SCI ou nom propre : où va vraiment ton argent, et les pièges à éviter

Bienvenue dans Out of the Box, un format simple, 30 minutes pour comprendre l'investissement en répondant à une question. Du concret, de la stratégie et des chiffres. Et aujourd'hui, on aborde une question qui me revient extrêmement souvent. Est-ce qu'on achète en nom propre ou en SCI ? Et cet épisode, je vais le tourner toute seule et je vais vous répondre à cette question. Et c'est parti ! Avant qu'on commence, je prends 30 secondes. Si tu écoutes ce podcast, tu as sûrement tes raisons. Peut-être que tu veux construire un patrimoine, gagner plus pour ta famille, préparer ta retraite autrement qu'avec un livret A.

Ou peut-être simplement que tu investis déjà et que tu viens juste chercher des idées. Dans tous les cas, tu es au bon endroit. Moi avant, je travaillais dans la gestion de fonds d'investissement en IMO. Je gérais plus de 250 millions d'euros. Puis un jour, j'ai décidé de dupliquer la méthode des fonds d'invest à moi-même. Aujourd'hui, j'ai plus de 55 locataires et ça m'a également permis de quitter mon job. Puis depuis, j'ai accompagné plus de 1900 personnes avec cette méthode. Donc je sais que ça marche et pas seulement pour moi. Si toi aussi, tu veux avancer, j'ai deux possibilités.

La première, c'est mon accompagnement IMO. On travaille sur ton projet en one-to-one. Ton premier bien rentable dans les six mois ou le développement du patrimoine que tu as déjà. On va regarder ta situation, ton budget, ta stratégie et je vais te guider à chaque étape. La deuxième possibilité, c'est le cercle des investisseuses, une communauté de femmes qui investissent entre elles. Chaque semaine, tu y trouves des pépites, des bons plans travaux, l'actu du marché, des lives avec des experts et des vidéos pour progresser au quotidien. Puis surtout, c'est un endroit où tu poses tes questions sans jugement.

Tout est dans la description et c'est parti pour l'épisode. Alors, SCI vs nom propre, c'est vraiment un sujet qui me revient très régulièrement en coaching. La première, je dirais, réponse qui me vient, c'est ça dépend. Ça ne va pas vous aider quand je dis ça, mais ça dépend, ça dépend du projet, ça dépend du profil. Et je ne peux absolument jamais répondre en one-shot. On est sur deux stratégies qui sont totalement différentes. Si vous allez vous positionner sur un bien, par exemple, c'est vraiment la première chose, qui n'a pas de travaux du tout, je vais vous dire directement, on va plutôt aller sur de la SCI et potentiellement à l'IS d'ailleurs, puisque sinon vous allez manger très cher sur l'imposition.

Si on a des travaux, déjà, le champ est un peu plus large. Est-ce qu'on va être aussi dans une optique de transmission ou pas ? Ça dépend. Est-ce qu'on parle d'une résidence principale ? Là, autant une résidence principale peut se faire dans une SCI à l'impôt sur le revenu, autant elle ne se fera pas du tout sur l'impôt sur les sociétés, qui est une activité beaucoup plus commerciale, l'impôt sur les sociétés. Donc là, on ne va pas pouvoir aller dessus pour la résidence principale. Donc vraiment, je dirais que ça dépend. J'ai pris quelques notes sous les yeux pour me rappeler exactement des bullet points que j'ai envie de vous parler.

Ce qu'il faut se dire, c'est que déjà, si on travaille sur le côté non propre uniquement, on va avoir, je dirais, deux grosses phases qui sont l'allocation nue et l'allocation meublée. L'allocation nue, on va avoir une imposition, et je ne vais pas vous faire un cours de fiscalité maintenant, mais qui va être beaucoup plus soutenue et beaucoup plus violente, je dirais. Et une location meublée où là, on va prendre en compte notamment les amortissements et on va réussir à limiter cette imposition. L'idée pour moi, ce n'est pas forcément d'aller faire de la défiscalisation, d'ailleurs, d'avoir vraiment un remboursement des impôts, mais d'arriver à amener son imposition à peu près à zéro.

Et c'est ce que je travaille en tout cas, moi, avec le LMNP. C'est vrai que d'ailleurs, ce fameux LMNP, je peux l'avoir beaucoup en coaching où les gens me disent, oui, mais il va disparaître, il va disparaître. Bon, en attendant, ça fait plusieurs années qu'on se pose la même question et qu'elle revient tous les ans avec la loi de finances. Et le LMNP en 2026 est encore là. Donc, bien sûr, en 2025, on avait une correction par rapport à l'amortissement qui était réintégré lors de la revente. Maintenant, aujourd'hui, il est toujours présent et le LMNP reste intéressant pour investir, en tout cas.

Ensuite, par rapport à SCI VS LMNP, SCI VS location en nom propre, je dirais surtout. Alors, on va aller retravailler par rapport au projet, par rapport à la stratégie. Donc, si jamais vous avez une optique de potentiellement vivre de l'investissement immobilier. Vivre de l'investissement, ça veut dire remplacer potentiellement votre salaire par des loyers qui rentrent et donc, vous générez plus de cash flow sur chaque opération. Et donc, le plus, le plus, le plus sur chaque opé va vous remplacer votre salaire. C'est à peu près ça. En l'occurrence, vous avez besoin de cet argent pour vivre au quotidien.

Potentiellement, faire des courses, payer votre loyer personnellement ou votre crédit sur votre maison. J'en sais rien, ce genre de choses. Dans ce cas-là, il vous faut de l'argent directement dans votre poche. Si tel est le cas, on va beaucoup plus aller sur du non-propre. Pourquoi ? Parce que si vous investissez en SCI, c'est l'argent de la SCI en l'occurrence. Ce n'est pas l'argent qui tombe dans votre poche. Donc, ça sera sur la comptabilité de la SCI. C'est l'argent de la SCI. Donc, il va falloir trouver une stratégie pour que ça soit sur du non-propre, que ça rentre dans votre poche.

Et donc, de ce point de vue-là, on se dit que c'est de l'investissement en non-propre qui vous génère du cash flow, qui vous fait vivre au quotidien. D'accord ? On est sur cette première strat. Ensuite, si on a une deuxième stratégie qui est potentiellement, j'ai des revenus suffisants au quotidien, je n'ai pas besoin d'avoir du cash en continu qui vient parce que je n'ai pas envie de vivre de l'immobilier, j'aime beaucoup ce que je fais, mon activité professionnelle, etc. On va pouvoir aller potentiellement sur de la SCI, notamment par rapport à votre...

Peut-être que vous avez un taux marginal d'imposition un peu élevé, ça peut être intéressant. Peut-être par une logique de placement. Vous n'êtes pas dans... Je veux du cash flow au quotidien, mais je veux placer correctement mon argent. Ok, mais dans ce cas-là, la SCI peut être intéressante. Vous êtes peut-être aussi dans une logique de transmission à vos enfants. Là aussi, la SCI est intéressante. Et je ne parle pas là encore de démembrement de propriété. On n'est pas du tout dessus. On aura un épisode avec un super notaire que je connais bien pour parler du sujet.

Ensuite, ce qu'il faut se dire aussi pour comparer les deux, c'est que d'un côté, on a de la société. De l'autre côté, on a du non-propre. Donc, bien entendu, quand c'est du non-propre, pour la transmission, c'est quand même plutôt différent puisqu'il va falloir aller travailler sur de la donation si jamais on veut aller sur le sujet. Alors que pour transmettre, la SCI va être beaucoup plus intéressante, je pense. Et également sur le fait qu'une SCI égale une société, donc civile, et donc une SCI a une comptabilité. Donc, qui a une comptabilité dit expert comptable.

Moi, je sais que vous allez me dire peut-être en commentaire, oui, mais on peut faire sa compta soi-même. Ok, on peut faire sa compta soi-même, mais moi, je pense que l'expert comptable n'existe pas pour rien et chacun son job. Moi, je vais avoir tendance à dire garde l'expert comptable, laisse-lui son travail. C'est lui qui va calculer l'amortissement. C'est lui qui va faire, on appelle ça la dotation aux amortissements, vraiment son calcul. C'est lui qui va t'aider, qui va avoir un rôle de conseil. Et moi, je ne me permettrai jamais de faire ma propre comptabilité car je sais que je ne suis pas du tout experte en la matière.

Donc, si on a de la compta, on a des frais d'expert comptable. Et donc, il faut l'avoir en tête aussi, c'est que sur un bien où on va venir chercher vraiment du cash flow en continu, on a quand même des frais de compta qui vont tomber tous les mois avec un montant pour payer ce service d'expertise comptable. Donc ça, il faut aussi l'avoir en tête. Pareil, quand on va investir, donc on va avoir deux possibilités si on est sur de la SCI, SCI à l'IR, SCI à l'IS. Donc à l'IR, on est sur l'impôt sur le revenu. Donc ça veut dire que c'est dit transparent.

Ça veut dire que la fiscalité du bien est raccordée à votre fiche d'impôt à vous. Donc sur votre fiche d'impôt, quand il y a toutes les déclarations, il y aura également cette déclaration avec un CERFA complémentaire donc de ce bien-là. On va pouvoir en SCI à l'IR d'ailleurs investir sur de la résidence principale. Alors attention, je ne vais pas y rentrer dedans sur l'intérêt ou non, mais c'est possible de le faire. Par exemple, pour vous donner un exemple, moi je l'ai fait en famille, surtout mes parents qui l'ont fait avec moi à l'époque, ils avaient créé une SCI à l'IR, ils ont acheté leur résidence principale.

Moi j'ai un frère aussi. Et lors de la revente, donc mes parents ont été exonérés d'impôt sur la plus-value de leur résidence principale et mon frère et moi-même, on a payé de l'impôt sur la plus-value à hauteur de nos parts. Voilà, donc c'est possible de le faire. Par contre, il est vrai que je dirais que financièrement parlant, si vous n'avez pas de travaux importants à faire sur une société dite à l'impôt sur le revenu, vous allez avoir une fiscalité qui est la plupart du temps assez lourde et contraignante. Donc attention, idem, n'investissez surtout pas dans les locaux commerciaux avec une SCI à l'IR.

Les locaux commerciaux dits activités business, commerce, même potentiellement TVA, ce qui ne se relie absolument pas avec l'impôt sur le revenu, où là on est sur de la société civile. Donc ça ne matche pas du tout. Et je peux vous dire que c'est un choix fiscal d'ailleurs qu'avaient fait mes parents à l'époque, au tout début, puisqu'ils étaient caragistes, donc maintenant ils sont à la retraite. Et ils avaient acheté les murs d'un garage qu'ils avaient gardé. D'ailleurs, même là, on n'était pas en SCI à l'IR, on était en non-propre. Et pour le coup, ils ont été vraiment attaqués sur l'imposition.

Ça a été très très dur. Donc des murs de locaux commerciaux, on va aller beaucoup plus sur une SCI à l'IR, potentiellement une SARL, une autre structure, une SAS. Voilà, ça va dépendre de la stratégie. En l'occurrence, on ne va pas du tout sur de la SCI à l'IR, ni sur du non-propre avec du local commercial. On s'écorte un peu du sujet, donc on revient quand même sur SCI ou non-propre. Encore une fois, vraiment, ça dépend de votre stratégie. Ce qu'il faut savoir également sur la SCI à l'IS, c'est que vous allez avoir une imposition qui est assez forte à la revente.

Avec la réintégration, notamment, des amortissements, il y a un delta. Donc à prendre en compte par rapport à la valeur nette comptable. La plupart du temps, ce qu'on fait, c'est qu'on contacte son comptable pour faire les estimatifs. Et il nous permet de faire une proposition, des hypothèses sur qu'est-ce qui est le plus intéressant, en fait, pour la revente. Donc voilà pour ça. La SCI à l'IS, ce qu'il faut se dire, c'est que si vous voulez revendre tout de suite, ce n'est pas forcément intéressant. D'ailleurs, ce qu'on va se dire vraiment, c'est que la SCI à l'IS, pour la revente, ce n'est pas très intéressant.

Ça va faire justement assez mal. Moi, je suis assez à l'aise sur le fait d'investir quand même en SCI parce que je me dis, ok, j'ai quand même la possibilité avec, à travers cette SCI, de lever de la dette bancaire. Donc, d'avoir de la capitalisation sur un bien immo. Donc, ok, ça veut dire que je vais peut-être mettre 10% d'apport, j'en sais rien. Ok, je mets un 20 000 euros et je récupère un montant pour investir dans mon bien. J'ai quand même la capitalisation du crédit puisque je vais prendre naturellement un bien qui va être rentable et je vais pouvoir payer mon crédit.

Et ça va créer de la valeur sur mon patrimoine. Ok. Avec ça, donc, le fil du temps passe et ce bien-là, le crédit a été totalement payé. On va se dire, oh là là, oui, mais à la revente, tu vas te faire détruire par l'imposition. Soit, en attendant, j'ai levé de la dette, j'ai créé de la valeur en mettant que peut-être 20 000 euros sur la table. En plus que j'ai mis moi-même de ma poche sur le compte de la société, compte de la société qui est donc transformé, on appelle ça un compte courant d'associés, donc un CCA. D'accord ? Donc, ça veut dire que naturellement, moi et Meline, j'ai une créance envers la société.

La SCI a donc une dette envers moi. Ça veut dire que moi, je mets 20 000 euros sur le compte de la SCI. La SCI va mettre 20 000 euros, va les renvoyer au notaire. D'accord ? L'acquisition se fait, etc. Et là, comptablement, la SCI me doit ces 20 000 euros. Ok ? Naturellement, ce n'est pas du tout le même concept par rapport au LMNP. En LMNP, si je mets 20 000 euros d'apport sur la table pour faire mon acquisition, ils sont perdus. Ok ? Puisque quand je vais recréer des loyers et du cash et que ça va continuer à avancer, ces loyers-là vont être fiscalisés.

Donc, je ne peux pas les récupérer. Alors que moi, en société, que ce soit une SCI à l'IR ou une SCI à l'IS, le compte courant d'associés est toujours présent. Et donc, les 20 000 euros, la société me les doit toujours. Donc, ça veut dire que demain, j'ai une SCI à l'IS, ok, je suis totalement alignée avec vous sur le fait que la revente, ce n'est pas le plus sexy, le plus intéressant. Néanmoins, je mets mes 20 000 euros sur la table. Ces 20 000 euros-là vont être utilisés pour faire l'acquisition. La SCI doit donc, encore une fois, le compte courant d'associés, elle doit me rembourser ces 20 000 euros, pas forcément en one shop, ça peut être un peu tous les mois, ça peut être au fur et à mesure du temps, en trois fois, en cinq fois, peu importe.

Mais ils vont être intégrés comptablement et n'oubliez pas de le signaler à votre comptable pour qu'ils puissent l'intégrer. Parfois, ça passe à la trappe et à corriger, à récupérer, ce n'est pas si évident. Donc, ça veut dire que je récupère à un moment, X ou Y, ces 20 000 euros. J'ai réussi à obtenir du levier bancaire avec un crédit pour acheter un bien immobilier. L'apport, je l'ai récupéré aussi au fur et à mesure du temps. Je crée de la valeur, je génère de la valeur, je suis propriétaire d'un bien. Oui, je vais avoir une fiscalité qui peut être relativement lourde, mais ils ne prennent pas non plus 100% de la création de valeur.

Même si on est fortement imposé en France, on a quand même de quoi faire. Donc, ça veut dire que je vais quand même avoir un bien qui est payé par la banque en ayant récupéré l'apport que j'ai mis. Ah oui, quand je vais revendre, je vais être imposé, mais j'aurai quand même gagné quelque chose. Donc voilà, la SCI-LIS, moi, je trouve que c'est un outil extrêmement intéressant si on est dans la bonne stratégie. La SCI-LIS, on va être beaucoup plus sur quelque chose qui s'utilise avec du déficit foncier, avec beaucoup de travaux, etc. Ça, ça va être à travailler selon la strat.

Le non-propre, moi, la résidence principale, je vais beaucoup plus aller sur du non-propre, notamment pour ce qui va être aussi le fait de pouvoir revendre sans payer d'impôt sur la plus-value. même si, vous l'avez compris, en SCI-LIS, on ne paye pas non plus d'impôt sur la plus-value par rapport à la revente. Voilà. Donc, ça dépend vraiment de la stratégie. Également, si on est sur de la transmission, je vais sur de la SCI. Et ça va dépendre donc vraiment du projet. Si demain, je me positionne sur un immeuble de 5 appartements qui génèrent, j'en sais rien, 40 000 euros de loyer à l'année.

OK. Un bon immeuble. Et qui a zéro travaux. Là, je vais dire, bon, bah, zéro travaux, 40 000 euros à l'année. Naturellement, je ne vais pas y aller en an propre. Pourquoi ? Parce que ce bien, pour moi, les loyers qui sont générés là-dessus sont tellement importants. En plus, ça veut dire que j'ai ma poche de loyer qui augmente, mais par contre, j'ai ma poche de charge qui n'augmente pas. Donc, vous voyez, sur ça, j'ai beaucoup de revenus, mais je n'ai rien comme charge. Donc, ça veut dire que sur le delta entre les deux, je vais avoir une fiscalité qui va être assez lourde.

Donc, sur ce type d'immeuble-là, je vais naturellement aller un peu plus sur de la SCI à l'IS. Ensuite, si j'ai ce même immeuble, mais il y a 100 000 euros de travaux. Bon. Alors là, je vais avoir un peu plus de possibilités. Je vais me dire 100 000 euros de travaux. J'ai quand même un peu d'amortissement. Même si 40 000 euros de loyer, c'est quand même assez important. D'accord ? Donc, il va falloir que je réfléchisse à moi ma situation personnelle pour savoir si, en plus, je reste donc sous le régime LMNP en meublé classique ou réel. Ou est-ce que je vais être augmentée au loueur meublé professionnel, qui est une fiscalité qui est totalement différente.

Donc, il faudra que je regarde parce que ça va dépendre de ma situation perso et des salaires revenus que je déclare moi à l'année à l'État. Donc, ça va dépendre aussi si vous êtes tout seul, si vous êtes marié. C'est totalement différent, marié ou pas que c'est. Bien entendu, si vous avez en tout cas une déclaration qui est commune. Bon, vous l'avez compris, c'est pas si évident de répondre à cette question. D'ailleurs, on peut pas y répondre comme ça. Ça va dépendre vraiment de votre stratégie. Ça va dépendre de votre profil, de qui vous êtes et aussi de ce que vous voulez faire plus tard.

Parce que c'est facile aussi de vous répondre à l'instant T. Mais on ne sait pas forcément dans quelle situation on va être dans 2 ans, dans 5 ans, dans 10 ans. Donc, il faut réussir à anticiper un peu et en même temps se dire que si on achète bien maintenant. Moi, c'est ce que j'aime vous transmettre. Une bonne acquisition se fait toujours à l'achat. D'accord ? Et dans tous les cas, si vous revendez, vous devriez être gagnant si la stratégie a été bonne. Et l'étude de marché et le business plan, etc. Voilà, j'espère que je vous ai donné suffisamment de clés pour cette question.

On va se retrouver donc pour un prochain épisode ensemble. N'hésitez pas à me poser vos questions dans les commentaires, à me dire ce que vous en avez pensé. Et si vous avez d'autres sujets que vous aimeriez aborder, notamment en investissement immobilier, laissez-les aussi en commentaire. Passez une belle journée. Bye bye !