Investir en viager : est-ce vraiment rentable et comment ça fonctionne ?

Parce que c'est une vente à terme. Ça veut dire, on dit à l'avance combien de temps on va payer. Et d'ailleurs, on dit aux acheteurs, même si vous n'avez pas de quoi manger, mangez du pain et du fromage, mais payez vos rentes. Parce que sinon, vous pouvez tout perdre. Recréer la pleine propriété sans payer de frais de succession. Donc, c'est exceptionnel. Est-ce qu'il me faut beaucoup de cash d'abord ? Est-ce que je peux faire du crédit bancaire déjà ? Aujourd'hui, dans Out of the Box, on répond à une question que beaucoup d'investisseurs se posent. On s'attaque à un sujet qui intrigue autant qu'il peut diviser, le viager. Acheter un viager, est-ce vraiment pareil sur la mort de quelqu'un ? Pourquoi ce mode d'achat suscite-t-il autant de débats ?

Comment fonctionne-t-il réellement ? Et surtout, les idées que l'on s'en fait, sont-elles fondées ou non ? Pour répondre à toutes ces questions, j'ai le plaisir de recevoir Reza Nakai, fondateur de Viva Viager et spécialiste de ce marché depuis de nombreuses années. Allez, c'est parti pour un nouvel épisode d'Out of the Box. Pour celles et ceux qui s'intéressent à l'immobilier mais qui n'ont pas forcément envie de gérer les contraintes du locatif, les travaux, les locataires, la gestion du quotidien, il existe une autre façon d'investir dans la pierre, les SCPI. Le principe est assez simple. Vous investissez dans une société qui détient un portefeuille d'actifs immobiliers, par exemple des bureaux, des commerces ou d'autres types d'immeubles, voilà.

Et toute la gestion est assurée par une société spécialisée. Concrètement, vous devenez associé de ce patrimoine immobilier mutualisé et vous percevez une part des loyers générés. C'est une approche souvent utilisée dans les logiques de diversification patrimoniale pour s'exposer à l'immobilier sans avoir à gérer directement un appartement. Ce qui est intéressant avec la SCPI Eden, c'est que vous pouvez investir à partir de 1000 euros et en plus, il n'y a pas de frais d'entrée. Le taux de rendement brut était de 8% pour 2025, donc on est dans ces alentours-là. Et si vous voulez donc découvrir comment ça fonctionne, je vous mets toutes les informations de la SCPI Eden en description de l'épisode. Bonjour à tous et bienvenue dans un nouvel épisode d'Out of the Box.

On se retrouve aujourd'hui avec Reza Nakai et on va parler de l'investissement en viager. Est-ce qu'investir dans un viager, c'est vraiment rentable ? C'est un sujet qui est assez prenant. Certains pensent qu'il s'agit de miser sur la mort de quelqu'un. On peut aussi penser que c'est un investissement solidaire puisqu'on vient aussi aider au maintien des personnes âgées dans leur domicile. C'est vraiment quelque chose qu'on va décortiquer aujourd'hui. Comment ça fonctionne l'investissement en viager ? Est-ce que c'est vraiment rentable ? Et bonjour Reza. Bonjour. Est-ce que tu peux te présenter ? Je suis Reza Nakai, associé fondateur de l'Agence Vive à Viager, spécialisé dans tout ce qui est démembrement, viager, nu propriété.

Merci beaucoup pour ta présence aujourd'hui. On va décortiquer un peu tout ça, donc déjà pour reprendre le sujet, le contexte. Donne-nous un peu de matière. Qu'est-ce que le viager, comment ça fonctionne opérationnellement ? Opérationnellement, en fait, si vous voulez, c'est surtout... Il y a plusieurs formes de viager. Il y a le viager occupé qui est le plus répandu, notamment avec bouc et rente. Il y a le viager sans rente. Il y a la nu propriété. Il y a le viager libre. Maintenant, de plus en plus, des ventes à terme. Enfin, il y a énormément de choses qui en découlent. Et aussi, si vous voulez, même des ventes temporaires, par exemple. Une personne souhaite rester que 5 ans, 6 ans, et après partir. Donc en fait, il y a du sur-mesure vraiment.

C'est ce qui a... Le marché a bien évolué dans ce sens. Et nous, on a la particularité de vraiment faire du sur-mesure parce que chaque projet est différent. Alors attends, je t'arrête tout de suite. Quel est le projet le plus rentable ? Le rentable, en général, c'est quand c'est occupé. C'est-à-dire lorsque vous investissez, vous n'avez pas forcément besoin d'y habiter. Donc parce que justement, lorsque vous achetez un viager, vous avez des cotes qui peuvent aller jusqu'à 60% en fonction de l'âge des personnes. C'est énorme. Ah oui, c'est énorme. Donc ça peut être très intéressant sans parler des autres avantages qui sont que, en fait, vous n'avez pas grand-chose à gérer parce que c'est déjà occupé et qu'en plus, les personnes qui sont dedans normalement

prennent soin de leurs biens. Vous n'avez pas, au niveau fiscal, c'est intéressant parce qu'étant donné que vous encaissez les loyers d'avance, il n'y a pas de fiscalité, pas de revenus fonciers, si vous voulez, à déclarer.

Et aussi, par exemple, c'est pour les personnes qui en ont plusieurs ou qui sont déjà éligibles à l'IFI, ce n'est pas la totalité du bien qui rentre dans votre assiette fiscale. Donc c'est la partie, si vous voulez, de la nuque propriété qui rentre seulement. Il y a ce genre d'avantages et en plus, ça reste, comme tu l'as évoqué, vraiment un investissement intergénérationnel et responsable et solidaire, exactement. Alors, on va reprendre un peu tout ça parce qu'on essaye de ne pas avoir de jargon. Donc, déjà, on a dit, le viager, on va avoir... Toi, tu as dit le bouquet. Le bouquet et la rente. Donc, le bouquet, c'est l'argent qu'on met sur la table au début, c'est le capital. Le jour de la signature. Par exemple, boum, je lâche 200 000 euros.

Exactement. Et ensuite, la rente, c'est ce que je vais mettre tous les ans, pendant x années, ça aura été prévu au contrat. Exactement. On est d'accord. En fait, la rente, c'est à vie. Après, on part sur des expériences... Qu'on mise sur la vie de la personne. Exactement. Donc, bien sûr, ça va jusqu'à la fin. Donc, dans le contrat, on se dit que... Avant, pour la sélection du bien, si j'ai bien compris ce que tu as pu me dire ultérieurement, on va avoir une grille. Et avec cette fameuse grille selon l'investisseur, puisque nous, on parle aux investisseurs. Donc, selon si votre objectif d'investissement, on est sur du 10 ans, du 15 ans, du 20 ans, on va pas aller cibler la même typologie de personnes derrière. Exactement.

Donc ça, c'est ton job de faire le matching entre les deux. Exactement. OK. Donc, j'ai ça. Et tu as pu me parler aussi d'investissement en démembrement de propriété. C'est le même fonctionnement que le bouquet et la rente ? Alors, il faut dire que le viager aussi, c'est une sorte de démembrement. Mais le démembrement dont tu fais attention, c'est la nu propriété usufrui. En fait, en général, même si on le fait de plus en plus, mais en général, ce qui vend dans la nu propriété, c'est une somme d'un coût. C'est-à-dire, ils touchent la somme globale, pas de rente, mais ils ont la réserve d'usufrui, leur vie durant. OK. Donc, pareil, je viens un peu alléger le jargon. Donc, vous prenez, vous avez un bien classique,

vous détenez la pleine propriété. La pleine propriété est constituée de la nu propriété. Donc, on va se dire en gros des murs et du gros oeuvre. Voilà. Et l'usufrui, c'est l'usage du bien. Donc, participer à l'entretien, c'est toucher les loyers de location, etc. On l'utilise énormément pour gommer les frais de succession, et ça se fait énormément en famille. Moi, je l'ai aussi fait, par exemple, avec mes parents. Et les gens ne savent pas assez ce que c'est, ils ne le pratiquent pas. Puisqu'en plus, vous savez, il y a des sujets de donation où on peut donner de l'argent et au final, on n'ira pas sortir grand-chose. On en reparlera ultérieurement. Et en réalité, au décès, soit des parents, de la personne en tout cas,

des personnes qui vont garder l'usufrui, eh bien, on a l'usufrui et la nu propriété qui vont faire recréer la pleine propriété sans payer de frais de succession. Donc, c'est exceptionnel, quand même. On repart sur nos moutons. On va se mettre dans un cas d'usage où, moi, je veux investir en viages. D'accord. Quels sont les critères les plus importants et qu'est-ce que je dois vraiment savoir ? Est-ce qu'il me faut beau coup de cash d'abord ? Est-ce que je peux faire du crédit bancaire, déjà ? Alors, il faut dire que les banques, ils ne maîtrisent pas trop le viager, en général. Ils ne prêtent quasiment pas quand il y a des bouquets et des rentes. Car, vous savez, lorsqu'il y a un bouquet-rente, pour le bon paiement des rentes,

quand on prend une hypothèque du premier rang avec la clause résolutoire, Alors, je vais simplifier. En fait, l'hypothèque du bien va être sur le nom du vendeur, donc c'est une garantie. Ça veut dire qu'on met ça parce qu'on s'adresse à des personnes âgées et souvent, les rentes sont leur seule source de revenus. Et on considère que si jamais une rente n'est pas payée, Donc, on prévient le débit rentier avec un commandement payé. C'est-à-dire au bout d'un autre mois, au bout de 2 mois, si les rentes ne sont pas payées, la vente s'annule automatiquement. Et vous n'avez même pas, c'est-à-dire le vendant n'a même pas à rendre le bouquet et les rentes perçues toutes ces années-là. Donc, oui, c'est très strict. C'est pas mal.

Exactement. Et d'ailleurs, aux acheteurs, on dit, même si vous n'avez pas de quoi manger, mangez du pain et du fromage, mais payez vos rentes. Parce que sinon, vous pouvez tout perdre. Après, comme évoqué lors de l'autre... Oui, parce que quand tu vois les squats en face, là où ils arrivent pas à sortir les gens, là, t'as pas payé pendant 2 mois, t'es mort. Ah oui, là, c'est exactement. La personne récupère. Alors, en général, ça arrive pas, parce que si vraiment vous n'êtes pas en mesure de payer, vous pouvez revendre le viager pour au moins récupérer une partie. Vous savez, voilà. Après 2 mois, oui, bon... Voilà. Non, mais 2 mois après, donc, il y a une clause qui se fait. Alors, c'est très réduit. C'est pas comme dans les tribunaux où on passe 2-3 ans

parce que, justement, c'est un cas où... T'as des gens dedans. Avec clause résolutoire, justement. Et c'est pour ça que c'est vraiment bien parce que c'est une des clauses juridiques qui protègent les vendeurs. Bien sûr. Justement, voilà, la clause résolutoire, on les retrouve pour les gros commerciaux, en plus, pas... Exactement. Et donc, justement, c'est le vendeur qui est privégé. Donc, la banque, si demain vous payez pas le crédit, enfin, voilà, il y a rien, donc il prête pas. Vous voyez ce que je veux dire. C'est ça, c'est pour cette raison. En termes de garantie, c'est catastrophique. Voilà, c'est catastrophique. Après, nous, on a quelques cas où les gens, ils disent, ben voilà, ils mettent un bien équivalent

ou de plus cher que ce qu'ils achètent. Ils disent, voilà, vous prenez ça en une hypothèque, mais donnez-moi de l'argent sur ça. Mais il faut absolument faire ça et avoir des revenus solides pour... Voilà, vous connaître. Je comprends. Donc, on va se dire, quand même, de base, pas vraiment de crédit bancaire. Alors, après, je tiens juste à ajouter que, comme il y a des bouquets sans rente, à partir du moment où il n'y a pas de rente, là, c'est plus facile parce que les banques, ils disent, OK, de toute façon... Ils prennent en hypothèque le bien. Le bien. Et surtout qu'ils disent que là, vous allez acheter un bien avec des coûts donc beaucoup moins chers. Le jour où je dois récupérer le bien, la valeur est encore supérieure.

Ou est-ce que je veux dire ? Donc, ils ne prennent pas trop de risque. Oui, c'est différent. Voilà, absolument. OK, donc ça pourrait se faire. Exactement. C'est des banques particulières qui font comme ça ? Il y a... Oui, il y a un peu de plus en plus. Ça commence à se faire, donc... Surtout, on a aussi, nous, si vous voulez, des gens qui sont riches et qui préfèrent emprunter, même s'ils ont le cash, pour créer des dettes. Pour le payer. Voilà, exactement. Pour payer moins d'impôts et... Bon, ce qui se pratique le plus, c'est quand tu as du cash, des liquidités disponibles, mais sur certains cas, on peut ouvrir du crédit bancaire. Donc, la plupart du temps, les gens que tu accompagnes, toi, c'est quand même des gens qui ont des liquidités.

C'est des gens qui... Question, est-ce qu'eux qui ont eu des héritages, peut-être ? Oui, absolument, il y a de tout. Ils ont héritage. Chef d'entreprise. Chef d'entreprise. On a eu le cas où... On a eu plusieurs entrepreneurs qui ont vendu leur entreprise et ils ont eu beaucoup d'argent et ils ont investi énormément. D'ailleurs, comme je dis, une dizaine voire plus. Et ils ont fait... Justement, ils ont mutualisé. Donc, ils ont baissé le risque parce que ce sera un des viagers qui peut peut-être vivre un peu plus longtemps. Donc, en équilibre. Tu t'occupes aussi de la structuration de portefeuille de viager, ça peut se faire ? Oui, oui, oui. Donc, oui, oui, on a pas mal de... Déjà, on fait le suivi, donc... Et aussi, on peut, oui, on peut gérer, donc...

D'accord. Ça, ça fait partie des choses qu'on fait, oui. On parlait donc de critères. Donc, je prends toujours mon cas. Donc, je veux investir. Je me dis, OK, bon, j'ai compris pas trop avec du levier bancaire. J'ai, je sais pas, 60 000 euros de disponibles. Qu'est-ce que tu me conseilles, ou alors même si on bosse ensemble, qu'est-ce que tu vas faire à quoi tu vas faire attention en termes de critères ? Est-ce que c'est l'emplacement, l'âge ? Comment tu fonctionnes ? Oui, justement. Alors, il faut que l'emplacement est très important. Ça, c'est pour justement, parce qu'à partir du moment, il y a le bien situé. Donc, dans le temps, là, ça prendra forcément de la valeur. Et donc, ça, c'est un point positif. D'autre côté, des biens liquides,

ça veut dire pas trop de défauts et pas trop grand non plus. C'est-à-dire pour commencer par des petits biens. Et après, c'est vrai qu'il y a tous les budgets. Donc, on vend de chambres de services à des appartements de 2, 300 mètres carrés. Donc, il y a tous les budgets, si vous voulez. Mais peut-être, oui, commencer petit. Et après, quitte à en acheter plusieurs. OK, donc tu me conseillerais peut-être plutôt un studio. Voilà, un studio, un petit deux pièces, 30 mètres. D'accord. Et l'emplacement prime, puisque moi, je me dis que j'ai quand même envie potentiellement, si je vis sur 10 ans, viser des zones où il y a de la plus-value derrière. Donc, tu vas aller quoi sur des grandes métropoles ? Oui, des grandes métropoles.

Et aussi, par exemple, absolument, donc aussi Paris, dans le Sud, vers Bordeaux, où même, par exemple, dans la banlieue parisienne, avec le projet Grand Paris, donc il y a pas mal de banlieues où dans les années à venir, les prix vont augmenter parce que ça va être plus accessible. Et il y a ce projet-là et forcément, ça peut être très intéressant. D'accord. Quelles erreurs font majoritairement les débutants qui veulent se lancer dans un viager ? En fait, il faut quand même savoir que, comme tout investissement immobilier, il faut mesurer et surtout étudier les frais divers. En fait, les choses qu'on sous-estime, c'est surtout l'entretien et les grosses réparations. C'est-à-dire s'il y a un ravalement qui va venir

ou des parties communes où il y a des problèmes de structure. Parce qu'attends, là, ça fonctionne comment ? Moi, je suis investisseur, mais donc les grosses réparations, elles sont pour moi, c'est comme locateur-buyer ? Exactement. En fait, quand vous achetez un viager, le jour de la signature ou le jour où vous payez le bouquet, vous devenez propriétaire. Sauf que dans le contrat, c'est marqué que la personne qui vend a le droit d'usager d'habitation sa vie durant. Vous n'avez pas l'adjustance, mais vous devenez propriétaire. Et pour imager, c'est vrai que c'est une relation propriétaire-locataire, c'est-à-dire le vendeur devenu crédit rentier est considéré comme... C'est marrant parce que c'est propriétaire-locataire

et c'est le proprio qui paye les rentes. Oui, exactement. Après, il faut dire qu'il a une décote, mais c'est vrai que c'est drôle. Et il faut savoir que demain, par exemple, une chaudière a changé, c'est normalement... Donc là, on prend les vraies répartitions de charges qui se pratiquent avec les locataires. Sauf négociations... Ça dépend de comment était l'état avant. Donc je suppose qu'il y a un inventaire et un état des lieux qui est fait ? Les diagnostics, vous savez, comme tu te vends, il y a les diagnostics, après... Oui, par exemple, la chaudière sur le diac, tu ne vois pas forcément si elle est en bon état ou pas. Oui, c'est vrai. Après, oui, il y en a qui voient que c'est très ancien. Ça se fait pas d'état des lieux ?

J'ai fait une vente d'une maison dans l'Oise récemment et là, le notaire, il voulait vraiment qu'on fasse... C'était la vente de l'année propriétaire avec bouquet rente, mais oui, c'est vrai. Je ne sais pas, il y a des fissures qui apparaissent, tu ne sais pas. Alors bon, il peut y avoir des vices, je n'en sais rien. Les gens ne le disent pas, mais ils disent, ben non, je n'étais pas au courant. Après, comme j'ai expliqué, je ne sais pas sur l'autre émission, c'est vrai que vous avez moins de chance d'avoir ce genre de choses, en tout cas pas à la connaissance des vendeurs, parce que s'il y a vraiment des soucis et des problèmes, normalement, ils ne vont pas rester, les vendeurs. Alors attends, je te pose un cas.

Parfois, je peux avoir un cerveau un peu psychopathe, tu vois, mais je te fais le scénario. J'ai 80 balais, je n'ai pas envie de bouger de chez moi. J'ai vécu toute ma vie ici, il est hors de question que je bouge. J'ai totalement conscience qu'il y a un sujet structurel sur ma maison. D'accord, ça coûte 40 000 euros. Je n'ai pas du tout voulu 40 000 euros. Et je n'ai pas particulièrement envie de les sortir. On me dit, tiens, le viager, ce n'est pas mal. Je trouve quelqu'un. Et là, six mois plus tard, il y a un sujet. Tiens, il y a des choses qui ne vont pas, il faudrait peut-être faire un audit, tu vois. Je fais genre que je n'étais absolument pas au courant. Et là, j'ai quelqu'un qui est en voyage avec moi

et qui se retrouve à porter ces 40 000 euros-là. Parce que peut-être, tu vas dire que je vais beaucoup trop loin dans mon zana. Non, non, non, c'est vrai que ça peut arriver. Mais après, j'ai envie de dire, c'est peu probable que ça arrive dans les six mois parce que souvent, les acheteurs ont comme... Ils ont connaissance des trois derniers PV d'AG. Lorsqu'ils achètent, donc. Si on est dans la copro. Si on est dans la copro. Ah oui, oui, voilà. Après, si c'est une maison et qu'ils ne savent pas... Oui, non, là, je n'ai pas eu le cas. Mais en l'occurrence, là, c'était sur la toiture. Donc, il fallait voir. Bon, il y avait des endroits et c'est vrai qu'à part la toiture, le reste, comme c'était de l'usufruit,

c'est la luce fruitière qui assumait toutes les autres charges, la taxe foncière. C'était un peu différent d'un viager, mais c'est vrai que ça peut arriver. Ça peut arriver, mais... Majoritairement, tu as des biens, c'est des appartements ? C'est plus des appartements, donc à Paris, région parisienne. Mais on a aussi... Majoritairement du Paris ? Paris et région parisienne, mais on a aussi des maisons. Là, on a vendu récemment à Châtillon une même maison. OK. Des choses non non, il y a un peu de tout. C'est un petit diffus, quoi. Voilà, exactement. Mais c'est majoritairement quand même des appartements. OK. Et donc là, moi, comme je t'ai dit, je veux investir dedans. Donc, il faut vraiment que j'aie conscience que je deviens

propriétaire. C'est pas juste un investe. Exactement. Donc, s'il y a des gros travaux, par exemple, ravalement extérieur, c'est pour ma pomme. Exactement. Sauf négo. Sauf négo, voilà, il peut y avoir en fait moitié-moitié. Il y a eu des cas quand c'était vraiment de l'ordre de... à l'ordre de jour de PV d'AG, quand c'est que forcément dans un an ou deux, ça va arriver, il peut y avoir une négociation en fait partage. Exactement. OK. Donc là, si on reprend mon petit cas avec mes 60 000 euros, tu vois, et je te dis pourquoi pas un peu de rente, bon, pas trop non plus, je n'ai pas envie d'exploser mon taux d'endettement personnel.

Comment ça se passe vraiment ?

Moi, je viens de te voir, je te dis ça et tu fais quoi ? Tu vas me faire plusieurs propositions. Alors là, tu parles du vendeur ou l'acheteur ? Non, l'acheteur. L'acheteur. Tu es l'investisseur. L'investisseur. Oui, alors on a des biens avec 60 000 euros de bouquets actuellement, d'ailleurs, qu'on est en train de vendre. Alors, celui-ci, je tiens à le préciser, c'est une vente à terme libre. Est-ce que je développe tout ? Développe. Alors, c'est un appartement dans le 11e arrondissement. Et bon, on est sur un homme de 71 ans, mais peu importe, parce que c'est une vente à terme. Ça veut dire, on dit à l'avance combien de temps on va payer. Ça, c'est, ça fait partie des dérivés, entre guillemets, peut-être, du viager du propriété.

Mais en tous les cas, l'acheteur va payer 60 000 euros de bouquets, tous les moins 1593 euros, disons 1600 euros de rente, en sachant que le bien est loué 1100 euros et il y a un locataire dedans. C'est-à-dire, soit dès que le buy est fini, en attendant, vous payez la différence. Vous avez payé 60 000 euros et la différence est 5 600 euros. Oui, parce que là, tu récupères aussi les loyers. Le loyer, exactement. Et lorsque le locataire, il part, vous pouvez l'habiter ou trouver d'autres locataires. Donc, on est quasiment dans ces budgets-là. C'est pas mal, ça aussi, quand même. C'est pas mal, oui, c'est très recherché. Notamment, lorsque les personnes, enfin, nous, on voit les investisseurs de plus en plus sont à la recherche, surtout ceux qui ont du mal avec le pari,

que ce soit par conviction ou par religion ou autre. Ils veulent ce genre de... Donc, ils cherchent des ventes à terme. Qui a un peu, si vous voulez, il y a le viager libre, que vous connaissez, qui est très peu répandu, parce qu'il y a peu de biens. Mais le viager libre, en fait, la personne ne vit pas dedans. Mais vous, vous pouvez, en payant un bouquet des rentes à vie, aller tout de suite dans le bien, l'habiter, et vous avez payé petit à petit. C'est plus pour de la transmission, quoi. Non, non, non, non. En fait, là, c'est plutôt pour... Au côté vendeur, en fait, c'est quand ils ont plusieurs biens. Ils ont un bien, un studio, qu'ils louaient, que ça leur faisait leur complément de revenus. Là, ils disent, voilà, au lieu de m'en occuper à avoir tout ça,

je le vends, le viager libre. Donc, vous, quand vous allez venir l'acheter, vous pouvez aller tout de suite dedans. Il n'y a pas de... Il est libre. Sauf que vous payez... Oui, ça m'évite de décaissir beaucoup d'argent au tout début. Exactement. C'est au fur et à mesure. Et c'est très demandé aussi, mais c'est très rare. On a 15 % des biens, voilà. D'accord. Donc là, dans mon petit schéma, tu vas me faire des propositions de biens. Voilà. Moi, je te dis, je veux du bien numéro A. OK, donc je peux aller le visiter ? Bien sûr. OK. Je rencontre la personne également... Exactement. En général, oui, à part... Il y a 1 ou 2 % des gens, au départ, ils ne veulent pas trop visiter, mais en général, au contraire, il faut qu'il y ait même une sorte de...

Une relation, quoi. Une relation, et souvent, oui, il y a des belles histoires qui se créent, donc oui. D'accord. Puisque je vais avoir un impact, en réalité, sur sa vie. Puisqu'elle est dans cette démarche-là, c'est qu'elle en a aussi besoin pour vivre au quotidien. Donc, je prends aussi une responsabilité sur mon dos. Donc, je te dis, OK, vas-y, on y va, on fait ça. Et donc là, comment ça se passe ? Ça va chez le notaire. Absolument. C'est-à-dire, on fait signer une offre d'achat, une fois qu'on se met d'accord sur les conditions et les clauses. Donc, une offre d'achat est signée entre les deux parties. Après, nous, on s'occupe de faire la mise en relation des notaires, comme un classique. Donc voilà, ça, c'est les conditions qui vendent,

un bouquet, rente, les indexations à haute. Et après, c'est soit une promesse. Alors, de plus en plus, comme vous savez, les gens, ils ont les fonds. On passe par une vente directe pour éviter de passer par la promesse, parce que, voilà. Oui, puisque toi, il n'y a pas forcément de levier bancaire. Après, il y a des notaires qui préfèrent quand même faire des promesses pour encadrer. Mais après, la vente peut s'effectuer. Ça dépend du timing. Voilà, exactement. Ça peut effectuer vraiment un mois après la promesse. On n'est pas obligé d'attendre les délais trois mois. Oui, oui, parce que la promesse est un peu plus longue. Rien que de constituer le dossier. Exactement. OK. Donc là, on se dit, on y va. Toi, tu as quand même une com.

Donc, c'est un peu comme un agent immobilier, il y a une reconnaissance d'honoraire. Absolument. Donc, c'est tellement tant le bouquet. Les honneurs ont la charge de la carrière. Les rentes à vie. Et donc, toi, tes Zono, c'est quoi ? C'est en fait, on est dans l'ordre de 5 % de la valeur vénale. OK. Voilà. Donc là, je signe chez le notaire. Et comment ça se passe après pour l'opérationnel ? Parce que tu as pu me parler de charge, etc. Alors justement, nous, on s'occupe. Ça fait partie de nos services avec le Pacte Viva. Donc, on s'occupe dès la signature. Déjà, il y a l'estimation qu'on le fait. Après, on fait les visites en présentant des acquéreurs. On essaie vraiment qu'il y ait un état d'esprit entre les acheteurs

parce que souvent, sur un bien, il y a plusieurs acheteurs qui visitent. Et contrairement à une vente classique, nous, on préfère quand même que le vendeur valide l'acheteur aussi en fonction des affinités, ce qui est important parce que c'est... Ça engage les deux parties. Ça engage les deux parties et c'est un contrat qui peut durer. Et donc, on préfère que ça soit fluide dès le départ. Et c'est pour ça qu'on présente des oeuvres. On dit voilà, il y a eu telle personne, les profits et ils se sont rencontrés. Donc, c'est plus facile. Et à partir de là, donc, nous, une fois que la vente s'effectue, nous, chaque année, on fait l'indexation des rentes. Donc, on envoie aux deux parties. L'indexation des rentes, c'est comme l'indexation loyer.

Alors, c'est l'indice de l'INSEE, consommation des ménages urbains hors tabac. Donc, ça, c'est... C'est l'IRL ? Non, c'est pas l'IRL. L'immobilier, c'est le loyer. Mais là, c'est consommation des ménages urbains de l'INSEE. C'est quasiment pareil. C'est un peu différent. On a l'IRL, l'ILAT, l'IRC, il y a beaucoup. Donc, là, c'est différent. Exactement, le coût de construction. Là, c'est vraiment... Non, ça doit être quasiment pareil, voire un peu... Donc, toi, tu te cutes de faire cette indexation-là. En fait, c'est l'indexation-là. Et justement, en fait, en général, le vendeur garde les charges locatives, qui représentent en général à peu près 60 à 70 % des appels de fonds que vous recevez chaque trimestre, pour parler quand c'est des co-propriétés.

Oui, et c'est la cote par récupérable. Exactement. Voilà, exactement. La cote par récupérable. Donc, au départ, il y a des provisions. Donc, chaque trimestre, le vendeur fait un virement à son débit rentier pour le montant des charges, parce que, du coup, aux yeux des syndics, c'est la carrière qui existe. Le vendeur n'existe plus. Alors, en tant que je me projette... Oui. Parce que là, c'est quand même pas pareil que la relation bailleurs-locataires, puisque c'est le bailleurs qui verse de l'argent tous les mois. Exact. Donc, ça veut dire que moi, comme je t'ai dit, je voulais acheter un viager à Madame Mangin. Donc, tous les mois, si c'est prévu, donc, au contrat, je lui verse une rente, sauf s'il n'y a qu'un gros bouquet et pas de rente, ça dépend.

Mais par contre, elle, également, tous les mois ou par trimestre, selon les appels de fonds, elle va me verser ma cote par récupérable de charge, puisqu'elle est un peu considérée comme un locataire et moi le bailleur. Absolument. Ok, je comprends. D'accord, on ne peut pas déduire ça de... On ne le préfère pas, parce que le jour, il y a un problème. Moi, je... On ne mange pas les cheveux et les carottes. Exact. Je comprends. Donc, toi, tu t'occupes de cette régularisation de charge. Voilà. Après, c'est vrai qu'en fait, au départ, c'est des provisions. Et une fois qu'à l'AG, il y a l'approbation des comptes, on reçoit justement les détails annuels avec la colonne récupérable ou locative. Et on sait que vous avez payé peut-être un peu,

parce que de temps en temps, c'est un peu plus ou un peu moins. Oui, bien sûr. S'il s'indique, il fait correctement son job. Exactement, on est normalement... Et ça, enfin, au départ, on a six. Après, c'est très simple. Donc, ils savent, ils connaissent. Mais en tout cas, il y a des cas où on intervient tous les ans. Donc, en fonction des gens. Donc, et ça fait partie, justement, des services que nous proposons. Exactement. Et alors, donc, question ultra importante. La fiscalité. La fiscalité, justement. Côté acheteurs, donc, c'est très intéressant parce que, comme j'ai évoqué, vous n'avez... Étant donné qu'il y a la décote et que, quelque part, les loyers sont touchés d'avance en réduction du prix. Alors, dans plus de détails, parce que toi,

tu as l'habitude tous les jours. Ah oui. C'est pas forcément évident. D'accord. Donc moi, je mets 60 000 en bouquet et je mets 1000 balles de rente. De rente, voilà. OK. Donc, en tous les cas, ça veut dire que l'un, comme le bien est occupé, on part sur la valeur occupée fiscale. Ça veut dire, peut-être, ça vaut 400 000 euros le bien. La valeur vénale. La valeur vénale, exactement. D'accord, c'est combien il vaut aujourd'hui sur le marché. Exactement. Sans décote, sans viager, sans tout ça. Exactement. Donc, en fonction de l'âge, on applique la décote. C'est à peu près comme si la décote, bon, on a des barèmes, mais il y a des moments, ça peut correspondre plus ou moins au loyer un payé, par exemple, au montant de la valeur des loyers.

Ça veut dire, on va dire, vous avez, par exemple, Mme Mangean. Mme Mangean, oui. Elle a 12 ans d'expérience de vie. Donc, on va dire, écoutez, le bien, ça vaut 400 000. Le loyer, c'est 1000 euros. 1000 euros x 12 x 12 années d'expérience de vie, ça fait ça quand on enlève à peu près. Vous voyez ce que je veux dire ? La décote correspond plus ou moins. Pas tout à fait parce qu'il y a des tables, il y a des, si vous voulez, des taux de rente. Je comprends, mais si je pars de ce point de vue-là, ça veut dire que je ne fais pas forcément de gains. Bah si, si, si. Parce que si tu me dis, les loyers correspondent à la décote, puisque les loyers, c'est moi qui... Non, non, les loyers, en fait, pour baisser sur la valeur du bien,

ça représente à ça. Et après, une fois qu'on a fait la décote, après, on convertit ça en bouquets rentes. Ah oui, d'accord. Après, je fais mon split. C'est-à-dire, c'était l'exemple, si je donne à 1 million, parce que c'est simple, 40 %, on arrive à 600 000. Et là, on va dire 200 000 euros de bouquets. Et sur 12 ans, on répartit les 400 000 sur douzaine d'années, à peu près. D'accord, OK. Et là, ça veut dire, si, normalement, la personne va... D'essai d'au bout de son espérance de vie théorique, au bout de 12 ans, vous avez payé 600 000 euros, au lieu d'un million aujourd'hui, sur 12 ans. Et dans 12 ans, peut-être, ça vaut 1 million 100, 1 million 200, vous voyez, donc... Et c'est pour ça que, donc, déjà, c'est-à-dire,

les 400 000 euros, certes, vous payez tous les mois, mais il ne faut pas oublier que vous avez bénéficié d'une décode. Vous payez sur 600 000 euros, pas sur la valeur Bénat. Bien sûr, je comprends les 600 000 qui ont été splitées en 200 000 plus de la rente. Donc, j'ai quand même une décode parce qu'il reste 400 000. Et j'ai la plus-value qu'il va prendre dans le temps. En fait, c'est comme si les 400 000, c'était les loyers qu'on a déduits. C'est pour ça que, donc, certes, vous payez, vous n'avez pas de revenus, mais en même temps, vous devenez propriétaire. Est-ce que je me suis bien exprimé ? Ce n'est pas évident, mais je me projette.

Donc, vraiment, si on reprend l'exemple de 1 million d'euros de biens, selon l'âge de la personne, on va appliquer une décode parce qu'il y aura une expertise qui est faite qui dit que c'est 1 million. On fait une décode, on se dit que ça vaut... Il y a 40 % de décode, donc le bien vaut 600 000 euros. On prend ces 600 000 et là, on vient spliter en un bouquet et de la rente. Donc, par exemple, 200 000 euros de bouquets que je dois donner en one-shot à la signature. Et le reste, en rente... 400 000 euros étalés sur 10 ans avec des taux de rente. C'est ça. Donc, les 200 000, il reste les 400 000. Et c'est 600 en tout. Et les 400 000, on les étale sur X années qui restent à la durée de vie de la personne. Exact, qui correspond à la durée de vie de la personne.

La personne, elle doit faire un examen médical avant ? Non. Pas du tout. Donc, c'est sur sa bonne volonté de transmission. Pas du tout. OK. Et donc là, pour la fiscalité, moi, donc les 200 000 euros que je pose sur la table, tant donné qu'il n'y a pas forcément de crédit bancaire, dans tous les cas, c'est de la trésor que je sors, perso. Absolument, oui. Même si j'investis à travers une société, ça vient à l'actif de ma boîte. Exactement. Et la rente que je mets tous les mois, elle rentre comment ? Elle est où ? En fait, voilà. Là, comme c'est un complément de prix, il n'y a pas de, contrairement à un crédit bancaire, parce que c'est un complément de prix. C'est-à-dire, vous vous étalez. En fait, le paiement, vous le faites sur la durée.

C'est pour ça qu'il y a... Pour une société, ça rentre où ? C'est une charge ? Non. Ou c'est un actif de la boîte ? Voilà, vous aurez pu l'acheter à 600 000 cash, ou vous dites, voilà, je fais le choix de payer parce que... C'est comme si un peu j'avais un crédit avec quelqu'un. Voilà, que vous payez sans les intérêts. Voilà. Exactement. Par contre, on ne peut pas déduire. Il y en a qui pensent, parce qu'ils payent des rentes, ils peuvent déduire, ce n'est pas le cas. Le beurre est l'argent du beurre. Voilà, exactement. Ce serait trop facile. Et par contre, pour un particulier, là, je te disais, moi, en tant que particulier, si je mets 1000 euros par mois en tant que rente, ça ne vient pas en plus dans mes impôts.

Non. Non, c'est juste que je les sors. C'est le bien à hauteur de la valeur occupée, qui vient, occupée fiscale, qui vient dans l'assiette. Oui, et attends, c'est moi qui paye la taxe foncière aussi. Oui. Tu payes la taxe foncière, et tu récupères la taxe des ordures ménagères comme pour un locataire. Qui est refacturé. Voilà. Je comprends. Ce n'est pas évident, mais on... Je reviens de récif. Carrément. Alors, vraie question. Est-ce que c'est rentable d'investir dans un viager ?

Oui, c'est rentable, parce que justement, on bénéficie de cette décote qui est un réel... Enfin, plus valu. Et certes, il ne faut pas être pressé, parce que c'est souvent à long terme, en fonction de l'âge de la personne que vous choisissez comme typologie. Et il faut savoir que, nous, on le remarque, souvent, c'est les mêmes qui achètent plusieurs viagers. Donc, c'est forcément... Donc, la rentabilité, c'est un... Ils ont posé leurs chiffres. Ah oui, ah oui, donc... Ok, et alors, si j'ai bien compris ce que tu as pu me dire aussi, excuse-moi, je te coups. C'est qu'en plus, on peut revendre un viager avant la fin. Et donc, si on a misé sur le bon secteur, et donc la situation géographique, elle est vraiment extrêmement importante,

on peut bénéficier de l'attractivité de par la plus-value, donc l'augmentation du prix mal carré sur le secteur, et prendre une perfe avant la mort de la personne en réalité. Même si c'est mieux quand même de garder jusqu'à la fin, mais il ne faut pas oublier, parce que si vous avez le prix de l'immobilier qui augmente, en même temps, la personne, plus elle devient âgée, plus la décote diminue. Donc forcément, c'est en fait... Ah oui, la personne qui va reprendre... Voilà, donc... D'ailleurs, la personne qui reprend le viager, si moi, je le revends, comment ça se passe ? Alors justement, donc le bouquet, tu reviens, mais celui qui achète, on ne change même pas une sorte de virgule du contrat, c'est-à-dire qu'il continue à payer la rente,

la vie durant du crédit, c'est le principe même. En avenant, avec X, personne ne vient au droit de... En plus, tu restes caution solidaire, ça veut dire si jamais, par malheur... Moi, je reste caution solidaire ? Mais c'est très bien ça. Alors justement, j'attendais ta question. Moi, je suis caution solidaire ? Comment ça ? You are talking to me ? Je revends, maman, un viager ? Oui, mais justement, c'est très intéressant, parce que si jamais pour X raison, celui qui a acheté ne peut plus payer, d'abord, on vient te voir toi, on dit voilà, est-ce que tu continues à payer la rente ? Donc du coup, si tu paies, tu redeviens propriétaire. C'est ça, c'est pas juste caution solidaire classique. Parce que c'est pas juste que tu te tapes les dettes.

Non, non, non, exactement. Mais je peux récupérer mon vie. Récupérer le vie. Après, c'est très rare que ça arrive, mais oui, ça peut, on sait jamais, mais en tout cas, voilà, c'est ça. Ok, intéressant. Et alors, dernier petit mot pour le podcast et pour ceux qui nous écoutent. Comment ça évolue le marché du viager en ce moment ? Alors, je ne vais pas dire qu'en période de canicule, tu dois faire beaucoup de business. C'est un peu... Voilà, donne-nous un peu de matière. C'est vrai qu'il y a eu des idées reçues, il y a eu le cas de la canicule il y a une vingtaine d'années. Mais même si aujourd'hui on est mieux équipé, c'est vrai qu'il évolue énormément. D'une part, parce qu'il y a un vieillissement de la population,

donc la demande est croissante. Et d'ailleurs, les vendeurs, les typologies se rajeunissent. Donc, il y a de plus en plus de personnes qui sont plus jeunes, qui s'y intéressent et qui veulent justement trouver des compléments de revenus. Parce qu'il ne faut pas oublier qu'on est dans une période où justement cette transaction-là s'adapte très bien parce que vous avez les revenus, les retraites qui diminuent, la vie qui devient chère, il y a l'espérance de vie qui augmente. Donc, tout ça, c'est des facteurs qui... Que les gens appellent la France de Macron Je vois le schéma. Exactement. D'autre part, vraiment, donc ça se démocratise parce qu'on en parle partout. Et une finée, quand vous voyez, moi, j'ai affaire,

ça fait longtemps que je fais ça et je vois à quel point ils sont très contents, les vendeurs, et ils nous remercient. Enfin, j'ai des cas d'ailleurs juste pour dire. Donc là, il y a quelques jours, c'était l'anniversaire d'un de mes clients, j'envoie un SMS, il me dit merci. Oui, donc on a énormément de clients, on est très proche entre des jeunes et ils sont ravis. Et il me dit merci beaucoup pour votre message. Mais le plus beau cadeau que vous m'avez fait, c'est de me trouver mon débit rentier parce qu'en plus, ils s'entendent bien, il a eu des soucis, il est allé l'aider, enfin bref. Donc, c'est vraiment, il y a des histoires, on évoquera peut-être dans d'autres prochaines. Mais c'est vrai qu'il y a des histoires vraiment touchantes.

Mais en tous les cas, c'est vrai que c'est en train d'évoluer. Et comme on a aussi évoqué, il y a du sur-mesure, il y a des gens qui, par exemple, ils se disent, voilà, je vais vendre, mais je veux rester que 5 ans en France. Après, je veux aller au Portugal ou ailleurs. Donc, voilà, je le vais en occuper 5 ans. Donc, c'est des viagers ou des nupe-propriétés temporaires. D'un vraiment sur-mesure. Voilà, et c'est vraiment sur-mesure où le paiement se fait que sur 10 ans ou 12 ans, mais vous gardez l'adjuissance à vie. Tout se développe et le vente à terme. Enfin, il y a énormément de choses qu'on pourra éventuellement échanger dans d'autres épisodes. D'accord. Merci beaucoup. Merci pour votre invitation. Dernière question, si tu avais 200 000 euros là,

tu devrais investir dans des viagers ? Absolument. Pour plusieurs raisons, en dehors du fait que c'est, on a dit, c'est responsable et que c'est facile parce qu'il n'y a pas vraiment de gestion de s'occuper des locataires et des vacances locatives ou autres. Il faut dire qu'avec 200 000 euros, je peux prétendre et avoir un bien supérieur beaucoup plus grand que si aujourd'hui je voulais mettre 200 000. Par exemple, typiquement si on est à 10 000 euros le mètre carré, avec 200 000 euros, je peux avoir une chambre ou un studio de 20 mètres carrés. Alors qu'en viager avec des coachs, je peux même avoir quelque chose de 30 à 50, un peu plus de mètre carré et voilà. Tu mettrais 200 000 sur un bien ou tu mettrais 50 000 x 4 ?

Alors c'est bien de mutualiser, mais 200 000, ce n'est pas vraiment énorme. Donc oui, là, je pense mettre sur un bien. Mais si quelqu'un a un million, c'est vrai qu'autant je conseille de prendre 3-4 viagers. Ça dépend des frais de notaire aussi, ça peut piquer. Oui, oui, aussi voilà. Bon, merci beaucoup Reza, c'est un plaisir. Où est-ce qu'on peut te retrouver ? Alors, vous serez bienvenu aux 6 rues Stanislas. Donc vive à viager. On a des bureaux pour accueillir, pour le café, n'importe. On sera ravis de vous avoir en tous les cas. Et on viendra avec plaisir. Et également sur Internet, on mettra tout ça, de toute façon, dans la description. Bon, j'espère que vous avez pu apprendre plein de choses. En tout cas, c'est le cas.

On a déjà pu tourner également un autre épisode sur le viager que je vous invite à aller également retrouver. On comprend que le viager, c'est pas forcément uniquement de miser sur la mort de quelqu'un, mais c'est également quelque chose qui est vraiment un investissement responsable. C'est aussi des vendeurs qui ont besoin de cet argent. Et je pense que ça change vraiment la vision des choses quand on le prend de ce côté-là. Ah oui. Merci encore et on se retrouve bientôt pour un nouvel épisode d'Out of the Box. Le viager est un investissement à part avec ses propres règles et ses opportunités, mais aussi ses risques. Comme toujours, tout repose sur une bonne compréhension du marché et une stratégie adaptée à ses objectifs.

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