Immobilier : comment éviter les arnaques travaux et protéger son investissement ?

Emeline, il faut savoir qu'en 2024, plus de 26 000 arnaques à la rénovation ont été déposés sur la plateforme Signal Conso. Préjudice moyen par personne arnaqué, 20 000 euros. 80% de ces arnaques auraient pu être évités si les personnes avaient eu les bons réflexes. Quand tu démarres dans l'investissement Emo, t'es un peu entre deux chaises et tu te dis ok, je veux pas me faire avoir, mais en même temps j'ai pas le budget. La pire erreur que font les investisseurs débutants, c'est de sous-estimer le prix des travaux et surtout, à mon avis, choisir une entreprise uniquement par le prix. Et un chantier qui a été prévu à 35 000 euros va finir à 45 000 euros.

Bienvenue dans Out of the Box, un format simple 30 minutes pour comprendre l'investissement en répondant à une question, des chiffres, du concret, de la stratégie. Et aujourd'hui, on va parler d'un sujet important, on va parler d'investissement immobilier et notamment de travaux, comment choisir son entreprise travaux, comment éviter de se faire avoir. On démarre tout de suite. Bonjour à tous et bienvenue dans Out of the Box. Aujourd'hui, on va parler d'un sujet important, on va parler d'investissement immobilier et de comment sélectionner une bonne entreprise travaux, comment savoir si elle est vraiment sérieuse dès le début et éviter de se faire arnaquer. Et je retrouve Eudes Sorel d'Eggboe pour nous accompagner sur le sujet.

Bonjour Emeline, merci beaucoup pour l'invitation. Moi, c'est Sorel d'Eggboe. J'ai créé une entreprise de travaux qui s'appelle Monsieur Rénovation et qui a la particularité d'accompagner les investisseurs immobiliers sur la partie travaux, donc Rénovation tout corps d'État, dans toute la France. Aujourd'hui, vous achetez un bien à plusieurs centaines de kilomètres de chez vous. Nos équipes seront à même de vous accompagner en visite pour le bien, de vous réaliser le devis et de réaliser les travaux pour votre investissement locatif. Alors, on va commencer avec, je dirais, le béaba de la question. Ça va être, qu'est-ce qu'on va demander comme document à une entreprise pour, je dirais, faire un peu ces premières vérifications sur la boîte ?

Emeline, il faut savoir qu'en 2024, plus de 26 000 arnaques à la rénovation ont été déposés sur la plateforme Signalconso. Préjudice moyen par personne arnaquée, 20 000 euros. 80% de ces arnaques auraient pu être évités si les personnes avaient eu les bons réflexes. Donc c'est ce qu'on va voir tout de suite. Le premier réflexe, pour moi, c'est de vérifier si l'entreprise existe réellement. Donc on va sur Infogriff, par exemple. On tape le numéro de sirette ou le nom de l'entreprise et on vérifie qu'elle a une bonne existence. L'autre point à vérifier immédiatement, c'est la date de création de l'entreprise. Si vous embauchez une entreprise qui a trois mois d'existence pour vous réaliser 80 000 euros de travaux, c'est pas une bonne idée.

Prenez des entreprises qui ont déjà de l'expérience et qui ont travaillé avec des personnes de votre entourage ou du moins qui ont des références. L'autre point à vérifier sont les assurances. Est-ce que l'entreprise dispose d'une responsabilité civile très important et d'une responsabilité décennale ? Vous demandez une attestation certifiée que vous allez vérifier en appelant tout simplement l'assureur pour lui demander si l'assurance est légitime. L'autre point à vérifier dans le cadre de travaux où vous obtenez des aides, c'est que l'entreprise bénéficie bien de la certification RGE. Certaines entreprises ont eu une certification mais ne la possèdent plus. Si vous vous engagez avec cette entreprise, vous n'obtiendrez pas les aides.

Donc vérifiez bien que l'entreprise les possède. Alors attends, c'est que déjà tu par rapport au RGE là, ça veut dire qu'une boîte peut être RGE pendant un temps et en fait sa certification elle saute. Toi dans ta tête tu crois qu'elle l'est encore ? Parce que c'est valide combien de temps la certif ? Alors la certif il me semble est valide deux ans. Ensuite il y a des contrôles et à l'issue de ces contrôles, l'organisme décide si l'entreprise conserve sa certification ou pas. Donc l'entreprise peut très bien avoir perdu sa certification mais continue de l'exposer sur son site internet, continue de l'avoir sur son camion, continue de l'avoir sur ses devis. Et vous, vous ne pourrez pas savoir si la certification est toujours valide.

Ah ouais, c'est pas évident quand même. Donc là on se dit déjà dans les docs à vérifier, on a dit on va sur societe.com, paper, ce genre de choses. On a le KMIS, on va avoir l'assurance décennale, la RC Pro. C'est ça, responsabilité civile, bien sûr. Et déjà c'est une bonne base à vérifier auprès de l'assureur. Parce que si vous ne faites pas les vérifications auprès de l'assureur, vous pouvez très bien vous retrouver avec une fausse assurance. Ou alors vous pouvez avoir un papier d'assurance parfaitement valable mais des cotisations qui ne sont pas payées. Si les cotisations ne sont pas payées, comme j'ai pu le voir récemment avec certains clients qui sont venus me voir parce qu'ils ont eu des soucis, en fait la partie du chantier qui aura été faite par l'artisan

ne sera pas couverte par sa garantie décennale. C'est pas évident quand même. Parce qu'il faut faire la démarche de se dire OK, j'appelle l'assureur. Et on a toujours tendance un peu à bacler cette étape-là. Moi je vais rajouter un petit truc, c'est aussi le code APE sur le Camis puisque une entreprise qui va être potentiellement inscrite avec un code APE type plomberie, si vous la prenez pour faire de la peinture, OK, en fait elle va être couverte pour de la plomberie mais pas du tout pour de la peinture. Et on peut imaginer plus grave, si l'entreprise elle est couverte pour de la peinture mais que vous l'engagez pour faire des travaux en couverture, donc en toiture, et que la personne, je ne sais pas, elle tombe du toit,

il y a une galère, il y a un trou énorme, etc. Donc ça peut aller très très vite quand même. Exactement. Alors ce qu'il faut savoir, c'est que sur l'assurance décennale, tous les lots que réalise l'entreprise pour vos travaux doivent être couverts par l'assurance. Donc l'assurance mentionne bien tout ce qui est pause de cuisine, étanchéité, peinture, carrelage, etc. Donc vérifiez bien sur l'assurance que tous les lots qui vont être réalisés sur vous sont bien couverts par l'assurance décennale. Et ce qui est dur aussi, je trouve, c'est que tu vois, moi quand j'ai commencé, j'avais pas forcément les moyens de prendre une grosse entreprise, je dirais, de voie de mesure. Mais un auto-entrepreneur, la plupart du temps,

il prend pas une assurance décennale parce que ça coûte une blinde. Et moi c'est vrai qu'il me disait, c'est pas que je veux pas, c'est que je n'ai pas les moyens encore. Et quand tu démarres dans l'investissement et mots, t'es un peu, tu vois, entre deux chaises et tu te dis, OK, je veux pas me faire avoir, mais en même temps, j'ai pas le budget. Donc réussir à trouver un équilibre entre les deux, c'est assez compliqué. Parce que c'est pas parce que le gars n'a pas une assurance décennale qui va te pourrir ton chantier et qui fera pas les travaux. Qu'est-ce que tu en penses ? Dans ces cas-là, il faut savoir habitrer. Quel type de travaux ? J'ai un budget limité. Quel type de travaux je peux faire moi-même ? Je peux peut-être faire la peinture.

Je peux peut-être poser les sols. Je peux peut-être monter les meubles moi-même. Mais tous les travaux techniques, plomberie, électricité, il faut absolument les faire avec un artisan qui a les bonnes garanties. Je suis carrément aligné. Il y a ce qu'on peut faire nous, ce qu'on peut déléguer à quelqu'un où on va payer moins cher et en plus sans TVA. Aussi, un entrepreneur qui démarre la plupart du temps, il n'a pas de TVA. Et vous, quand vous démarrez, soit en SAI, vous ne vous êtes pas assujetti, soit en tant que personne particulier, on n'est pas assujetti non plus. Donc comme ça, ça permet de trouver un petit équilibre. Et c'est vrai que élect, plomberie, gros oeufs, toiture, on laisse ça au professionnel.

Exactement. Et je rajouterais un petit point aussi, un document à exiger. C'est peut-être des photos et des contacts. Bien sûr, photos, contacts. Vous pouvez très bien appeler les anciens clients de l'entreprise pour prendre le pouls et savoir un petit peu comment ça s'est passé. Dans les documents aussi, qu'on va aller vérifier, c'est qu'on va se rendre sur Peppers, la plateforme, et qu'on va aller regarder si on peut avoir des informations sur la santé financière de l'entreprise. J'ai eu un cas récemment avec une investisseuse qui s'est retrouvée empêtrée avec une entreprise qui ne pouvait pas finir les travaux. Je suis allé sur Peppers pour regarder et je me suis rendu compte que, d'une part, l'entreprise avait un montant d'URSAF

qu'elle n'avait pas payé, donc il y avait une condamnation. Donc ça, peut-être que ça a été résolu depuis, mais en tout cas, le jugement était affiché, mais beaucoup plus grave. Au niveau de la santé financière de l'entreprise, l'entreprise avait une dette de plus de 240 000 euros. Donc, on imagine bien qu'une entreprise qui a une dette de 240 000 euros, l'argent de votre chantier va commencer par servir à rembourser cette dette, et fatalement arrivera un moment où ça va être peut-être compliqué pour cette entreprise de terminer votre chantier. Donc, attention. Tu vois tout ça sur Peppers ? Lorsqu'il y a un jugement, s'il est affiché sur Peppers, il y a une partie sur Peppers où c'est affiché. Il y aura une capture d'écran.

Dans mon ancien job, on mettait des alertes, alors c'était sur Société.com, je ne sais pas si sur Peppers ça se fait. Si ça se fait aussi. Mais si la société passait potentiellement soit en liquidation, soit il y avait quelque chose, un update en tout cas, on recevait un mail et une alerte, et on pouvait se dire, tiding, galère. Moi je le faisais, c'était comme j'étais en... je gérais les locaux commerciaux. Je voulais que mes locataires, si jamais ils passent en liquidation, avant de me retrouver en galère pour que je puisse déposer potentiellement mes loyers à payer, je puisse être, je dirais, payé, m'inscrire en tout cas dans la liste des créanciers pour récupérer quelque chose. Parfaitement, exactement. Donc voilà, l'ensemble des vérifications à faire.

On pourrait rajouter, aller regarder les avis Google. Aujourd'hui on sait qu'il y a beaucoup d'avis Google, les avis s'achètent. L'entourage pose des avis, même s'ils n'ont pas fait de travaux avec l'entreprise. Donc on peut aller jeter un œil. Mais pour moi, le plus important, c'est d'aller demander à l'entourage, les personnes qui ont travaillé avec cette entreprise, et ses références. Aller sur place aussi, voir les travaux. Aller sur place si on peut voir les chantiers en cours. Mais encore une fois, là-dessus, l'artisan montrera ce qu'il veut. Ouais, c'est vrai. Par contre, si t'es pas content... Moi c'est vrai, si vous n'êtes pas content d'un chantier, mettez-le sur Internet, entre dans les avis. Parce que parfois, effectivement,

ils vont avoir leur tante, leur frère, leur soeur, qui vont mettre un avis. Ils ont trois avis positifs, et tu te dis, c'est génial. Mais le gars qui s'est fait arnaquer, il a pas posé son avis, et toi t'es dans la galère après. Donc super. On peut peut-être continuer sur comment justement analyser un devis, puisqu'on n'est pas encore passé dans le step où on a validé GO. Là on est vraiment dans l'analyse pour savoir si l'entreprise est sérieuse. Est-ce que t'as des tips ? Mais bien sûr. Donc il faut savoir qu'aujourd'hui, la première chose du devis, le devis se compose de la main-d'œuvre et de la fourniture. Déjà dans un premier temps, on va rester un petit peu en lien avec ce qu'on a vu avant. Pour juger du sérieux d'une entreprise,

vous pouvez juger de est-ce que l'artisan me répond de manière assez régulière. Je l'appelle le lundi, s'il met une semaine ou dix jours à me rappeler, c'est un peu en kikinan. Est-ce qu'il me rappelle assez tôt pour qu'on puisse travailler sur le devis ensemble ? Le deuxième point, c'est, il y a plusieurs ajustements à faire dans le devis. Je ne tombe pas dans le tout est inclus, il n'y a pas de souci, ne vous inquiétez pas. Le devis est forfaitaire avec réflexion salle de bain pour 8 000 euros. Ça c'est des choses qu'il faut absolument pas accepter. Puis ça se fait interdit. Exactement, c'est ça. Dans un devis, il doit y avoir la distinction entre fourniture et pause. Il doit y avoir tous les lots de marquée,

donc j'ai un lot électricité. Qu'est-ce qui comporte ? Tout ce qui va être refait dans la partie électricité. Est-ce que c'est en goulotte ? Est-ce que c'est en encastré ? Quelle marque va être utilisée ?

Tous les éléments qui concernent la partie électricité. Pareil pour la partie peinture. Est-ce que c'est du blanc ? Est-ce que c'est de la couleur ? Est-ce qu'on va enduire les murs ? Pour chaque lot, je dois avoir le descriptif dans le devis. Ça, ça va vous permettre d'avoir une lecture complète de votre chantier et de comprendre si votre projet a bien été synthétisé dans le devis. Et ça arrive plus souvent qu'on le pense. Moi, quand je fais des coachings, j'en reçois plein les devis. Et parfois, je vois juste ça. Réfection salle de bain, 4000 euros. Non. Et tu te dis, OK, vous vous rendez peut-être pas compte, mais ça veut dire qu'est-ce qui est utilisé comme carrelage ? Est-ce qu'il y a bien une paroi de douche ?

La paroi de douche, elle est quelle couleur ? Est-ce qu'il y a un mítigeur ? Quelle est la marque du mítigeur ? On est sûr du gros et on est sûr du Joseph de la Font. On est sûr quoi ? Il y a des spots, il n'y a pas de spots. Il y a un meuble, il n'y a pas de meuble. En fait, il y a trop de possibilités. Il y a un bac à douche. Ça peut être un bac à douche en céramique. Ça peut être un bac à douche en plein de choses. Donc, il faut détailler parce que sinon, est-ce qu'il arrive souvent ? Malheureusement, dans ces moments-là, les entreprises sont moyennement clean. Ils prennent les produits les moins chers possibles. Moi, ça m'est arrivé où j'ai un gars qui avait pris une... Il me faisait un chantier. Il avait pris les bombes de douche les moins chères de chez Leroy Merlin.

On était sur 8 euros, je crois. Ils ont tout tué. C'était un enfer. J'avais des petites fuites partout. C'était catastrophique. C'est exactement ça, Emeline. Donc, les marques et les types de produits peuvent être mentionnés dans le devis ou alors ils peuvent être mentionnés sur un document annexe, une shopping list par exemple, qui aura été fournie par la décoratrice et l'artisan s'engage à se référer à cette shopping list pour le projet. Également, on va retrouver les conditions de paiement sur le devis. Très important, ne payez jamais plus de 30% d'accounts. Donc, le devis peut se découper en 30, 30, 30, 10 à l'élevé des réserves, ce qui vous permet d'être sécurisé et de ne pas trop payer pendant le chantier.

Alors, pour donner un peu de matière, pour le détailler, donc c'est vrai que pourquoi vous donnez les 30% à la base, c'est qu'il faut bien que la boîte, elle puisse simplement acheter les matériaux. Sinon, ça veut dire qu'il est obligé de les avancer de sa poche. C'est un peu galère pour la gestion de trésorerie tout simplement de la société de travaux. Donc, les 30%, il paye les matériaux. Tu me dis si je ne me plante pas. Ensuite, il y a les 30% d'après puisque là, on est en cours tout simplement. Les 30%, on est sur le poste un peu de finition et on garde les 10%, qui seront donc la levée des réserves. En fait, à la fin, quand le chantier est quasiment terminé, il y aura toujours des trucs à faire. Vous ne dites pas, l'entreprise a la bâclée, il y a des trucs qui vont bas.

En fait, ça s'appelle la vie, c'est un chantier. Il y a toujours des trucs à redire. Et même moi, avec les entreprises, avec tes gars, j'ai toujours des trucs à dire, surtout que je suis extrêmement casse-pied sur les joints. Donc, c'est un document qu'on vient remplir, qu'on vient noter tout ce qui ne va pas et en attendant, c'est un peu comme ça qu'on garde l'entreprise travaux et qu'elle ne se barre pas parce qu'il reste de l'argent qu'on doit encore payer. Et eux, ils ont un temps à partie pour faire ces petits travaux pour finir totalement le chantier. Exactement, j'ai l'habitude de dire que les finitions, c'est un autre chantier parce que généralement, les équipes sont usées par le chantier. C'est là où elles vont entraîner des pieds,

mais c'est là où il faut être le plus vigilant. C'est là où il faut être le plus patient également. Donc, à la limite, quand vous avez payé 90% et il reste 10% de finition, ce n'est pas grave si vous laissez une semaine aux gars pour se reposer, pour voir plus clair, revenir sur le chantier. Vous, vous avez fait le tour de votre côté et là, les gars s'y recollent pendant une semaine en fonction de la taille du chantier, une semaine, dix jours s'il faut pour vous faire des finitions nickels et vous pouvez payer les 10% restants. Il y a un sujet aussi dont on me pose une question régulièrement, c'est notamment sur le carrelage. Tu vois, parce que je fais un devis dans mon bien-himeau, je ne sais pas encore forcément le type de carrelage que je vais mettre au sol,

je n'ai pas fait la déco. Et pourtant, pour le chiffrage, c'est important. Bien sûr. Comment est-ce que tu fonctionnes ? On peut partir sur une basse simple, un prix au mètre carré. Donc, on peut décider dans le devis de ne pas choisir le modèle du carrelage, mais de partir sur 30 euros, 35 euros, 40 euros en fonction du standing que vous les donnez à l'appartement. L'artisan inclura la fourniture d'un carrelage à tel prix pour vous. Donc, vous pourrez choisir un carrelage à 30 euros. Lui vous mettra peut-être 35 euros parce que l'entreprise marche toujours sur le matériel. Mais au moins, vous savez qu'une fois que vous aurez avancé avec votre architecte, votre décorateur, ou vous aurez fait votre choix, vous pourrez puiser dans une enveloppe de 30 euros

pour acheter votre carrelage. Oui, c'est plus facile comme ça. Oui, ça permet d'avoir un devis assez vite sans attendre le retour de la décoratrice ou du décorateur, de l'architecte et sans attendre que vous, vous ayez choisi les matériaux. On part sur un prix moyen de matériaux. Comme ça, vous avez déjà un retour du budget global du chantier avant même d'avoir commencé la sélection des matériaux. Et en termes de délais ? En termes de délais, pas de pression sur l'artisan. Ce qui va se passer généralement, on va le voir après, c'est qu'une entreprise est capable de vous donner des faux délais pour pouvoir signer le chantier. Et ensuite, une fois que le chantier est terminé, vous vous rendez compte que les délais ne seront pas tenus.

Donc moi, je vous invite à poser la question réellement à l'artisan, une fois que vous avez fait toutes les vérifications, que l'entreprise vous semble honnête et correcte, de demander le délai réel et d'ajouter dans votre tête une marge de sécurité d'environ 10-15%. En gros, l'astuce que je dis toujours, un chantier de deux mois, je rajoute deux semaines. Trois mois, je rajoute trois semaines, etc. Et ça permet vous d'avoir une marge et de vous dire non, non, non. Mes meubles, mon mobilier, je vais les faire monter à telle date, avec la marge, comme ça vous n'êtes pas frustrés si le chantier prend du retard. Il y a plein de raisons qu'on va évoquer qui peuvent amener des retards sur un chantier. Donc, soyez vigilants par rapport au délai.

Excellent, elle est bonne cette astuce, j'aime bien. Moi, c'est vrai que je rajoute toujours trois semaines de base, mais parce que mes chantiers durent aussi souvent trois mois. Oui, c'est exactement ça. C'est à peu près ce qui se fait. Je dirais que moi, là, une colonne de quatre en cours, mais sur trois mois de travaux. Et je suis assez aligné sur le fait de ne pas mettre trop la presse sur les artisans parce qu'en fait, alors oui, de tous les cas, eux, ils vont se dépêcher pour faire le chantier parce que plus ils ont fini un chantier tôt, plus ils ont le cash qui rentre d'un coup et ils peuvent enchaîner le chantier d'après. Bon, après attention, il y a aussi des entreprises qui commencent qu'un chantier en même temps.

Oui. Comment tu as une astuce à donner aux gens pour ça ? À part avoir une discussion franchie honnête avec l'artisan et lui demander un peu quel est son planning, sur quel délai il s'engage. Je dirais que la seule manière de verrouiller ça, on va revenir dessus après, ça va être plus peut-être à travers le contrat travaux. Parce que si vous faites un contrat travaux avec l'artisan et il s'engage sur trois mois, il a rabot à avoir 15 chantiers. Il sait que s'il ne termine pas votre chantier au bout de trois mois, il y a des pénalités qui s'appliquent. Ouais. Et d'ailleurs, sur les devis que tu mets, tu mets une date ou pas ? On peut mettre une date. Nous, on va mettre une durée, pas une date précise. On va plus dire deux mois, deux mois et demi,

trois mois, trois mois et demi de travaux ou parler en semaine. Voilà, huit à dix semaines, par exemple. D'accord. Moi, j'ai tendance à mettre une date butoir. Oui. Je me suis déjà fait avoir. Bien sûr. Je n'ai pas mis de date et ça a duré huit mois de plus, je crois. C'était un peu le Covid, c'est un enfer. Un enfer. Et j'ai réussi à récupérer mon chantier pile avant que mon crédit démarre. Et je t'avoue que j'ai pleuré quand même. Mais je vais avoir tendance à dire à l'entreprise, OK, donc on se dit qu'il y a trois mois de travaux, donc on arrive en avril. Tu sais quoi, tu n'as pas envie. Parce qu'il faut le dire aussi, c'est que les entreprises n'ont pas du tout envie de s'engager sur les délais. Ils ne veulent pas le mettre.

Et souvent, ça peut créer un peu des tensions. Ils savent eux-mêmes dans leur tête qu'ils sont toujours hors sol sur les délais, je pense. Moi, je vais rajouter un mois et demi. Naturellement, sur le délai, et je vais mettre une date butoir sur le chantier. Comme ça, je lui dis, OK, tu me dis que c'est trois mois. Je te mets quatre mois et demi. Tu vas parler puisque tu me dis que c'est trois mois. Tout à fait. Et au moins, je sais que juridiquement parlant, le fait d'afficher une date, ça permettra de ne pas me mettre en risque puisque je pourrais avoir des leviers différents pour venir en fronte, pour avancer sur mon chantier. C'est ça. Exactement, très bonne astuce. Et pour terminer sur l'astuce pour bien choisir une entreprise travaux,

je vais vous dire les signaux qui devraient vous alerter et vous faire fuir immédiatement. Le premier, c'est la pression de signature du devis rapide. L'entreprise vous envoie un devis. Il y a des lots partout. C'est pas détaillé, mais ils vous disent de signer que tout est inclus, que vous pouvez y aller rapidement parce qu'après, ils vont être pris. Ne signez pas. Un devis, parfois, il est repris 3, 4, 5, 6 fois. Ça peut arriver, on a des clients où il y a besoin de reprendre le devis plusieurs fois parce que le projet évolue. On est arrivé suffisamment tôt dans le projet pour qu'on soit dans la phase de réflexion du client avec son décorateur, avec son architecte. Donc, il y a des retouches à faire. On attend que toutes ces retouches soient terminées

avant de pouvoir signer le devis. Donc, ne signez pas sous la pression. Le deuxième point, ne signez jamais un devis flou avec uniquement des lots, sans que les marques ou sans que les produits soient détaillés, sauf s'ils avaient une shopping list à côté. Évitez de signer ce genre de devis. Le troisième point, c'est ne payez jamais plus de 30% à l'avance et ensuite, on paye à l'avancement du chantier. Si le chantier ne bouge pas, l'artisan ne vient pas mais vous réclame de l'argent pour revenir, ne payez pas, c'est qu'il y a un problème et c'est qu'il a besoin des sous pour aller régler un problème ailleurs. Si l'artisan, déjà, à l'étape du devis, n'est pas joignable par téléphone, il n'explique rien, il vous dit qu'il connaît son métier,

que ça fait 30 ans qu'il fait ça et qu'il n'a pas besoin d'expliquer, juste signer le devis, n'y allez pas non plus. Vous avez besoin de travailler avec quelqu'un qui comprenne votre projet, qui ait du temps pour vous. Donc le temps, il s'accorde avant la signature pour mieux s'accorder après la signature pendant les travaux. Donc ça aussi, pour moi, c'est un signal d'alarme. Un artisan qui vous envoie un devis sans avoir visité le chantier, pareil, ne signez pas, c'est pas possible. Vous pouvez avoir un estimatif. Nous, on a des clients qui sont loin, qui nous demandent des estimatifs travaux après avoir fait une visite. Donc sur la base de photos, vidéos, plans, DPE, on est capable de faire un estimatif.

Mais après, on va se déplacer sur place pour valider le devis parce qu'il y a beaucoup de choses qu'on ne peut pas voir en vidéo. Et enfin, évitez les artisans qui vous proposent d'eux-mêmes de travailler en liquide. Alors oui, dans le bâtiment, il y a la réputation de tout faire en liquide, mais quelqu'un que vous ne connaissez pas, qui est déjà trop à l'aise pour vous dire « écoutez, je vous arrange ici, si on fait du liquide, etc. » ça vous met dans une relation avec lui où, entre guillemets, passez-moi l'expression, il va prendre la confiance. Il va se dire « ok, c'est bon, on a cette relation où il me paye en liquide, etc. je peux un peu faire ce que je veux. » Donc, à éviter. Ouais. D'autruellement aligné avec toi.

J'ai des petites questions. Est-ce que tu penses qu'il faut plutôt privilégier un artisan local ou une entreprise qui peut se déplacer partout ? Parce qu'il y a aussi des règles, des matériaux, ce genre de choses-là, qu'est-ce que tu en penses ? On en revient un petit peu à tes questions sur la disponibilité d'avant. Si l'artisan local a déjà 5, 6, 7 chantiers dans le coin, il ne pourra pas privilégier le tien ou le vôtre. Donc ça peut être compliqué par rapport à une entreprise qui vient et qui aura uniquement ton chantier à faire. Donc forcément, cette entreprise, elle sera focus sur ton chantier, elle se lève le matin, elle bosse, elle se couche, elle se lève le matin, les gars bossent, ils se couchent.

Ensuite, tu peux avoir aussi une entreprise locale qui est très, très bien, qui va pouvoir s'occuper de ton chantier. Les gars sont à côté, donc forcément, ça coûte moins cher parce que les gars n'ont pas à se loger, aller louer un Airbnb et rentrer chez eux le soir. Donc c'est un arbitrage à faire. C'est très dur de savoir. Une entreprise te dira jamais, on a 8 chantiers, le vôtre nous permet de gagner un peu d'argent, on viendra qu'une fois par semaine. Une entreprise te le dira jamais. Il faut essayer d'avoir le feeling. Comme je dis, c'est des petites choses qu'il faut être capable de ressentir. Est-ce que l'artisan est réactif ? Est-ce que l'artisan, quand je lui demande d'aller visiter ses chantiers, je peux me rendre compte de l'état d'avancement des chantiers actuels qu'il a ?

Ça peut être une astuce aussi pour voir si ses chantiers sont très avancés, sont sur la fin, il aura de la disponibilité pour moi. Voilà, c'est dans l'échange et surtout avec le feedback des autres personnes qu'on saura si l'artisan est fiable ou pas. Ouais, c'est vrai que moi, j'ai déjà vu aussi un artisan qui prenait l'argent d'un chantier pour payer l'autre chantier et ensuite l'autre chantier, il reprenait et il en avait sept comme ça en même temps. Bon, bien entendu, la pyramide s'est totalement écroulée. Et je sais qu'il avait une cliente qui était parisienne et on était dans le nord de Paris, en Normandie et elle n'avait pas été voir sur mon chantier, elle n'avait pas fait le suivi de chantier. Alors là, c'est un autre sujet de podcast, le suivi de chantier.

Mais elle n'est pas venue et en réalité, elle avait donné du cash. On continue, tu vois. Donc on était à plus de 50% qu'elle avait payé, facile, parce que je crois qu'on était sur 80, 90 000 euros. Et quand tout s'était écrouillé, elle s'est déplacée sur place. Elle s'est déplacée sur place, c'est pas mal ça. Et en réalité, ils avaient juste commencé la démol. Dramatique. Donc elle s'est retrouvée dans une galère noire. Donc il faut en plus de 1, faire attention quand on donne de l'argent, est-ce que le chantier démarre bien et faire attention qu'il n'y ait pas qu'un chantier en même temps parce que sinon tu ne seras pas prioritaire. Et en plus, c'est humain aussi. L'artisan va se mettre sur le chantier où il va gagner le plus

parce qu'il laisse de là-bas du gain, ça reste humain. C'est complètement ça. Est-ce qu'un devis trop bas, c'est toujours dangereux ? Un devis trop bas peut être dangereux si vous ne savez pas ce qu'il inclut. Demandez à l'artisan ce qu'inclut le devis trop bas. Vous avez trois devis, vous les comparez, il faut être capable de les comparer sur la même base. Je vais vous donner un exemple. Un devis pour une rénovation de salle de bain à 8 000 euros et un autre à 6 000 euros. Numériquement, celui à 8 000 euros est plus cher. Mais si celui à 8 000 euros inclut une aide d'étanchéité, l'étanchéité murale, le ragréage au sol après avoir cassé l'ancien ragréage au sol, des panneaux VD au mur pour créer une étanchéité parfaite,

tout un tas de choses qui ne sont pas dans l'autre devis et qui pour vous ne vous parlent pas forcément parce que vous allez regarder la ligne carrelage, la taille du bac à douche, la paroi, la porte, la colonne de douche. Donc l'autre devis est beaucoup plus pro et beaucoup plus sécurisant pour vous parce qu'il faut savoir qu'aujourd'hui, 41% des problèmes sur les chantiers, c'est les dégâts des eaux pour les assureurs. Donc une salle de bain qui est bien faite, c'est une salle de bain qui vous permet d'être tranquille pendant plusieurs années. Donc parfois un devis peut sembler plus cher alors qu'il ne l'est pas. Il est juste beaucoup plus technique et beaucoup plus pro. Donc voilà, il faut avoir les éléments et la matière

pour pouvoir comparer les devis sur la même base pour pouvoir dire lequel est réellement le plus cher. Moi, c'est vrai que quand je compare les devis, je prends les devis et je vais sur Google et je tape les refs tout simplement et je vais regarder. Parfois, c'est ahurissant de se dire mais attends, cette référence de toilettes, il me fait payer 4 fois les toilettes, on est où ? Et là, je me dis mais c'est pas possible. Alors que parfois, c'est totalement correct. Il faut se dire que de toute façon, un artisan a une obligation de marger aussi sur le matériel. Donc vous ne pourrez pas trouver exactement le même montant. Mais allez chercher par vous-même. Vous allez vous rendre compte un peu de la réalité du terrain.

Parfaitement. Pour toi, on va conclure cet épisode. Quelle est la pire erreur que font les investisseurs débutants ? La pire erreur que font les investisseurs débutants, c'est de sous-estimer le prix des travaux et surtout, à mon avis, choisir une entreprise uniquement par le prix. Le fait de choisir une entreprise uniquement par le prix vous met dans une situation où si l'entreprise a mal chiffré votre chantier, votre premier chantier va être déjà très délicat à terminer. Et c'est une mauvaise expérience pour vous parce que vous ne pourrez pas réaliser le premier investissement de la manière dont vous l'aurez souhaité. Et peut-être même que cette entreprise qui a mal chiffré au début ne sera pas même d'aller jusqu'au bout

ou alors va vous faire ce qu'on appelle des avenants. C'est-à-dire qu'elle aura chiffré assez bas. Vous allez commencer le chantier, elle va vous dire « Ça, c'était pas inclus, ça, c'était pas inclus, il faut rajouter ça, il faut rajouter ça. » Et un chantier qui était prévu à 35 000 euros va finir à 45 000 euros. Tu vois, ça me donne une expérience d'un coup que je peux avoir en coaching. C'est les gens qui se disent « OK, je fais ça, il y a un devis pour ça. » Et au final, qui se disent « Ah bah non, alors je vais rajouter un petit truc ici et je vais rajouter un petit truc là et puis là, et puis là, et puis là. » Et en fait, ils pensent que c'est un peu... On n'est pas dans les sims, quoi. Tu peux pas dire « un mur, telle couleur,

mur bleu, mur vert, pas... » Ah non, le sol, plutôt en marbre, au final. Et ça ne marche pas parce que vous ne vous rendez pas compte des prix et ça augmente extrêmement vite. Donc surtout, quand vous vous enflamez un peu pour faire des modifications, faites-le chiffrer et on évite les surprises. Parce que franchement, il y a les 90 % des gars de chantier qui vont dire « Ah, vous voulez ça ? » « Oui, pas de souci. » Exactement. Ils vous le font tous, c'est normal. Et puis, ils sont servibles. Ils ont envie de... « C'est bon, on avance, tu veux ça, pas de problème, je te le fais. » Sauf que quand vous recevez la régule à la fin, vous pleurez. Moi, ça m'est arrivé aussi. Donc c'est vraiment par expérience que je vous le dis.

Quand vous demandez un update sur votre chantier, faites-le chiffrer. Très important. Et en plus, je trouve que ça peut aller sur quelque chose que je n'aime pas du tout. C'est les gens qui vont... Donc, le chantier est fini avec l'update de chantier et qui vont se retourner contre l'entreprise Travaux en disant « Ouais, mais tu ne me l'avais pas dit. » « Je ne te paye pas. » « Je ne te paye pas, c'est mort. » Et l'entreprise Travaux, comment elle fait ? Elle coule, la plupart du temps, parce qu'elle n'a pas de trésor. Elle a avancé les matériaux. Elle a avancé le paiement des gars parce qu'il faut bien qu'ils mangent les gars. Et elle se retrouve vraiment dans la galère. Donc ensuite, il y a des médiateurs pour essayer de récupérer les fonds.

Et c'est une catastrophe. Donc attention aux surprises. Parfaitement. Toujours signé la venant du devis avec les surplus qu'on appelle les TS, les Travaux supplémentaires. Donc, vous demandez des choses à l'entreprise, elle modifie le devis, elle vous l'envoie, elle vous dit « ben voilà, les Travaux supplémentaires que vous avez demandé, ça, ça, ça, ça va coûter tant. » Vous signez et on avance. Parfait. Est-ce que tu as quelque chose à nous rajouter pour cet épisode ? Eh ben, soyez vigilants sur les Travaux. Soyez lucides. Établissez un cahier des charges qui vous servira de base à donner aux entreprises pour pouvoir comparer les entreprises de la même manière. C'est vrai que le cahier des charges, qu'est-ce que c'est, un cahier des charges ?

Un cahier des charges, c'est un fichier que vous allez réaliser qui décrit ce qu'on va faire au sol, ce qu'on va faire au mur et ce qu'on va faire au plafond dans toutes les pièces. Une fois que vous avez ça, ça vous permet de le transmettre à deux, trois entreprises et chaque entreprise ensuite va le remplir. Au mur, elle veut du papier peint. Sur ce mur-là, ce mur-là, on fait de la peinture couleur. Au sol, c'est du PVC, mais je dois d'abord retirer le carrelage, faire un réagréage, etc., etc. Donc ça permet aux entreprises, en fait, de chiffrer sur la même base. Et comme les entreprises chiffrent sur la même base, elles sont facilement comparables. Et dans le cas d'un investisseur qui ne sait pas, tu vois ? Parce que nous, on a l'habitude.

Mais quelqu'un qui achète un appart, c'est son premier appart. C'est quoi un stratifié, tu vois ? Tu ne sais pas. Tu mets les pieds dans l'inconnu complet. Comment tu fais ? Parce que toi, tu vas lui demander un cahier des charges. Lui, il va te dire un, un. Je ne sais pas. Eh bien, c'est intéressant. Là, on discutait tout à l'heure et on se disait comment choisir son entreprise. Eh ben là, c'est de voir est-ce que l'artisan est capable de vous accompagner sur cette partie ? Alors, il y a d'autres possibilités. Vous pouvez très bien prendre un décorateur ou une décoratrice qui va vous accompagner sur cette partie. Mais est-ce que l'artisan a ce temps à vous accorder, parce que comme je dis, il faut savoir donner avant de recevoir,

ce temps à vous donner pour faire le cahier des charges avec vous, aller visiter avec vous, se poser les bonnes questions à condition que vous soyez réellement aussi entre guillemets engagés, que vous vouliez réellement faire le projet avec lui. Il va vous accorder ce temps-là. Il va choisir avec vous. Il va vous dire pourquoi c'est mieux de choisir un parquet, pourquoi c'est mieux de choisir un seul PVC. Qu'est-ce que vous pouvez mettre au mur ? À quoi faire attention ? Est-ce qu'il faut refaire l'électricité complète ? Ou est-ce qu'on peut juste revoir les points électriques qui ne sont pas à jour, mais conserver le tableau, par exemple. Ça va être tout un tas de choses sur lesquels l'artisan va vous accompagner pour pouvoir réaliser le devis

qui colle le mieux à votre projet. Super, je m'écoute. Merci. Je crois qu'on a eu toutes les petites questions pour répondre à la fameuse question qui était donc comment bien sélectionner une entreprise de travaux. Où est-ce qu'on peut te retrouver ? On peut me retrouver sur les réseaux Monsieur Rénovation et on mettra un petit screen avec le contact. Bien sûr, vous allez retrouver tout ça dans la description et on se retrouve pour un prochain épisode. Si cet épisode t'a été utile, aide-nous à le faire connaître. Partage-le, abonne-toi, envoie-le à quelqu'un qui en a besoin et rejoins la communauté sur les réseaux sociaux. Allez, à très vite. On se retrouve pour un prochain épisode.