évaluer, mais c'est une manière très simple. Tu te bats pour avoir des étoiles pour créer ta honte. Les étoiles ne sont pas nécessairement significatives de rentabilité. Aujourd'hui, le schéma des étoiles pour un hôtel est plus fait pour le client. Il s'attend à avoir une qualité de service en fonction du nombre d'étoiles. Les étoiles n'ont absolument rien à voir avec un système de rentabilité.

Aujourd'hui, on change d'une hôtellerie avec des standards internationaux sur ce qu'on appelle des gros porteurs. Un hôtel avec énormément de chambres c'est quelque chose de plus intimiste qu'on appelle boutique hôtel. Avec un nombre de chambres réduit mais avec un service plus personnalisé. Quand tu dis un nombre de chambres réduit... Aujourd'hui, on est à Paris. On sait que le nombre de chambres moyens pour un hôtel à Paris est entre 30 et 40 chambres par hôtel. C'est très exclusif. Je reviens à ce que tu dis. Paris va se quantifier par rapport aux étoiles. Entre Paris et la province, c'est quand même pas la même chose ? C'est là où le système dévie. Il y a différentes manières d'évaluer un hôtel. Il y a ce qu'on appelle une manière patrimoniale

en fonction du prix de l'immobilier. Il y a une manière beaucoup plus juste qui consiste à évaluer l'hôtel en fonction du RBE, le revenu brut d'exploitation, qui est multiplié avec un facteur. A ça, on obtient le prix de vente d'un hôtel. C'est une manière très simple de faire une évaluation. Après, on va dans le détail en fonction de la composition de l'hôtel. S'il y a un restaurant, un spa, un séminaire, différents services. Sur Paris, tu peux imaginer qu'un hôtel relativement classique avec juste de la chambre et potentiellement même du petit déj. C'est quand même différent de la province où pour te différencier de la masse, il va falloir peut-être que tu mettes une salle de sport ou un service. La difficulté qu'on a à Paris,

c'est qu'encore une fois, le moindre centimètre carré est exploité. Mais pour un hôtel de 30 chambres sur un hôtel 4 étoiles, il faut compter environ 15 millions d'euros. D'accord. Avec ce qu'on appelle le service petit déjeuner, sans service annexe, c'est-à-dire sans spa. S'il y a un spa, il sera vraiment de toute façon tout petit. Ce qu'on appelle de manière générale un hôtel bureau. Hôtel bureau. Et là, tu nous as dit le montant ? 15 millions. C'est vraiment une fourchette. Et en province ? En province, on va compter sur un hôtel de 30 chambres, sur une métropole, on va être aux alentours d'entre 8 et 10 millions. 8 et 10 millions. Sans trop de rénovation. Après, il y a ce facteur rénovation qui rentre en compte par la suite.

C'est quand même un vrai budget. C'est un investissement très lourd. C'est d'autant plus lourd ces dernières années que bien entendu, le prix de l'immobilier a augmenté d'une manière générale. Et c'est des investissements qui sont très lourds, qui sont lourds en termes d'équipement. Il faut rajouter les équipements. En termes de rénovation qui est souvent inqualitative, c'est qu'il y a énormément de normes. Il y a de plus en plus de normes et que pour un hôtel puisse être au norme, il y a des investissements conséquents. Et après, il y a toute la main-d'œuvre. Et après, il y a toute. On y verra plus tard, mais ça, c'est la cerise sur le gâteau, c'est la main-d'œuvre et c'est le quotidien de l'hôtelier. Quand tu regardes les petites annonces,

parfois tu vois un bâtiment qui peut comprendre 10, 15 chambres qui a été un peu à l'abandon, qui a rénové. On n'est pas sur forcément cet ordre de prix-là. Est-ce que ça va être considéré comme un hôtel ou pas ? Est-ce qu'il y a un autre nom pour ce genre de bâtiment ? Qui a été exploité en hôtel ? Oui, c'est un hôtel. C'est là où il y a un intérêt par rapport à d'autres systèmes de fonctionnement qui arrivent à BNB, mais ça sera dans la deuxième partie du podcast, donc on en parlera plus tard. C'est qu'en fait, vous pouvez créer énormément de valeurs à travers un investissement hôtelier. Les deux sont liés, à savoir la société d'exploitation qui exploite l'hôtel vient donner de la valeur à la société qui est propriétaire

des murs. C'est là en fait où vous pouvez performer de meilleures manières par rapport au marché de l'immobilier. Murs et fonds. Alors j'ai une autre question, c'est quel montage financier est-ce qu'on utilise pour se lancer en termes justement d'apports, d'empreintes, tout ça ? Donc on parle murs et fonds, donc je pense qu'on peut rentrer dans le sujet. J'ai envie de dire, c'est comme n'importe quel investissement immobilier, il y a différentes façons d'investir dans l'hôtellerie. Bien entendu, il faut de l'équitif de fonds propres, le banquier on demande souvent énormément, on demande généralement entre 20 et 30% d'équitifs de fonds propres. On est encore une fois sur des gros montants. À ça, on peut trouver différentes sortes

d'investissements, des banques privées, des investisseurs privés, éventuellement aussi des familles office. C'est moins accessible que ce que je pouvais penser. Tu l'entends tellement partout même, tu vois ceux à la télé, on voit, il y en a un qui se positionne beaucoup sur les hôtels en ce moment, qui est Jonathan Gelov, et t'as l'impression qu'ils achètent des hôtels comme ils vont chercher du pain à la boulangerie. Et quand je t'entends, je me dis bah c'est quand même 15 millions, c'est pas rien.

Je lisais un livre sur ça fait lien avec le monde de la montagne, je lisais un livre sur un alpiniste qui aggravit tous les sommets d'une mètre en moins de 6 mois, il s'appelle Nims D, je sais pas si tu en as entendu parler, on en a parlé l'année dernière qu'il a réalisé ce projet fou et lui était dans sa zone de confort parce que c'était un sportif alpiniste. Donc en fait, pour lui, gravir les montagnes n'était pas compliqué. Par contre, il a dit ce qui a été le plus challenging dans son projet, c'était de trouver les financements. C'était beaucoup plus difficile et il a passé beaucoup plus de temps à chercher des financements, à trouver des financements, à trouver des partenaires qui réalisaient ce qu'ils savaient faire.

Donc là, en fait, la difficulté dans tout ça, c'est de trouver des financements, parce que ce sont des investissements particulièrement lourds. C'est plus accessible si on parle d'un hôtel bureau. Un hôtel bureau, c'est un hébergement seul. Pourquoi ? Parce que vous n'avez pas de restauration. Souvent dans les business plans, quand vous présentez un business plan à une banque, la banque ne va pas prendre en compte le chiffre d'affaires qui peut être généré par la restauration. Pourquoi ? Parce que la restauration est très aléatoire. Aujourd'hui, la restauration classique traditionnelle est en train d'être très perturbée par ce qu'on appelle le food street. En fait, la manière de consommer la restauration change. Exactement.

Et on sait très bien qu'il y a des marches qui sont très faibles dans la restauration. Quand vous présentez un business plan à une banque, souvent, si vous allez présenter un budget à une banque avec de l'émergement et de la restauration, la banque, elle, va enlever le chiffre d'affaires généré par la restauration. Car pour elle, c'est trop aléatoire. Trop de risque. Exactement. D'accord. Et donc là, par rapport à un montage, on se dit quoi ? Tu m'as dit 20 à 30% d'apport. Et en termes de structuration ? Comment ça ? La structuration pour l'acquisition. C'est assez classique. Je ne parle pas de gros investissements d'hôtels de 300, 400 champs, mais généralement, bien entendu, la structuration, c'est une société civile

qui est propriétaire des murs et après, une société d'exploitation qui vient exploiter l'hôtel. Et on met une holding au-dessus. Exactement. Il y a beaucoup de liens avec l'immobilier. Tout l'intérêt de la chose, c'est qu'à partir du moment où on commence à exploiter l'hôtel, c'est d'avoir un différé de remboursement, ce qui permet d'asseoir si on a un différé de remboursement de 1 ou 2 ans, c'est de faire un maximum de trésorerie dans cette première année ou dans ces deux premières années pour être tranquille par la suite. Surtout que, comme on va en parler après, toute la partie RH, c'est lourd, les stocks... Exactement. Comme je l'ai dit, il y a des gros investissements, ce qu'on appelle en FFNI, c'est-à-dire toutes les fournitures,

le mobilier. Ça, ce sont des gros investissements. Et encore une fois, on ramène un investissement à la chambre. Pour un hôtel économique, généralement, on est à entre 10 et 15 000 euros par chambre. Pour un hôtel économique, entre le matelas, la décoration de la chambre, les lampes... On parle vraiment d'investissements qui sont importants. Alors ramener une chambre, on reste dans des sommes qui sont convenables, ramener à 60, 80, voire 100 chambres, ça commence à faire des montants très importants. Et là, encore une fois, la moindre ligne d'économie est très importante. Sur une chambre, c'est infinitesimale. Sur un nombre de chambres, à partir du moment même sans chambre, ça commence à faire des lignes d'économie

qui sont très importantes. Je comprends. C'est vrai que, encore une fois, le côté accessible, ça me semblait beaucoup plus acceptable de base quand on en parlait. Là, on se dit, on n'a pas moins vraiment comme bien immos où tu te dis que c'est quand même à rénover. Je ne sais pas, je prends Marseille, même si on sait qu'il y a de la réglementation, mais on n'a pas possibilité de trouver un bien qui comprend même peut-être 8, 10 chambres. Oui, vous pouvez, c'est possible, mais après, il y a le modèle économique. Vous pouvez trouver 8 chambres, mais le modèle économique sera difficilement viable. Ce que j'entends par modèle économique, c'est que il vous faut toujours un réceptionniste, il vous faut toujours une femme de chambre,

il vous faut toujours un technicien, il vous faut toujours un minimum de personnel pour faire fonctionner un bâtiment, un hôtel. Plus ce nombre de chambres est important, plus vous allez amortir

la masse salariale. J'ai envie de dire, à 9 chambres, votre modèle économique est difficilement viable. Ça commence à devenir intéressant, à partir de 35, 40 chambres minimum, car quoi qu'il se passe, avec 40 chambres, il vous faut un réceptionniste, avec 1 chambre, il vous faut aussi un réceptionniste. Et c'est là, en fait, où on a beaucoup de bâtiments en France qui sont faits entre 10, 15 chambres, le modèle économique est difficilement viable parce que souvent, ce sont des propriétaires qui font tout eux-mêmes, c'est-à-dire qu'ils font les petits déjeuners, ils ont souvent une... Tu te crées une activité, c'est ton business. Ça devient le business, mais il y a un moment où on n'a plus d'autres activités à côté.

Oui, c'est un peu une prison dorée. C'est une prison dorée. C'est une prison dorée si le système est viable. Bien sûr, c'est une prison qui n'est pas du tout viable. Moi, je suis partie en Italie l'été dernier et on a fait de... On a réservé de la chambre d'hôtel mais il n'y avait pas de réceptionniste. Tout fonctionnait par boîte à clés, c'était plutôt bien automatisé. Donc, tu peux aller toucher la corde Airbnb, c'est un peu entre les deux. Qu'est-ce que tu penses de ça ? Parce qu'effectivement, si on se dit réceptionniste obligatoire, effectivement, les coûts, on sait que la masse salariale coûte excessivement cher en France. Si j'imagine mon modèle, je te reprends mon immeuble de 8 chambres à Marseille, où je vais me dire 8 chambres,

je vais essayer d'aller tabler sur quelque chose de plutôt de bonne qualité pour aller me différencier un peu de la masse. Et en même temps, je fonctionne avec un système de boîte à clés, forcément, peut-être sans réceptionniste. J'ai quand même un contact... J'essaye de me mettre dans le mood. J'ai un contact technicien qui peut intervenir à chaque fois s'il y a une galère qui habite à côté pour se déplacer. Qu'est-ce que tu pourrais penser de ce modèle-là ? Est-ce que tu pensais qu'il pourrait totalement venir démonter mon modèle ? Non, mais là, pour moi, on se rapproche plus du système Airbnb. On se rapproche plus du système Airbnb. Ce qui fait la différence entre un Airbnb et un hôtel, c'est le service.

Le modèle tel que tu me le décris, ça s'associe plus à ce qu'on pourrait appeler du co-living. Mais avec des espaces clos. Et encore une fois, ce que je pense, dans ce système d'exploitation, c'est viable si tous les problèmes sont anticipés à l'avance. Ce que je veux dire par « anticiper les problèmes », il faut anticiper les problèmes avant qu'ils arrivent. C'est-à-dire s'assurer que les investissements nécessaires ont été faits à la plomberie. Pour être sûr que la plomberie, on n'ait pas de problème à 2 heures du matin. Ce sont des choses sur lesquelles il ne faut pas lésiner. Un wifi qui ne varie pas, qui est performant, ça peut paraître... Tout le monde en a besoin, surtout les étrangers. J'ai l'impression, en disant ça,

que j'enfonce une porte ouverte. Mais c'est tellement important d'avoir un wifi qui est performant, qui ne saute pas et qui a du débit. A partir du moment où vous avez ça, vous savez que votre client ou votre locataire est en paix, il est tranquille, il ne va pas vous déranger. C'est là où j'ai envie de dire qu'il faut débroussailler le maximum de problèmes C'est quoi la réalité du quotidien quand tu gères un hôtel toi-même ? La réalité du quotidien en tant que directeur d'hôtel, c'est beaucoup d'heures de travail, beaucoup d'heures de présence. C'est très souvent éteindre des incendies. Ce que je disais précédemment, c'est qu'on anticipe les problèmes. C'est un métier qui se fait surtout de manière empirique. Ça nous amène cette capacité

à anticiper les problèmes. J'ai beaucoup appris dans mon métier en faisant beaucoup d'erreurs. Je le dis aujourd'hui beaucoup plus facilement que j'ai appris à corriger les choses par la suite. C'est fait de beaucoup de choses. Quand on est directeur d'hôtel ou hôtelier, c'est un métier où il faut savoir faire plein de choses. Faire du relationnel, faire de la finance, gérer des comptes d'exploitation, parce que le technicien n'est pas là 24 heures sur 24. Il faut être capable de réparer une fuite, de remonter les manches, multifonctions, déboucher les toilettes. Il faut avoir beaucoup de connaissances, de revenus management. Il faut surtout avoir, ce qui est le plus important, des connaissances sociales en droit social.

Avant de m'occuper de mes clients, je m'occupais toujours de mes collaborateurs. Mes collaborateurs étaient bien, mes clients étaient bien. Oui, ça se répercute de toute façon. Exactement. Moi, je ne suis que le chef d'orchestre. Ce n'est pas moi qui suis

en contact direct avec le client, ce sont mes collaborateurs. Moi, je prends soin de mes collaborateurs avant de prendre soin de mes clients. C'est un peu de l'entreprenariat. C'est de l'entreprenariat, mais l'hôtellerie est un métier de long terme. C'est là où on retrouve beaucoup de similitudes avec l'immobilier. À partir du moment où j'ai des collaborateurs, où j'ai des employés qui ont un taux de turnover, c'est-à-dire de roulement faible, j'arrive à travailler dans la durée. Si j'ai un taux de turnover qui est très élevé, si ça rentre, si ça sort au niveau du personnel, on n'arrive pas à avoir de la constance. Ce qui fait aujourd'hui la différence entre un hôtel moyen et un hôtel de performance, c'est la constance dans les employés.

Encore une fois, ce sont les employés qui délivrent le service. C'est éviter le turnover. Une fois que vous arrivez à trouver une équipe stable, fixe, c'est là où vous touchez du doigt la perfection dans votre travail. C'est là où le travail du directeur devient très facile. Mais pour atteindre ce niveau-là, ça demande un gros travail. Ça prend du temps. C'est pas évident. C'est un métier de présence.

Il faut aimer développer les gens. L'hôtellerie est un métier où on peut commencer comme plongeur et avancer dans une carrière. J'en suis convaincu et j'ai surtout donné la chance à des collaborateurs qui n'étaient jamais issus de l'hôtellerie de travailler dans l'hôtellerie. Je n'ai jamais recruté des gens qui n'étaient issus que de l'hôtellerie. Ils n'ont pas besoin de cocher toutes les cases. Ce qui m'intéresse, c'est la personnalité. Quand j'avais des collaborateurs en entretien, ce qui m'intéressait, c'était ce que voulait faire la personne en face de moi. C'était le ressenti. Ce qu'on retrouve de moins en moins aujourd'hui dans notre société, c'est le ressenti, c'est lui donner la chance. Pour avoir mon premier travail,

j'ai toujours voulu redonner cette chance que j'ai reçue. On laisse sa chance au produit. Mais le quotidien d'un directeur d'hôtel est fait de beaucoup de choses qui sont très complexes. Si tu te mets dans la peau du côté investisseur,

est-ce que c'est vraiment rentable ? Est-ce que c'est plus du placement ? C'est rentable sur le long terme. On dit combien de temps ? Il faut généralement compter ce qu'on appelle une année de croisière dans un schéma qui est très profitable. On va arriver au mieux à 3 ans. Dans un schéma classique où on est plus vers les 5 ans. On arrive à un chiffre d'affaires qui est stable, qui est construit, qui est solidifié. Mais la rentabilité, encore une fois, va dépendre du financement. Si vous prenez moins d'equities, moins d'apports, bien entendu, ça sera rentable sur le plus long terme. Mais sur le long terme, vous êtes toujours... Est-ce que c'est de l'immobilier ? Oui, bien sûr. Avec les murs que tu achètes, c'est peut-être plus la partie exploitation.

C'est plus la partie exploitation qui devient un peu plus... qui devient un peu plus complexe. Si je dois résumer, vous retomberait toujours sur vos pieds grâce à l'immobilier. Grâce à l'immobilier. On est immobilier, toujours. On en revient toujours à l'immobilier. Moi, je conseillerais à un jeune qui veut se lancer dans l'hôtellerie, c'est d'acheter Murifon. Alors attends, tu me dis un jeune qui veut se lancer dans l'hôtellerie. Oui, quand je dis jeune. C'est quoi, d'ailleurs, l'avatar de l'investisseur dans l'hôtellerie ? C'est quelqu'un qui est arrêté d'une fortune ou qui a vendu sa boîte, ce genre de choses ? Alors, le portrait type, il est très... Aujourd'hui, le jeune jeune qui n'a pas de fonds propres... Bonne chance.

On va oublier. C'est plus... Il y a des groupements d'investisseurs qui investissent dans l'hôtellerie de cette manière. Vous avez beaucoup de familiers office qui investissent dans l'hôtellerie. Et vous avez des fonds spécialisés dans l'hôtellerie qui investissent dans l'hôtellerie. Mais aujourd'hui, ce que je disais en début, c'est qu'on change de schéma, on va vers une hôtellerie beaucoup plus exclusive, à savoir boutique hôtel. Alors, boutique hôtel, définition historique du boutique hôtel. À l'origine, le mot vient parce que chaque chose était à vendre dans l'hôtel. C'est pour ça qu'on l'appelait boutique hôtel. Aujourd'hui, on emploie le mot boutique hôtel sans trop savoir la signification. Pour résumer ou définir le mot boutique hôtel,

c'est un hôtel avec un nombre de chambres réduit, où on a un service beaucoup plus exclusif que dans ce qu'on appelle un gros porteur avec 150-200 chambres. C'est vrai que le terme, on ne se rend pas compte. C'est pas vendeur ? Non, c'est pas du tout vendeur. On l'emploie sans savoir ce que ça veut dire, mais à l'origine, c'était parce que le mobilier de l'hôtel était avant. D'accord, intéressant. C'est vrai que quand je vois hôtel et je vois boutique hôtel, je me dis que ça ne me chauffe pas trop. Alors que là, si tu me dis que c'est beaucoup plus exclusif, qu'il n'y a pas beaucoup de chambres, qu'on a un service plus important, j'ai beaucoup plus envie de cliquer. C'est fait pour faire vendre. Aujourd'hui, vous avez plus envie

d'avoir un service qualitatif où on vous reconnaît, où on vous accompagne, où vous passez plus de temps à l'arrivée qu'un check-in fait dans un hôtel où vous faites votre check-in à la chaîne. Aujourd'hui, on a besoin de ça, on a besoin de reconnaissance sincère. Et ça, c'est vraiment ce qui fait, aujourd'hui, je pense, la différence. Quand vous arrivez dans un hôtel standardisé, bien sûr que vous avez de la reconnaissance, mais la personne qui est en face de vous va déverser les mots qu'on va lui demander, ce qu'on appelle les éléments de langage, qu'on va lui demander de répéter, mais on ne va pas retrouver cette sincérité ou cette authenticité qu'on va retrouver beaucoup plus facilement On a envie d'humain, on a envie de ne pas être un numéro.

Exactement. On a envie d'avoir de la considération. D'accord. Merci. Ok pour cette partie-là.

Donc là, on a parlé de l'avatar, on a parlé de combien ça coûte, combien de temps avant d'être rentable.

On a parlé également de l'apport, on a parlé de l'emprunt, des investisseurs. Comment est-ce que tu peux expliquer le fait que, je dirais, ces deux dernières années, on entend de plus en plus parler de l'investissement dans l'hôtellerie, alors que de l'autre côté, on entend les Airbnb qui ont mangé énormément de parts de marché. Qu'est-ce que t'en penses de ça ? Est-ce que c'est ok pour toi ? Est-ce qu'on met la réglementation sur le Airbnb parce que les hôtels ont vraiment été impactés par cette place des Airbnb dans le marché ?

Sujet très vaste, très large. Je pense que Airbnb a permis à une catégorie de personnes de voyager plus facilement.

Je pense que Airbnb, à l'origine, a rendu le voyage plus accessible. Je pense que c'est une très bonne chose. Beaucoup de gens sont partis en week-end parce qu'il y avait des Airbnb et que le Airbnb était moins cher

que d'aller passer un week-end dans un hôtel. Le problème, c'est que Airbnb s'est développé sans avoir une législature derrière ou sans avoir un cadre. Bien souvent, de manière générale, quand ça se développe et qu'il n'y a pas de cadre, ça part dans tous les sens. Il n'y a pas eu de réglementation. On trouve tout et n'importe quoi. La semaine dernière, je crois que c'est la semaine dernière, tu me confirmeras ou pas, il y a eu une amende pour un investisseur en Airbnb à Paris qui a racheté un immeuble de 11 logements, un immeuble social, à l'origine, qui a rénové un immeuble avec 11 logements et qui s'est pris une amende de 585 000 euros d'amende. C'est la plus grosse amende infligée en France. C'est énorme. C'est énorme.

Ça vient mettre un cadre à tout ça et je pense qu'on en avait besoin. Ils l'ont pris pour faire un exemple. Je ne sais pas si on peut considérer que ça faisait une concurrence directe à l'autorité de manière générale parce que les clients qui à l'origine prenaient Airbnb n'allaient pas nécessairement loger dans des hôtels. On ne peut pas dire que c'était une concurrence directe. Je pense qu'on pouvait dire que c'était une concurrence déloyale parce qu'on n'était pas sur le même marché où on ne se battait pas avec les mêmes armes. La complexité d'un hôtel, c'est que c'est extrêmement normé. Vous avez des règles incendies, vous avez des règles sociales, vous avez des règles d'accessibilité. Quand vous construisez un hôtel,

c'est lourd, c'est très très lourd. Oui, parce qu'on est sur un projet établissement récemment du public, donc RP, niveau quoi ? Niveau 5 ? Non ? Tu faisais ça quand dans mon ancienne vie avec les centres co ? Je préfère rien dire que dire une bêtise, mais c'est lourd, c'est très très lourd. Il y a des bureaux d'études qui planchent dessus lorsqu'on a un projet hôtelier et souvent ça demande un gros travail à l'architecte pour trouver la place pour rendre certaines choses à l'OPM, ce que n'a pas Airbnb. En termes de rentabilité, un Airbnb est rentable tout de suite. Vous faites du cash, vous faites des travaux, ou même vous êtes propriétaire, vous mettez en location, vous avez du cash qui rentre tout de suite. C'est un rendement immédiat.

À l'inverse, à l'inverse de l'hôtellerie où vous avez des charges à payer, sur le long terme vous êtes toujours gagnant.

C'est deux visions, une vision court-termiste pour le Airbnb, une vision sur le plus long terme pour l'hôtellerie.

Je trouve que l'hôtellerie devient intéressant lorsqu'il y a un effet d'échelle, parce qu'on rentre sur quelque chose de plus volumineux. La grande différence entre Airbnb et l'hôtellerie, et ça c'est une différence capitale, c'est qu'avec de l'hôtellerie, vous créez de la valeur. Ce que vous ne faites pas avec Airbnb. Airbnb, en fait, vous n'allez pas valoriser un fonds de commerce.

Votre Airbnb, que vous le vendiez ou pas, il aura la valeur de la valeur du marché, de l'immobilier. Ça fait une année, je vois des gens, notamment avec de la Love Room, qui essayent de vendre le côté fonds de commerce. Il existe un package de deux Love Rooms qui fait tendre rentabilité. Je vois mon fonds de commerce et mes murs. Ils vendent murs et fonds. Qu'est-ce que tu en penses ? C'est faux.

C'est la grande différence avec l'hôtellerie. C'est qu'en fait, l'hôtellerie vous permet à partir du moment où vous avez un fonds de commerce, vous avez les deux choses. Dans une exploitation d'hôtel, vous avez deux choses. Vous avez la société qui exploite l'hôtel et vous avez la société qui est propriétaire des murs. Vous avez toujours les deux. Je schématise. Là où c'est intéressant, c'est que la société, si l'hôtel performe, vous permet de vendre la partie immobilière au-dessus du prix du marché.

Je m'explique. Ça veut dire que tu vends beaucoup plus les murs que les fonds dans ces moments-là ? Non nécessairement. Vous pouvez vendre, vous pouvez... Ce que tu vois, souvent, c'est ce qui est vendu. J'aurais dit que tu gardes les murs et que tu vends le fonds de commerce. Bien que c'est vrai que dans mon ancien job, on appelait ça « Say Lend This Back », où justement, ils vendaient les murs, ils gardaient le fonds de commerce pour récupérer du cash et réinvestir ailleurs.

En fait, vous pouvez démembrer, à savoir, être exploitant, propriétaire de la société d'exploitation, et en même temps, être propriétaire de la société qui possède les murs. À l'inverse, vous pouvez avoir un propriétaire différent pour la société d'exploitation et un propriétaire différent, bien entendu, pour les murs.

Là où l'hôtellerie devient intéressante, c'est qu'en fait, si l'hôtel performe, vous donnez une valeur plus importante à la société qui exploite l'hôtel.

La société immobilière qui détient les murs va être aussi valorisée en fonction de la performance de l'hôtel. C'est là où ça devient très intéressant. Souvent, on considère que le chiffre d'affaires représente entre 10 et 15 % du chiffre d'affaires de l'hôtel. Par conséquent, plus vous faites de chiffre d'affaires, plus vous allez valoriser la partie immobilière. Ça veut dire que vous pouvez même performer au-dessus du marché, en termes d'immobilier. C'est ça.

C'est un schéma que je trouve intéressant sur le long terme. On n'est pas sur la même typologie ni d'investisseur, ni d'entrepreneur entre du Airbnb et de l'hôtellerie. On passe le step up. Ce que je trouve intéressant par rapport à l'entrepreneuriat, c'est vraiment que vous créez de la valeur. Ce que vous ne faites pas du tout dans le Airbnb. C'est une machine à cash jusqu'au moment où vous créez de la valeur sur le remboursement de votre vie. Exactement. Mais vous ne créez pas un fonds de commerce ou vous ne créez pas de la valeur sur le long terme. Qui pourrait se valoriser et se revendre à l'instant T. Merci beaucoup Maxime pour tous ces éléments là. On a bien compris que investir dans l'hôtellerie c'est rentable sur du long terme.

Par contre, ce n'est pas du tout pour tout le monde parce que tout le monde n'a pas la même bourse. Ou alors il faudra faire un groupe pour y aller en pool avec des investisseurs différents. Merci pour tout ça et on se retrouve pour un prochain épisode. L'hôtellerie ce n'est pas un investissement comme les autres. C'est un business exigeant, structuré et qui demande une vraie vision en termes. Mais bien maîtrisé ça peut devenir un levier extrêmement puissant. Tu peux retrouver cet épisode en vidéo sur Youtube et en audio sur Spotify, Apple Podcasts, Deezer et Amazon Music. Si cet épisode t'a été utile, pense à t'abonner et laisse une note et à partager autour de toi. A très vite dans Out of the Box.