SCPI ou immobilier locatif : quelle est la meilleure stratégie d'investissement en 2026 ?

C'est pas parce qu'on est dans une SCPI qu'il n'y a pas de problème. Bien sûr qu'il y a aussi des problèmes. Moi, ce qui me vient directement en tête. Alors, je vais pas être dans un match intégral parce que je pense que l'immobilier classique n'est pas forcément fait pour tout le monde, déjà. L'autre avantage de la SCPI par rapport à l'immobilier direct, c'est qu'on peut acheter des SCPI à partir de 1000 euros, 50 euros la part et voire même faire des crédits à 50 000 euros quand on a un système de non double imposition. Et donc, quand on a déjà payé l'impôt en Allemagne, on va pas le repayer en France. Pareil pour UK, même si Brexit oblige... Personnellement, je ne paye pas d'impôt sur mon immobilier. D'accord ?

Car je fais des travaux. Nos équipes sont là pour faire le sourcing, nous aider à filtrer en fait les actifs qui nous intéressent et qui ne nous intéressent pas. Ils connaissent nous, qui aient des charges par cœur. Investir dans l'immobilier en direct, beaucoup de personnes connaissent. Acheter un appart, le louer, gérer un crédit, des travaux, des locataires, c'est le schéma assez classique. Mais aujourd'hui, de plus en plus d'investisseurs se tournent vers les SCPI, avec une promesse simple, investir dans l'immobilier sans gérer de biens soi-même. Alors au final, qu'est-ce qui est le plus rentable ? SCPI ou immobilier classique ? Cache-flow, fiscalité, risque, effet de levier, temps de gestion, liquidité.

Aujourd'hui, on va comparer les deux stratégies avec des chiffres concrets et des erreurs à éviter avant d'investir. Tu peux retrouver cet épisode d'Out of the Box sur YouTube et sur toutes les plateformes d'écoute. Spotify, Apple Podcasts, Deezer, Amazon Music. Et bienvenue dans un nouvel épisode d'Out of the Box. Bonjour à tous, on se retrouve pour un nouvel épisode d'Out of the Box. Et je retrouve Jean-François pour la SCPI Eden et donc directeur général du groupe Advenis, si je ne me plombe pas. La Société de Gestion Advenisrem, oui. La Société de Gestion Advenisrem. Bonjour Jean-François, est-ce que tu peux te présenter ? Oui, Jean-François Chauré, donc directeur général de la Société de Gestion Advenisrem,

qui est une société de gestion qui gère des SCPI, donc des Sociétés civiles de placement immobilier, pan-européenne puisque c'est notre ADN dans le groupe, d'investir ou de faire investir nos associés en Europe et pas forcément en France, même si on a quelques sujets français malgré tout. Et avec une diversification assez importante de nos actifs, de nos situations géographiques aussi. On a des bureaux en Espagne, au Portugal, au Luxembourg, en Allemagne, à Londres, et donc on essaie d'être le plus présent possible par rapport au pays dans lequel on veut investir, parce que la connaissance des marchés, le fait de bien connaître les intermédiaires, les interlocuteurs, et notamment les villes, les adresses,

les numéros des fois peuvent changer en termes d'appétence pour un locataire. Le réseau s'insigne. Donc ça, ça fait partie des éléments qui sont importants pour nous, et donc depuis 20 ans dans le groupe, et depuis 8 ans dans la société de gestion. Parfait. On va parler d'un sujet important, le match entre SCPI et Mobilier Classique. Bon, j'ai cru entendre quelques minutes auparavant que ça allait être rapide. On va parler de tout ça. Est-ce que toi-même tu es investisseur ? Oui. Alors je ne suis pas investisseur dans mes SCPI parce que je n'ai pas le droit, étant donné qu'il y a une réglementation, l'autorité de marcher, les conflits d'intérêt, le fait que j'ai un petit peu plus d'informations que les autres,

donc je n'ai pas le droit d'investir dans mes propres SCPI, mais je peux investir dans d'autres SCPI et je peux investir en immobilier direct. Donc oui, je suis investisseur. D'accord. Et donc en immobilier direct ? Aussi. Ok, c'est bien. On va pouvoir aller chercher là-dessus. Bon, alors d'après toi, quel est l'avantage premier d'investir dans une SCPI VS en immobilier ? Alors le gros avantage, c'est la diversification. Quand on investit dans un bien immobilier direct, si je prends mon cas sur un appartement, du résidentiel qu'on veut mettre à l'allocation, après, vous avez du type d'immobilier, vous avez l'immobilier nu et l'immobilier géré. Donc là, je fais plus parler de l'immobilier nu parce que pour moi, le géré, ça s'apparente un petit peu plus

à de la gestion et donc on se rapproche de la SCPI quelque part, même si on concentre son investissement que sur un bien en particulier, mais on délègue la gestion à un professionnel. Donc je ferais plus le parallèle, mais je pense que c'était plutôt ça l'idée de faire le parallèle avec l'allocation nu. Moi, je ne suis pas dans l'allocation nu, mais donc on va pas en parler. On va aller sur aussi le meublé, mais vas-y, vas-y. Donc du coup, le sujet, c'est la diversification puisque quand vous allez investir dans une SCPI, vous n'allez pas être seul, vous allez avoir des associés, plusieurs centaines, plusieurs milliers, plusieurs dizaines de milliers et donc un capital qui va être assez important, qui peut être de plusieurs millions,

dizaines de millions, centaines ou milliards et donc un portefeuille immobilier qui va être très diversifié. Si on prend la SCPI Eden qu'on a lancé il y a un peu plus d'un an, elle a déjà six actifs immobiliers, bientôt sept, bientôt huit, bientôt neuf, avec des localisations différentes, des typologies d'actifs différents entre du commerce, entre de la santé, entre de l'éducation, des locaux d'activité et puis aussi des locataires différents et donc des locataires qui sont en capacité de payer des loyers et donc qui vont distribuer des revenus. Donc plus vous allez avoir une taille de SCP qui va être importante, plus vous avez minimisé votre risque d'avoir un locataire qui vous paye pas, d'avoir un dégât des eaux avec quelqu'un qui va avoir un problème aussi

pour habiter dans son logement, si on parle de loyer et donc de résidentiel. Et donc ça, ça fait partie des éléments qui sont importants parce que vous allez avoir cette diversification du risque de part la diversification du portefeuille immobilier et la diversification des revenus. Et donc même si vous avez des problèmes, parce que c'est pas parce qu'on est dans une SCPI qu'il n'y a pas de problème, bien sûr qu'il y a aussi des problèmes. Il y a aussi des problèmes locatifs quand une société dépose le bilan, on n'est pas des magiciens et on va avoir un problème à gérer avec un locataire qui va pas pouvoir payer ses loyers. Quand il y a un problème d'incendie, on a déjà eu le cas dans une SCPI résidentielle

où il y a eu un départ de feu, l'immeuble a brûlé et puis je me suis retrouvé sans locataire dans l'intégralité de mon immeuble. Si vous êtes détenteur vous seul de cet immeuble là, vous allez pu avoir de loyers pendant 3-4 ans. Vous pouvez toujours courir après les assurances et vous savez que ça va vous prendre un petit peu de temps, etc. Si vous avez le même cas dans une SCPI avec beaucoup d'autres immeubles dans la SCPI, déjà ça va être noyé parce que cet impact là, il va être divisé par un certain nombre de locataires ou d'immeubles autres qui vont eux continuer à générer des revenus. Donc quand vous recherchez des revenus stables, réguliers, la SCPI effectivement, il n'y a pas match avec de l'immobilier direct

qui va avoir cet inconvénient d'avoir la gestion locative. En tout cas, si je ne parle pas de gérer avec un bail qui va être confié à un professionnel, si je parle de location en nu, vous allez avoir, et beaucoup de gens qui y ont de l'immobilier direct savent de quoi je parle, quelqu'un qui ne paye pas son loyer, quelqu'un qui va avoir des problématiques de travaux dans son appartement, quelqu'un qui va avoir un départ de locataire et pas forcément de locataire qui revient tout de suite dans la foulée si vous n'êtes pas sur une zone tendue par exemple. Vous allez avoir effectivement des trous dans la raquette en termes de revenus. Et quand vous avez par exemple un prêt en face avec un crédit, parce que vous avez financé votre bien immobilier,

la banque, elle, si vous avez un locataire ou pas de locataire, elle ne va pas se poser la question. Donc elle va vous demander effectivement de rembourser votre crédit et vous n'aurez pas forcément le loyer en face. Et ça, effectivement, c'est un peu plus gommé dans une SCPI que dans de l'immobilier direct. Et c'est pour ça, je finis là-dessus, que dans nos conseils de surveillance notamment, parce qu'on n'a que des associés dans nos conseils de surveillance, on a beaucoup de clients d'associés qui avaient de l'immobilier direct. Ils ont tout vendu. Et qui ont vendu, voire tout vendu pour certains. Il y en a un que j'ai en tête qui avait beaucoup d'immobilier direct. Il a tout vendu pour acheter que des SCPI,

parce qu'il me dit, j'ai jamais été aussi heureux de ma vie. Je touche des trimestres, des loyers, tous les trimestres et je m'occupe de rien, parce qu'il n'y a pas de déclaration d'impôt. En tout cas, on vous aide à la faire puisqu'on vous envoie tous les documents pour le faire. Pas de taxes françaises à payer puisque c'est inclus dans la SCPI. Pas de travaux à gérer puisque c'est nos gérants via des assets, des pro-party managers qui vont gérer les travaux. Et voilà, vous pouvez enchaîner pas mal d'inconvénients de l'immobilier. Il y a des avantages aussi, on va y revenir. Mais il y a pas mal d'inconvénients qui sont gommés en fait par la SCPI et par le fait que ça soit géré et que ça soit dilué dans un nombre plus important d'actifs immobiliers.

Ok. Alors, moi, ce qui me vient directement en tête, je ne vais pas être dans un match intégral parce que je pense que l'immobilier classique n'est pas forcément fait pour tout le monde, déjà. Il faut effectivement aussi avoir, je dirais, une absorption à la charge mentale dans certains moments. On parlait donc des loyers impayés. Bon, on est sur 4-5% de taux de loyer impayés sur le territoire. Ça va, c'est pas non plus... Ouais, mais quand c'est vous qui le prenez à 100%, c'est pas la même chose. Ouais, mais il faut le diluer. C'est pour ça que moi, j'ai pas qu'un locataire. Mais bon, ça, je conçois les travaux, bien entendu, pareil. Alors ça, c'est vrai qu'on se retrouve dans un repas avec la famille. Il y a toujours un qui s'est fait avoir avec les travaux.

C'est pas évident, mais ça peut arriver aussi sur de la SCPI. Moi, dans mon ancien job, pour ceux qui nous écoutent, c'est qu'ils ne le savaient pas. Donc moi, j'étais asset manager en gestion de fonds et j'avais aussi des galères avec les travaux. Bien sûr. Même si, effectivement, de l'autre côté, on ne le voit pas puisqu'il ne se passe rien et c'est lisse. Je dirais qu'il y a déjà deux points qui me viennent en tête. C'est, premier point, le lever de la dette. On a beaucoup de problèmes en France sur plein de sujets. On a quand même la chance de pouvoir aller générer de la dette en mettant quasiment 10 000 sur la table. On récupère 100 000 avec du crédit bancaire. C'est quelque chose que les gens font avec les SCPI

parce que pour moi, c'est quand même pas le même. Je me présente avec mon banquier. Je lui dis bon, je mets 10 000 euros, je veux 100 000 balles pour aller les mecs sur de la SCPI. Et il va me dire ouais, sûr. Alors, il y a des banquiers aujourd'hui qui prêtent de l'argent sur des SCPI. Oui, tout à fait. Alors après, les ratios, ça dépend aussi pas mal du moment. Il y a de temps en temps, quand on est sur des niveaux d'entrain ou de risque bancaire ou de risque de taux où les banques prêtent un petit peu moins d'argent et vont demander un petit peu plus d'efforts d'épargne, en tout cas de fonds propres ou d'apports personnels. Mais aujourd'hui, vous pouvez tout à fait, ne serait-ce que par des crédits à la consommation

jusqu'à 75 000 euros, acheter des SCPI sans problème. Je peux pas aller là-dessus, des crédits à la conso. Et sinon, des prêts bancaires effectivement qui sont... Comment les gens, ils prennent vraiment des crédits à la conso, 75 000, on se dit. Mais du coup, ils sont négatifs puisque le crédit à la conso, moi, ça sort tous les mois. On se dit, je suis ponctionnée. Oui, mais j'ai pas... Déjà, on s'est dit que c'était trimestriellement que les loyers tombaient. En plus, ça peut varier puisque c'est pas forcément le même montant fixe selon ce qui se passe dans la SCPI. Je me mets quand même en risque. En règle générale, les SCPI, elles sont assez stables sur le versement de leurs dividendes qu'ils soient trimestriels ou mensuels.

Et donc, ça vous permet d'anticiper les niveaux de rentrée et de sortie. Il n'y a pas beaucoup de SCPI qui font des yo-yo tous les trimestres. En règle générale, c'est un euro près. C'est à peu près, on sait à peu près combien on va distribuer sur l'année parce qu'on connaît le portefeuille immobilier, parce qu'on anticipe nos degrés de charge, entre guillemets, de travaux, d'obligations qu'on a à gauche, à droite, de frais de gestion, etc. Et donc, en règle générale, il y a des business plans qui sont faits pratiquement à deux ans aujourd'hui sur des SCPI. Et donc, on a la visibilité sur les business plans. Après, on a aussi la visibilité sur les baux que l'on signe, puisqu'on signe des baux assez longs, en général, sur des SCPI.

Et donc, vous pouvez regarder, par exemple, si une SCPI a 5 ans, 7 ans, 8 ans, 10 ans de moyenne de baux devant vous, ça vous donne à peu près la même chose en termes de stabilité de revenus. Et donc, si vous avez une SCPI qui n'est pas trop agressive en termes de taux, vous savez qu'elle va pas pouvoir tenir ce taux, typiquement des taux à plus de chiffre aujourd'hui qu'on trouve dans le marché en 2026. Tout le monde sait que ces taux-là ne vont pas perdurer. Et donc, si vous anticipez plutôt des taux à 6, 7, qui est plutôt la norme sur la tendance actuelle par rapport à la qualité des opérations immobilières, vous pouvez anticiper ce 6, 7 de rendement futur. Et donc, vous pouvez anticiper aussi votre charge

en termes de crédit en face. Donc, ça s'anticipe assez bien. Et après, oui, vous n'êtes pas obligé de faire un crédit à la consommation. Vous pouvez faire un pôr bancaire attaché à un prêt immobilier classique. Ce moment, ça coûte cher en plus. Il faut quand même avoir une tolérance, donc, pour mettre de l'effort d'épargne. Si jamais je mets un crédit à la conso en face. Après, ce qui pourrait être plus acceptable, si je vais dire que je vais dans ton sens, c'est de faire le lever de la dette via un crédit bancaire comme ça. On a fait le levier. Et de se dire, j'achète un bien immobilier au bout de x temps et x années. Donc, on est quand même sur quelque chose de long terme. Je revends. Là, j'ai plus de crédit et je peux effectivement

mettre de cet argent sur de la SCPI. Donc là, naturellement, je l'échange à haute voix. Ce qu'il peut y avoir dans ma tête. Je me dis, je récupère des fonds. J'achète un bien. À un moment, je le revends. Je remets ses fonds dans la SCPI. Là où je suis tranquille, puisqu'effectivement, il n'y a rien à faire. Est-ce que dans cette optique-là, on ne se dit pas que les personnes qui mettent l'avatar client qui va dans une SCPI, c'est quelqu'un qui est un peu plus âgé, qui a plus de fonds ? À la base, oui. En règle générale, les SCPI, depuis longtemps, c'était plutôt des gens qui avaient un peu de capital et qui voulaient des revenus complémentaires. Il se trouve qu'avec les changements de consommation, les changements de mode de consommation, pardon,

avec le fait que les jeunes ont de moins en moins de visibilité sur leur avenir, leur retraite, etc. On a une accélération assez forte des nouveaux épargnants qui ont entre 25 et 35 ans et qui épargnent tous les mois. Donc, c'est l'autre avantage de la SCPI par rapport à l'immobilier direct. C'est qu'on peut acheter des SCPI à partir de 1000 euros, 50 euros la part, et voire même faire des crédits à 50 000 euros, ce qui n'est pas toujours évident sur de l'immobilier direct parce que quand on achète de l'immobilier direct, même du géré, c'est en dessous de 100 000 euros, on ne va pas trouver grand-chose. Donc ça, ça fait partie aussi des éléments qui sont un peu positifs par rapport à la SCPI. C'est une plus grande diversification

et un ticket d'entrée qui va être plus faible pour démarrer et pour mettre de l'épargne en place. Typiquement, un versement programmé de 50 ou 100 euros par mois, on peut l'avoir avec de la dette en immobilier, avec le différentiel des loyers et du remboursement de la dette. Mais ici, on le fait en capitalisant et on peut même poster l'option réinvestissement de dividendes et donc on va se recréer des parts automatiquement, ce qui n'est pas toujours évident dans un immobilier direct parce que même les loyers, on ne va pas pouvoir acheter des bouts d'appartement automatiquement. Ah oui, bien sûr. Alors, tu viens de dire un terme qui m'a interpellée, c'est le côté immobilier géré. Oui. Immobilier géré, pour ceux qui nous écoutent,

parce que tu parlais de meubler, l'immobilier géré, on est quand même sur des classes d'actifs, tu me dis si je me plante, mais de l'EPAD, de la résidence étudiante, où on va avoir un opérateur qui gère, en l'occurrence immobilier géré, merci.

Et là, je suis totalement d'accord que en termes de perf, c'est compliqué. Et ce qui est encore plus compliqué, c'est de revendre. Parce qu'on les voit, on les annonce sur le bon coin où tu tries par le bon temps et tu tombes de toute façon, à chaque fois, c'est les mêmes résidences étudiantes. Les EPAD, encore fier, je n'en parle pas. Mais là, je suis d'accord, immobilier géré, VS, SCPI. Pour moi, effectivement, SCPI, on est bien plus gagnant dessus. Par contre, SCPI, VS, donc, immobilier locatif. En l'occurrence, moi, j'ai beaucoup, par exemple, de colocations. Oui. Ok. Oui, il y a de la charge. Par contre, je vais quand même capitaliser sur mon crédit. Je vais faire de l'effet de levier, dont on a parlé tout à l'heure,

sans crédit conso. Attention ! Et là, on se dit quand même, ma capitalisation en termes de timing, sur, on prend un 10, 15 ans, si je ne suis pas obligée de, forcément, je ne pense pas, les gens, aujourd'hui, gardent depuis vraiment 20 ans leur bien et mot. Si on prend cet effet-là, plus la plus-value dans le temps, puisqu'on sait que l'immobilier, quand même, ça ne fait qu'augmenter, bien qu'on ait des cycles, j'en suis bien d'accord. Qu'est-ce que tu en penses ? Puisque là, si on met l'un en face de l'autre, c'est différent. Alors, ça fait partie des avantages de l'immobilier direct. Moi, pour moi, l'intérêt de l'immobilier direct, au-delà du non-géré, c'est de la capacité à sélectionner un bien qui soit proche ou pas proche de chez vous

et de pouvoir faire un bon coup, entre guillemets. C'est-à-dire au-delà de la location, de pouvoir avoir la capacité, au bout d'un certain temps, de le revendre et de faire une plus-value. Et ça, c'est un intérêt sur l'immobilier direct.

Voilà. Ça, ça fait partie des points positifs sur l'immobilier direct versus la SCPI. Maintenant, typiquement, la SCPI, ça peut se souscrire en usufrui, en eupropriété, ce qui est plus compliqué avec de l'immobilier direct. Donc, si vous avez, par exemple, de la dette et vous achetez que de l'usufrui à hauteur de 30%, vous bénéficiez de 100% des revenus que sur 30% des parts. Donc, c'est très rentable. Et avec de la dette en face, dans le cadre d'une SCI, ça fonctionne très, très bien. Donc, ça, c'est une optimisation fiscale qui est très puissante sur des gens qui ont cette capacité à aller chercher des rendements sur une courte période et avec un système qui peut être assez intéressant avec de la dette. Donc, il y a des montages qu'on fait en SCPI

qui sont plus difficiles à faire sur de l'immobilier direct aussi. Ouais. Moi, j'ai fait aussi des moments avec l'immobilier direct. Mais non, mais je suis d'accord. Et encore une fois, je pense que les deux, de toute façon, dans une allocation de portefeuilles d'équilibrés, avoir un matching entre les deux peut être ultra intéressant. Je n'irai pas non plus la titiller là-dessus. On parle de fiscalité ou pas ? C'est ce que j'allais dire. C'est ce que j'allais dire en face à la fiscalité. Alors, ce qui aussi traite là-dessus, c'est que là, on va aller sur la fiscale européenne. Là où moi, je reste dans mon standard de fiscale française puisqu'en plus, les gens qui nous écoutent sont majoritairement en France.

Mon portefeuille est français. Dis-nous. Alors, c'est là où l'intérêt des SCPI européennes, pour le coup, va avoir aussi un impact puisque si on reparle d'immobilier en France, qu'il soit géré ou qu'il soit en SCPI d'ailleurs, ou pas géré ou en colocation ou ce qu'on veut, on va subir, entre guillemets, la fiscalité française puisqu'elle est assez importante, malheureusement, avec tranche marginale d'imposition plus CGSRDS. Donc, si vous êtes à une tranche marginale à 30 ou à 41%, vous rajoutez 17,2% de CGSRDS, vous arrivez à 50 ou à 60% d'impôts en France, SCPI ou immobilier direct inclus. Donc, vous avez plutôt intérêt à faire des travaux et à faire quelque chose d'investissement très régulier et quand vous avez mis le pied dedans,

vous êtes un peu obligé de recommencer tout le temps pour faire des travaux. Donc ça, ça fait partie des contraintes aussi. En tout cas, ça demande du temps. Si vous voulez être un peu moins embêté en termes de temps et faire autre chose, continuer à aller au golf ou au padel, vous faites de la SCPI, vous touchez vos revenus réguliers et puis vous les faites en Europe. L'intérêt, c'est que la société de gestion et la SCPI va payer l'impôt dans le pays dans lequel elle investit. Donc si je suis en Allemagne, je suis en Allemagne, si je suis en Irlande, je suis en Irlande, si c'est en Espagne, je suis en Espagne. Et donc la SCPI va payer de l'impôt. L'impôt en règle générale va être un peu moins cher parce que comme on l'a dit précédemment,

la France est un peu un champion de l'imposition, donc on va avoir des impositions un peu moins chères, 15% en Allemagne, 19% en Espagne, 10% au Portugal parce qu'on a une entité sur place, etc. Donc déjà un impôt qui va être un peu moins élevé et souvent aussi, et en tout cas la plupart du temps, on a des conventions fiscales bilatérales avec tous les pays à peu près du monde, ou presque, qui fait qu'on a un système de non double imposition. Et donc quand on a déjà payé l'impôt en Allemagne, on ne va pas le repayer en France. Pareil pour UK, même si Brexit oblige, il y a toujours un crédit d'impôt, c'est vrai que nous on va payer l'impôt en UK et on ne va pas repayer, l'investissement français ne va pas repayer en France.

Donc même si on paye 20 ou 25% dans les pays type la Hollande ou en UK, on paiera déjà un peu moins cher que 30 ou 40% de tranches marginales d'imposition. Et surtout, comme c'est des revenus de sources étrangers, vous n'avez pas de CGS RDS, donc vous gagnez 17,2% aussi. Donc quand on va acheter de l'immobilier via une SCPI européenne, on va avoir une fiscalité qui va être un petit peu plus légère que si vous aviez fait la même opération sur une SCPI purement française ou de l'immobilier en France purement en français parce que vous n'allez pas avoir effectivement le même niveau d'imposition. Donc vous avez quand même un sujet, c'est que le montant de revenus que vous allez toucher via la SCPI, qui va être un revenu 100% de revenus étrangers,

vous allez quand même l'additionner à vos revenus en France. C'est-à-dire qu'il y a un petit frottement fiscal, c'est-à-dire que si vous déclarez 100 de revenus en France, vous allez déclarer 105, 110. Et donc vous avez votre taux effectif global qui va s'appliquer sur le reliquat effectivement de ce que vous avez touché à l'étranger. Mais ça, ça reste un petit bout. Si vous enlevez 20% des quarts de TMI plus 17,2% de CGS RDS, en règle générale, on n'est pas du simple au double, mais on n'est pas loin dans certains cas en fonction de votre tranche marginale d'imposition. Donc, si je prends un exemple très simple, 6% en France sur du revenu immobilier, si vous enlevez 50%, il reste 3%. Si vous avez 6% sur une SCPI européenne

sur laquelle on a déjà payé de l'impôt, parce qu'on le paye tout de suite, et les 6%, c'est ce qu'on reverse, vous allez avoir 6% qui va être réintégré à votre taux effectif global. Donc si vous avez un taux effectif global à 30%, ça fait un 8%, il vous reste 4,2%. Par rapport à 3%, il vous reste quand même un peu plus. Ok. Je suis d'accord. Un point pour les SCPI européennes. Européenne. D'accord. Bon, personnellement, je ne paye pas d'impôt sur mon mi-bouillet. D'accord ? Car je fais des travaux. Mais je suis totalement d'accord qu'il faut que ça soit dynamique. Ça s'arrêtera les travaux un jour. Je vendrai, je ferai autre chose. Mais c'est pas grave, je vendrai, je prendrai une plus-value, je ferai autre chose et on continuera.

Et c'est pour ça que je disais tout à l'heure que ça dépend du profil. Puisque moi aussi, c'était mon job et c'est une cascade que j'adore, aller sur le terrain, challenger tout le monde, etc. Il y a beaucoup de gens qui n'ont pas du tout envie de le faire. J'aimerais t'emmener sur un autre sujet qui va être le sujet des frais. Puisque ça, c'est quelque chose qui revient très régulièrement sur les réseaux. On dit toujours oui, mais la SCPI, les frais, les frais, les frais. Comme j'ai bossé en fonds d'investissement avant, je sais aussi qu'on a la possibilité de mettre plus ou moins de frais, même si on se dit bien entendu l'AMF là-haut, Dieu, moi je l'appelle Dieu, te demande toujours d'être archi-transparent.

OK. Mais en réalité, les gens ne se rendent pas forcément compte. Ils ne vont pas regarder la petite étoile, tu sais, avec les frais dessus. Comment est-ce qu'on arrive à appréhender ce côté-là ? Parce que moi, je me dis s'il y a des frais et tu as pu nous le dire, c'est quand même qu'il y a beaucoup de monde derrière dans une SCPI. Il faut les nourrir les gens de toute façon. Et puis c'est un milieu de la finance. Donc, on sait que c'est aussi, je dirais, un pôle où il y a des niveaux de salaire qui sont plus importants. Mais la personne qui va gérer ce portefeuille-là, il a des émotions. Qu'est-ce qui me dit qu'il ne va pas être aussi sujet à faire des erreurs ? J'en vais extrapoler, mais peut-être qu'il s'est fait larguer la veille

et qu'il va se dire bon, en fait, il va pas regarder, il va appuyer. Je ne sais pas, il peut se passer des choses quand même. Il peut se passer des choses, mais il n'achète pas tout seul un gérant. Il y a un comité d'investissement et il y a plusieurs gérants autour de la table et aussi la direction qui est consultative en règle générale. Donc les décisions d'investissement, elles se font collégialement et ce n'est pas un seul gérant qui achète comme ça quand il veut. Et en règle générale, il y a des études qui sont faites sur le bâtiment avant d'acheter et donc on a récupéré toutes les informations, on fait tourner des business plans pour voir la rentabilité de l'actif, commencer à regarder des sujets techniques sur un bâtiment.

Ça aussi, ça fait partie de la différence avec un biais en immeubli direct quand vous êtes tout seul face à un immeuble. C'est compliqué d'avoir toutes les informations techniques du bâtiment, son histoire, etc. Nous, ça fait partie de notre quotidien d'aller chercher de la dataroom, toute l'historique du bâtiment. D'ailleurs, c'est une obligation, en tout cas, on ne fait que ça. Et deux choses que l'on fait aussi tout le temps avant d'acheter, c'est une due deal, une étude technique du bâtiment par un expert qui n'est pas nous, c'est quelqu'un qu'on paye pour aller pour notre compte, voir toutes les faiblesses, les travaux potentiels à faire et aussi toutes les faiblesses actuelles du bâtiment, s'il est neuf ou s'il est ancien,

les problématiques de toiture, les problématiques de chauffage, les problématiques de sol, d'étanchéité, d'isolation, des études ESG aussi aujourd'hui, les risques climatiques. Est-ce qu'on est dans des zones d'inondation, est-ce qu'on est dans des zones sismiques ? Est-ce qu'avec le réchauffement climatique... Ça fait partie de mes questions. Voilà. Et donc ça, on le fait aussi, on paye les gens. On fait toute l'étude légale aussi, toute l'étude de fiscalité, l'étude des baux, puisqu'on achète un bail, mais on l'achète avec un locataire sur place. Le bail, c'est pas nous qui l'avons signé, donc on fait étudier par un avocat le bail et ses faiblesses, en tout cas ses avantages et ses inconvénients. Donc tout ça, on le fait en amont, en fait,

et on le fait par des professionnels. Et donc ça, c'est plus compliqué à faire quand on est tout seul et quand on est investisseur particulier. Donc ça, ça fait partie des éléments qui sont aussi importants quand on relativise, en tout cas quand on remet en perspective les travaux qui sont faits par une société de gestion. Donc ça justifie aussi des frais, on en parlait. En type de frais, on peut se dire que donc on peut avoir des frais à l'entrée ou pas. Ça va dépendre aussi des SCPI. Il y a deux types de frais. C'est les frais, ce qu'on appelle, pardon les anglicismes, les frais d'entrée et puis après les frais de gestion. C'est-à-dire que les frais d'entrée, c'est qu'est-ce que ça coûte d'acheter une SCPI

ou qu'est-ce que ça coûte d'acheter un immeuble, entre guillemets. Et après les frais de gestion, qu'est-ce que ça coûte de faire gérer mon parc immobilier par quelqu'un. Si on prend les frais d'entrée, donc typiquement sur la SCPI Eden, par exemple, il y a zéro de droit d'entrée. Donc déjà, là-dessus, c'est plus facile à comparer. Par contre, on a des frais d'acquisition. Donc les frais d'acquisition, c'est une rémunération qui est liée à la société de gestion pour faire justement tout ce travail que je viens de dire sur les études, sur aller voir l'immeuble. Nous, on se déplace toujours. Il n'y a pas un immeuble qu'on achète sans qu'on n'aille pas le voir. Donc forcément, il faut se déplacer en Europe. Il faut aller prendre un avion.

Il faut aller visiter l'actif. Il est forcément dans une grande ville ou dans une autre ville. Il faut y aller, etc. On va passer une journée ou deux pour aller voir l'actif. Question, puisque là, tu avais pu me dire tout à l'heure que justement, vous avez des équipes. Oui, ça n'empêche pas que mes gérants et moi-même, on se déplace tout le temps. Ce n'est pas parce qu'on a des équipes qu'on ne va pas voir les actifs. Et donc nos équipes sont là pour faire le sourcing, nous aider à filtrer, en fait, les actifs qui nous intéressent et qui ne nous intéressent pas. Ils connaissent nous qu'il y a des charges par coeur et ils nous amènent effectivement des dossiers. Et nous, après, on regarde, on les trie. Oui, non, oui, non, oui, non.

Oui, peut-être, non, pas du tout, etc. Et donc, en fonction de ce qui reste, on va commencer à regarder, faire tourner des business plans, regarder si effectivement ça tourne financièrement dans nos BP et dans les perspectives de loyer et de distribution qu'on va avoir dans la SCPI. Et ensuite, avant de faire une proposition ou en même temps, c'est un avion et on y va pour aller voir l'actif et le visiter et aller voir, rencontrer le locataire en règle générale parce qu'il est sur place. Et donc ça, ça fait partie des objets. Ce n'est pas le cas de tout le monde, mais en tout cas, nous, chez nous, c'est ce qu'on fait. Ça, c'est très intéressant. On vient de l'immobilier et on sait ce que c'est que de l'immobilier.

On a la chance de faire de l'immobilier et donc on a la chance d'avoir un actif qui existe. Quand vous achetez un portefeuille boursier ou quand vous achetez une crypto, etc. ben vous achetez de la fluctuation. Mais si vous ne savez pas forcément ce qui est à l'intérieur et voire même la gestion au quotidien de la société du CAC 40 que vous achetez, là, on a la chance d'avoir un actif qui existe avec des murs, un toit, une machinerie, un bloc de clim et avec un locataire qui est sur place et une utilisation qui est faite. Donc, ça serait dommage de ne pas aller le voir. Donc, ça, ça fait partie des éléments. Donc, on se paye effectivement notamment sur ces frais d'acquisition. Et après, on va payer pas de frais à l'entrée.

D'accord, là, on l'occurrence, mais il pourrait y en avoir. Il y en a qui le font. Des frais quand même sur l'acquisition des biens. Des frais d'acquisition sur la société de gestion et les frais d'acquisition quand on achète. Au même titre qu'un particulier va acheter, il va avoir des frais de notaire, des droits de mutation. Et donc, il va payer 6, 7 % en rive générale sur un bien existant. Nous, on va avoir la même chose à payer, mais ça dépend des villes et ça dépend des pays. C'est aussi ça l'intérêt d'aller en Europe. C'est qu'il y a des pays où on va payer un et demi de droits de mutation. Donc, c'est pas cher, ça. Il y en a d'autres où ça ne va plus cher. En Hollande, par exemple, ils ont remonté le taux

parce qu'ils ne veulent plus avoir trop d'investisseurs. Donc, ils l'ont remonté à 10, 44. Donc, c'est un peu plus compliqué. Mais en fait, ça se voit aussi, c'est-à-dire que quand on achète en Hollande, on tient compte de ce droit de mutation. Et donc, forcément, nos rendements, ils sont un peu plus hauts. Donc, les vendeurs ont intérêt de baisser leur prix si on veut acheter toujours en Hollande. Donc, c'est plutôt les agents immobiliers ou en tout cas, les vendeurs immobiliers en Hollande que ça perturbe plutôt que le reste. Mais voilà, ça fait partie des critères. Donc, on a effectivement ces droits, comme n'importe quel investisseur. On va pouvoir acheter avec des conditions plus ou moins sensibles. Si jamais je rentre maintenant,

il y a quand même une poche de droits que je vais devoir payer pour les deals d'avant ou pas ? C'est dans la prime d'émission. Est-ce qu'on appelle la prime d'émission ? Et donc, dans la prime d'émission, vous avez en règle générale un montant qui est alloué à cette prime d'émission, qui absorbe les variations, notamment les coûts qui sont liés au stock passé. Et donc, quand vous allez avoir des variations de valeur de part d'une SCPI, parce que le marché s'est très bien comporté, c'est cette prime d'émission qui va évoluer, pas forcément le nominal de la part, mais la prime d'émission qui va baisser ou augmenter en fonction des évolutions de la valorisation du portefeuille. Alors, pour ceux qui nous écoutent en langage de Moldus,

donc la prime d'émission, c'est moi qui la paye. Oui, elle est dans le prix de la part. Typiquement sur Eden, on est à 20 %, donc 40 % de nominal, 10 euros de prime d'émission, 40 euros de nominal, 10 euros de prime d'émission et la part est à 50 euros. Donc même si on a zéro de frais de souscription, il y a quand même un nominal à l'intérieur et c'est ce nominal, enfin pardon, la prime d'émission qui va évoluer en fonction de l'évolution du patrimoine et du temps de la SCPI. Donc frais d'entrée, frais d'acquisition, frais de gestion. Frais de gestion parce que quand vous avez un bien immobilier au même titre que vous, vous gérez votre colocation peut-être toute seule, mais sinon vous avez un agent immobilier.

J'ai des équipes que je paye, pareil. Il y a un agent immobilier qui va vous prendre 5 %, 6 %, 7 %, en fonction de votre taille et de votre pouvoir de négociation avec lui. Là-dessus, vous allez rajouter vos taxes foncières, vous allez rajouter vos charges de co-propriété si vous êtes en co-propriété et vous allez vous retrouver pas loin de 10 %. Eh ben c'est ce qu'on paye avec une SCPI, c'est 10 % en règle générale ou 12 % hors taxes. Ça fait partie des frais et ils sont pas forcément plus chers que de l'investissement en direct. Ouais, d'accord. Clos de surperf. Il n'y en a pas dans nos SCPIs. Je ne suis pas sûr qu'il y en ait beaucoup dans le marché. C'est très rare. Je crois qu'il y a une SCPI qui vient de lancer

un nouveau concept de SCPIs justement fixe. On en parlait tout à l'heure ou en tout cas sur une autre émission. Et donc là, il y a une pause de superférence en règle générale. Les SCPIs n'ont pas de pause de superférence. C'est plutôt lié au private equity, ça quand vous investissez dans une société où il y a de la clause de surperf ou dans un fonds. Parce que justement, je me dis... Les SCPIs n'ont en règle générale pas de pause de superférence. Je peux avoir une casquette de commerciale et on sait que les commerciaux bossent beaucoup à la carotte. Bon, ben je peux me dire c'est exactement pareil pour vous et ça va être la part du gain. Plus vous allez trouver des deals qui vont être rentables et plus moi je vais gagner,

vous avez gagné aussi et tout le monde est... C'est un win-win. En règle générale, c'est plus sur les frais d'acquisition, les frais de sortie. C'est-à-dire que si j'ai de la plus-value à terme, je vais me rémunérer du même montant de 4% que j'avais à l'entrée. Je peux me rémunérer à la sortie si effectivement j'ai de la plus-value, si j'ai pas de plus-value. Après, c'est des décisions de société de gestion. Donc ça dépend si vous avez envie de vous faire bien voir par vos associés ou pas. C'est mieux. Ok, donc voilà, on a dit frais à l'entrée, frais à l'acquisition, frais de gestion, frais de sortie qui peuvent être quand même longtemps après. Ça peut être intégré dans la prime... Non, les frais de sortie sont comme les frais d'acquisition.

Enfin, ça dépend de ce qu'on appelle les frais de sortie. Si c'est les frais de cession des immeubles ou si c'est des frais de sortie qui sont liés à la détention de la part. On va différencier les deux. Comme Eden, on a un droit d'entrée à 0% et que la logique veut quand même qu'on garde ses parts pendant 8 ou 9 ans. On a des frais de sortie à 5 ans, par exemple. Si la personne veut sortir avant 5 ans, ce qui n'est pas l'objectif de départ. Là, on a des frais de sortie qui s'appliquent de 5% hors taxes, 6% TTC. Mais la vocation, c'est vraiment pas de sortir dans 5 ans. Parce que nous, en fait, comme on n'a pas de droit d'entrée, on fait un peu d'avance sur tout notre travail d'investissement, etc. Et donc on fait payer une sortie trop rapide, entre guillemets.

Après 5 ans, il n'y a plus de frais de sortie. Donc quelqu'un qui veut vendre ses parts, il revend ses parts sur le marché. En tout cas, il n'y a pas de frais de sortie. Par contre, si on cède un actif immobilier, c'est là où on a des frais de sortie, entre guillemets, ou des frais de transaction qui sont liés à la sortie du bâtiment, en tout cas à la cession du bâtiment. Mais c'est deux choses différentes. D'accord. OK. Bon, je crois qu'on a réussi un peu notre match, quand même. Mais au même titre que l'immobilier direct. Il y a aussi des frais, puisque quand vous allez revendre votre immobilier direct, vous allez avoir l'agent immobilier, les frais de notaire, le futur acquéreur, etc. Je les fais un peu partout.

En fait, il n'y a pas un gros écart, quand on regarde bien, entre les montants qui sont prélevés, soit par des agents immobiliers, soit par des notaires d'un côté, soit par des agents immobiliers qui font la gestion courante. On va être assez similaires, en fait, quand vous cumulez un petit peu tout. Oui. De toute façon, moi, j'avais noté, on a pu en parler avant, mais un élément que j'ai sorti dans les statistiques. Donc avec un rendement moyen de 4,52 en 2024, les SCPI ont souvent offert plus de revenus qu'un investissement locatif classique, autour de 3 à 4% brut, tout en évitant la vacance locative, les travaux et les impayés. Un point pour toi. Donc, oui, je pense encore une fois, pour moi, on peut retrouver des inconvénients et des avantages des deux côtés.

Il y a un timing et il y a un avatar client aussi. Je pense qu'on n'est pas tous faits pour les SCPI ou on n'est pas tous faits pour l'immobilier direct. C'est quand même de la charge mentale en moins, même si on a moins de contrôle pour quelqu'un qui est vraiment contrôle fric et qui veut savoir qui il y a dedans, etc. Vous en avez d'ailleurs ou pas, qui vous appellent pour vous demander OK, là, vous en êtes où, vous achetez ? Oui, on a des conseils de surveillance avec des associés qui sont là pour nous poser des questions deux fois par an. Et puis à l'assemblée générale où il y a tous les associés qui viennent. Donc c'est un petit peu comme la réunion de co-propriétaires. C'est l'enfer ça. Vous avez des gens sympas et puis d'autres un peu moins.

Maintenant, on peut voter par correspondance, heureusement. Mais voilà, ceux qui posent des questions en général, ils essayent d'être là, soit en viséo, soit physiquement, en présentiel. Et donc voilà, c'est la même chose. Sauf que nous, on a potentiellement plusieurs milliers d'associés, donc potentiellement plus de gens qui posent des questions. C'est un sacré moment, je pense. Le moment redouté de l'année. OK, bon, et bien merci beaucoup pour ce moment. Merci pour cet épisode. Et j'espère que ça vous a plu. Et on se retrouve bientôt pour un nouvel épisode. La SCPI et l'immobilier en direct répondent finalement à deux visions différentes de l'investissement. L'un mise davantage sur la simplicité, la diversification, la gestion déléguée.

L'autre permet plus de contrôle, plus d'effets de levier, mais aussi plus de contraintes et de risques opérationnels. Et au final, la vraie question n'est pas forcément qu'est-ce qui rapporte le plus, mais aussi quelle stratégie correspond réellement à votre profil, à votre temps, à votre objectif patrimonial. Tu peux retrouver cet épisode en vidéo sur YouTube et en audio sur Spotify, Apple Podcasts, Deezer, Amazon Music. Et si cet épisode a été utile, pense à t'abonner. Laisse une note et partage autour de toi. À très vite dans d'un nouvel épisode d'Out of the Box.