SCPI : rendement, risques, fiscalité, liquidité — ce qu'il faut comprendre avant d'investir

Le volume de transaction était de l'ordre de 15 à 18 milliards, dans les meilleures années on était plutôt à 35 à 40 milliards. On peut considérer qu'on sort de la crise, on verra en fonction de la guerre en Iran. Et plus vous allez chercher des rendements élevés, plus votre risque va être élevé. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire qu'en immobilier, en tout cas comme on le traduit, c'est un bail court, c'est-à-dire la relation entre un propriétaire et un locataire pour permettre de payer un loyer pendant x années. Donc si vous avez un bail de 15 ans, ça ça a une valeur aussi, donc votre rendement va être plus bas. Si vous avez un bail de 2-3 ans, donc c'est tous ces éléments-là qu'il faut analyser. Mais je reviens sur l'intérêt de la SCPI, c'est effectivement la diversification

par rapport à un bien direct. Quand vous misez tout sur le rouge au casino, vous avez une grande chance de perdre votre argent. Quand vous avez un immobilier direct, que ce soit du résidentiel, du commerce, un bureau ou autre chose, si vous avez qu'un seul bien immobilier, vous vous potentiellement vous avez un gain important. Mais par contre, si vous avez un locataire qui part, si vous avez un locataire qui ne vous paye plus, mais qui reste dans les locaux, c'est encore un autre sujet. Il y a beaucoup de commerce qui se casse à la figure. Alors, il y a différentes options. Si on parle de la SCPI Eden, d'une part, elle a été conçue pour avoir des versements programmés et des réinvestissements de dividendes.

Bienvenue dans Out of the Box, un format simple, 30 minutes pour comprendre l'investissement en répondant à une question. Du concret, des chiffres, de la stratégie. Et aujourd'hui, on aborde le sujet des SCPI. On va avoir 30 minutes pour tout comprendre. Le rendement, le risque, les stratégies d'investissement. Et c'est parti. Bonjour à tous et on se retrouve pour un nouvel épisode d'Out of the Box. Et donc, on va parler de SCPI. Bonjour. Bonjour. Est-ce que tu peux te présenter? Oui, Jean-François Chauré, directeur général de la société Advenis RIM, qui est une société de gestion française et qui gère des SCPI européennes. Donc, ça fait longtemps que tu fais ça? Ça fait huit ans maintenant au sein de la société de gestion, mais plus d'une

vingtaine d'années d'expérience ou, on va dire, d'historique dans le groupe Advenis. Ok, alors on va parler des SCPI. L'idée, c'est de comprendre vraiment en 30 minutes, c'est le but du podcast. Comment fonctionne une SCPI? Est-ce que c'est bien? Quels sont les risques? Déjà, pour commencer, qu'est-ce qu'on achète vraiment quand on achète une SCPI? En règle générale, on achète de l'immobilier, qui dit SCPI, des sociétés civiles de placement immobilier. Et donc, le sous-jacent d'une SCPI, c'est en règle générale de l'immobilier. Donc, on achète un peu tout en immobilier. On peut acheter des bureaux, on peut acheter du commerce, on peut acheter des hôtels, on peut acheter des cliniques, on peut acheter...

Qu'est-ce que j'ai pas dit? De la résidence aussi. Enfin, du résidential, de la logistique, des bureaux d'activité. Donc, en règle générale, on va retrouver un petit peu tout ça dans des SCPI. Souvent deux types de SCPI, des SCPI thématiques, justement, qui vont faire que des bureaux, qui vont faire que de la logistique, qui vont faire que de la santé. Et autrement, des SCPI diversifiés, qui vont faire un petit peu de tout à l'intérieur. Et donc, on va appeler diversifiés. D'accord. Comment on peut différencier, d'ailleurs, la SCPI d'un fonds d'invest? D'un fonds d'invest, c'est-à-dire? Oui, d'un fonds d'invest, on entend beaucoup. Bon, j'ai créé un fonds et j'ai mis x produits dedans. La SCPI, c'est un produit qui est réglementé à part.

Oui. Qu'on comprenne comment vraiment ça fonctionne. D'accord. Alors, une SCPI, c'est une société qui est agréée. Enfin, c'est une société civile à la base. Comme une SCPI, quand des investisseurs achètent un bien immobilier, ils peuvent l'acheter en direct. Ou ils peuvent l'acheter via une société civile immobilière, s'ils sont plusieurs associés. Bah, la SCPI, c'est une société civile. Sauf qu'on va faire appel à l'épargne publique. Et donc, on va avoir un agrément AMF, donc l'autorité de marché financier, qui va nous autoriser à commercialiser cette SCPI au grand public. Et donc, on va retrouver beaucoup d'associés. Une de nos SCPI s'appelle Eurovali. C'est à la plus de 15 000 associés. Donc, on va avoir une multitude d'associés

qui vont investir un bout chacun, donc une part, plusieurs parts. Et donc, ils vont tous être détenteurs d'un certain montant de capital à l'intérieur de cette SCPI. Ils seront tous, donc, associés. Et ils vont, par ce fait, participer à des conseils de surveillance, à des assemblées générales, comme n'importe quelle société. Sauf que les SCPI sont un petit peu particulières parce qu'elles ont un plan comptable différent d'une société commerciale. Et elles sont gérées par une société de gestion, donc qui est elle-même agréée par l'AMF, avec des gérants qui sont eux-mêmes agréés par l'AMF. Et donc, des professionnels qui vont gérer au quotidien, qui vont acheter, qui vont gérer, et qui vont revendre potentiellement, à terme, des biens immobiliers.

Donc, une SCPI a, en règle générale, une durée de vie de 99 ans. Et elle est ouverte à la commercialisation. Mais on peut trouver des SCPI à capital fixe, donc ouvertes, et des SCPI à capital variable, je me suis trompé. Capital variable, donc ouverte à la commercialisation. Et des SCPI à capital fixe qui sont ouvertes pendant un certain temps, fermées la plupart du temps, et qui vont servir d'autres thématiques, en règle générale, en termes de thématiques d'investissement. Il y a des SCPI qui capitalisent, des SCPI qui distribuent, donc qui capitalisent. C'est-à-dire qu'elles ne vont pas reverser de dividendes à leurs associés, mais elles vont engendrer, via les revenus, d'autres investissements, ou potentiellement aussi faire de la dette

pour pouvoir faire des effets de levier et acquérir plus de biens immobiliers. Et avec une vocation, à la sortie, de revendre le tout et de rembourser les associés, soit en capital, soit en plus-value. Et des SCPI variables, comme on l'a en règle générale, ou comme elles sont le plus souvent pratiquées, c'est des SCPI qui aujourd'hui distribuent la totalité des loyers qu'elles perçoivent, puisque la société de gestion, les gérants, vont acheter des biens immobiliers avec des locataires. Ces locataires vont générer des revenus. Les revenus vont être reversés aux associés, soit trimestriellement, soit mensuellement, et ça va apporter des revenus complémentaires. Et donc ces SCPI dites variables et de distribution

sont, en règle générale, assez connus dans le marché. En tout cas, c'est celles qui collectent le plus aujourd'hui dans le marché. Et on se dit pas qu'il y a... Étant donné que sur le côté variable, c'est un peu comme à dividende, on pourrait dire, on a potentiellement moins de perfs, ou pas, puisque naturellement, on se dispatche une part du gâteau. Donc on se dit qu'il y a moins de perfs, parce que je sais que sur les actions, en l'occurrence, ça peut être le cas avec des fonds ETF de capitalisation ou à dividende. Est-ce que c'est pareil avec les SCPI ? Non, pas forcément. Ça dépend de la thématique aussi et ça dépend du sous-jacent. Il y a des SCPI... Enfin là, on va se rapprocher après de l'immobilier en général.

Donc qu'est-ce qu'on achète en immobilier et qu'est-ce qu'on veut en tant qu'investisseur et la nature de l'investissement immobilier qu'on veut acquérir. Si vous achetez un bien qui est central aujourd'hui dans Paris, que ce soit des bureaux, du commerce, de la logistique, de 1er kilomètre, etc., vous allez acquérir un bien qui aura un rendement assez faible. Pourquoi ? Parce que vous avez une localisation qui est ce qu'on dit prime. Et donc, du coup, vous allez avoir un foncier. Donc, l'acquisition de vos murs va être assez chère. Et forcément, le loyer que vous allez percevoir de ce bien-là ne va pas être très important et donc un rendement assez faible. Rendement au risque. Voilà, le rendement au risque toujours.

Et donc, si on prend des chiffres, typiquement aujourd'hui, si on achète un actif corps russmanien à Paris, c'est de l'ordre de... Eh bébé, il faut... C'est quoi, corps ? Moi, je sais, mais tout le monde sait pas. Corps, c'est central, c'est le QCA. Donc, quartier central des affaires, par exemple. Donc, vous prenez l'huitième, le 16e, le deuxième, le bout du 16e, etc. Enfin, tous les quartiers un peu prisés dans Paris. Et là, vous allez avoir des rendements qui vont être de l'ordre de 4 à 4,5%. Brut. Mais c'est ultra stable, par contre. Mais patrimoniellement parlant, voilà, vous êtes sur des quartiers qui seront toujours très demandés, en tout cas normalement, avec des locataires qui sont toujours à la recherche de ces biens très,

très bien localisés, justement, et qui sont prêts à payer un petit peu plus de loyer. Mais compte tenu du fait que le foncier est très cher, le rendement reste assez bas. Donc, de l'ordre de 4 à 4,5%. Si de l'autre côté du spectre, vous achetez un bien local d'activité ou une big box, c'est-à-dire un retail park, enfin, j'utilise des termes anglais, mais on va dire un centre commercial en périphérie d'une ville de province. Excellent, merci pour le lexique. Vous allez avoir, forcément, plus la ville est petite, plus votre locataire va être inconnu. C'est-à-dire que là, vous n'allez pas aller chercher des grandes marques de grande distribution, mais une petite société commerciale. On n'est pas sur la locomotive, on est sur...

Voilà, vous allez prendre un risque au niveau de votre locataire parce qu'il y aura forcément des ratios financiers qui ne seront pas aussi stables qu'une société du CAC 40 ou qu'une banque, etc. Et vous allez avoir aussi une localisation qui ne va pas être aussi demandée que le centre parisien. Et donc, vous allez avoir un prix de foncier qui va être moins cher. Et donc, un rendement locatif, par contre, qui va être plus élevé. Et donc là, on peut frôler la fonction de la signature du 7%, du 8%, voire plus. Et plus vous allez chercher des rendements élevés, plus votre risque va être élevé. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire qu'en immobilier, en tout cas, comme on le traduit, c'est un bail court. Donc, un bail, c'est-à-dire la relation entre un propriétaire

et un locataire pour permettre de payer un loyer pendant x années. Donc, si vous avez un bail de 15 ans, ça, ça a une valeur aussi. Donc, votre rendement va être plus bas. Si vous avez un bail de 2, 3 ans, votre rendement va être plus élevé parce que vous savez que dans 2, 3 ans, potentiellement, votre locataire va partir. Il va falloir relouer. Si vous relouez, ça veut dire peut-être des travaux pour le nouveau locataire. Ça veut dire aussi une période de vacances parce que vous êtes peut-être potentiellement avec un logement ou en tout cas un local non loué, donc avec une vacance. Et donc la vacance plus la franchise, potentiellement, parce qu'un nouveau locataire va peut-être vous négocier soit des travaux supplémentaires,

soit une franchise de loyer pendant x mois, vous allez avoir des coûts. Et donc, forcément, votre rendement va être assez élevé. Plus votre bail va être court, plus votre locataire va être faible financièrement en termes de solidité financière par rapport à ses résultats ou son chiffre d'affaires, plus votre rendement va être élevé. Et donc, on peut analyser assez facilement aussi les SCPI en fonction de ce rendement et donc de leur capacité à aller chercher des actifs plus corps, donc plus centraux et des actifs un petit peu plus risqués en périphérie de ville avec des locataires un petit peu moins fiables et des baux plus courts. Oui, donc en gros, on prend une poche, on met un melting pot pour réussir à avoir

une diversification d'actifs au sein de la poche et trouver un équilibre. On revient sur l'intérêt de la SCPI par rapport à un bien en direct. C'est que, d'une part, vous allez passer par des professionnels, donc il faut aussi analyser la société de gestion avec laquelle vous passez et aussi les gérants et en tout cas le track record de ces gérants pour savoir depuis combien de temps ils travaillent dans l'entreprise ou dans ce métier. Quelle est leur approche ? Quelle est leur stratégie d'investissement ? Et puis après, analyser aussi le portefeuille qui est à l'intérieur pour évaluer. Et on a des indicateurs, les indicateurs dans la SCPI sont multiples, les taux d'occupation financiers, les taux de rendement.

Vous avez aussi, c'est encore un jargon, c'est la WALT ou la WALB, c'est-à-dire le nombre d'années moyens qu'il reste à un locataire dans le site. Donc dans votre portefeuille, vous allez avoir justement une moyenne de baux sur toute la durée de la SCPI. Donc plus vous avez une moyenne de baux qui va être courte, plus vous allez avoir un stock immobilier qui va être obligé d'être négocié. Il faut du monde derrière. Et là, il faut du monde derrière et puis ça a des coûts. Donc plus vous avez un niveau de bail moyen qui est long, 10 ans, 15 ans, là, vous allez avoir une perspective de loyer qui va être assez stable dans la durée. Et donc c'est tous ces éléments-là qu'il faut analyser. Mais je reviens sur l'intérêt de la SCPI,

c'est effectivement la diversification par rapport à un bien direct. Quand vous misez tout sur le rouge au casino, vous avez une grande chance de perdre votre argent. Quand vous avez un immobilier direct, que ce soit du résidentiel, du commerce, un bureau ou autre chose, si vous n'avez qu'un seul bien immobilier, potentiellement vous avez un gain important. Mais par contre, si vous avez un locataire qui part, si vous avez un locataire qui ne vous paye plus, mais qui reste dans les locaux, c'est encore un autre sujet. Et donc vous avez un risque maximum entre guillemets puisque vous avez très peu de diversification. Une SCPI, vous achetez des biens immobiliers de manière assez importante parce que si vous participez au même titre

que d'autres associés au capital, vous pouvez vous retrouver avec des SCPI qui gèrent 100, 200, 500, 3 milliards d'euros. Donc avec beaucoup de biens immobiliers, beaucoup de locataires. Donc un gros travail de fond, ce qu'on appelle d'asset management, c'est-à-dire des gens qui vont suivre le portefeuille, gérer les locataires, le suivi, les travaux. Mais par contre, une diversification des loyers qui va être très importante. Et donc une diminution de votre risque locatif et une diminution du risque de ne pas percevoir de loyer. Donc ça aussi, ça a un intérêt. Ouais, merci. Très pédagogique. Et alors là, c'est vrai qu'on parlait donc du melting pot, donc de mettre beaucoup de choses dans cette SCPI. Comment on appréhende le risque ?

Parce qu'en ce moment, avec ce qu'on voit aussi en France, notamment même en... Alors autant on le voit en immobilier d'habitation, entre le risque, les gens, le côté social qui peut être assez lourd. Mais on l'a aussi du côté commercial quand même puisqu'on a vu qu'il y a beaucoup de commerce qui se cassait la figure. Comment est-ce que vous arrivez à l'appréhender dans... On l'appréhende souvent de la même manière parce que j'évoquais tout à l'heure. La localisation joue beaucoup. Quand vous avez une zone, quand on parle de commerce, ça s'analyse. Une zone de challenge, en fait, avec un nombre de personnes qui viennent acheter, qui viennent consommer sur un centre commercial. Et donc vous allez pouvoir analyser, en fait,

le nombre de personnes qui viennent, qui rentrent et qui achètent. Donc ça, ça s'analyse. Sur de la logistique, ça peut être effectivement, ou des bureaux, ça peut être la qualité de la signature de votre locataire. Si vous avez Amazon comme locataire dans la logistique, vous pouvez penser que le groupe est solide financièrement. Et donc, à partir de là, si vous signez un bail de 15 ans, je cite Amazon, je devrais en citer plusieurs. Mais en tout cas, c'est un exemple. On peut se dire Amazon. Mais par exemple, avec ce qui se passe, c'est vrai qu'avec l'essence, c'est compliqué. Donc, pour eux, de leur côté, il y a un risque. Donc, naturellement, le risque, il se redispatche. Oui, mais si vous signez avec une société qui a pignon sur rue,

entre guillemets, avec une solidité financière importante, en règle générale, quand on signe avec une marque, on va appeler ça comme ça, pour ne pas citer une marque, une marque importante sur un site, vous avez le droit de prendre des garanties groupes aussi. C'est-à-dire que ça, c'est le métier du gérant financier. C'est que s'il signe, et pareil par rapport à un exploitant hôtelier, vous avez des grandes marques très connues en France et dans le monde, vous pouvez signer avec un franchisé de cette marque hôtelière. Mais si vous voulez vous garantir une pérennité de la signature, vous signez pas qu'avec le franchisé, mais vous signez avec le groupe qui est derrière. La société mère. Voilà, la société mère.

Et à partir de là, ça vous donne une garantie supplémentaire, une visibilité beaucoup plus importante. Parce que s'il y a un défaut, un instanté sur une localisation, vous avez une sécurité du groupe et la solidité financière du groupe derrière. Donc ça, c'est vrai que c'est plus difficile à faire pour un particulier. C'est le métier de tous les jours d'un gérant financier de faire en sorte de s'assurer des revenus futurs de ses SCPI. Ça me parle. Ça me donne des souvenirs, tout ça. OK, donc si on se met dans la tête de monsieur et madame Mangin, ils voient passer des pubs sur les SCPI. Quand ils se baladent dans la rue, ils voient un truc de bus. OK. Donc le fonctionnement, c'est on se dit, je vais voir une SCPI.

D'ailleurs, on a dit qu'il y avait plusieurs SCPI. Il y avait du bureau, du X et Y, l'habitation. Il y a aussi, en termes de pays, la diversification, puisque la SCPI Eden ne fait pas la France. Non, tout à fait. Elle est en Europe, ouais. Comment est-ce que je me dis, en tant que particulier, j'analyse ce genre de choses ? Parce qu'on disait juste avant, il y a aussi le type de gérant, le type d'asset derrière. Je mets une casquette de personnel lambda. C'est compliqué. Je peux pas aller dire, coucou, est-ce que tu peux me filer le CV des gars qui vont gérer mon argent ? Personne le fait. Non, mais par contre, vous pouvez analyser la stratégie d'investissement de la société. On a tous des sites internet. On nous impose d'avoir un site internet qui est transparent,

qui est clair, qui est bien fourni en termes d'information. Et donc, vous pouvez retrouver, surtout les sites internet de sociétés de gestion, beaucoup d'informations, que ce soit sur la société de gestion elle-même, avec ses agréments notamment, son organisation, mais aussi sur les fonds, bien entendu. Typiquement, si on prend la SCPI Aden, vous allez retrouver les bulletins trimestriels, puisqu'on doit communiquer triestriellement et semestriellement à tous nos associés sur la vie de la SCPI, sur l'évolution capitalistique, sur les investissements qui sont faits, sur les dividendes qui sont versés. Vous avez un rapport annuel qui est édité tous les ans aussi, qui fait suite en fait à la clôture des comptes.

Un conseil de surveillance qui a lieu tous les mois de mars avec les associés, puisque certains associés sont dans les conseils de surveillance pour valider les comptes avec la société de gestion. En tout cas, ils sont consultatifs. Et puis, vous avez l'Assemblée générale qui va voter ses comptes en rêve général au mois de mai-juin. Et donc après ça, le rapport annuel est publié. Et ça, c'est assez fourni en termes d'informations. Vous allez retrouver aussi, par exemple, le fait que si on a un label ISR, donc on va chercher un immobilier un petit peu plus durable, bien vous avez un rapport ISR aussi qui est publié par les équipes RSE et ISR des sociétés de gestion. Et donc tout ça, vous allez les retrouver dans le site internet.

Donc ça vous donne déjà pas mal d'informations. Et puis après, vous avez des sites internet qui sont aussi très bien faits, qui reprennent pas mal de data et qui analysent les data, qui les comparent avec ce qui est... Quelques data qui sont liées, effectivement, notamment à la performance. C'est plus difficile d'aller voir la qualité des sous-jacents, la qualité des immeubles, la qualité des locataires. Ça, c'est un petit peu plus compliqué. Et justement, est-ce que je peux avoir... Et où je peux avoir l'information en me disant l'immeuble qui a été acheté récemment, sur quelle typologie d'actif c'est, est-ce qu'il y a des travaux, est-ce qu'il n'y a pas de travaux ? Je peux l'avoir, cette information-là ? Alors, vous l'avez sur le site internet

parce qu'en général, quand une société de gestion achète un immeuble, c'est dans les flux d'actualité, c'est dans les communiqués de presse puisqu'on communique assez fréquemment. Et puis, c'est aussi surtout dans le rapport annuel où on va avoir beaucoup d'informations sur les valorisations des actifs, la valeur financière. On se doit d'avoir deux expertises par an maintenant. C'est pareil, c'est une imposition qui a été donnée par le régulateur pour avoir deux valeurs annuelles de notre portefeuille immobilier. Donc, c'est fin juin et fin décembre. Et donc, on va communiquer sur ces valeurs. Donc, toutes les valeurs immeuble par immeuble vont être publiées. Ce qu'on appelait tout à l'heure les BEAUS seront aussi publiés.

Vous avez les loyers, vous avez tout ce qui concerne le portefeuille en lui-même. Est-ce qu'on a fait des travaux ? Oui, il y a le montant exact de tous les travaux qui ont été faits sur tous les immeubles. Vous allez avoir aussi les BEAUS. Est-ce qu'ils ont été reloués ? Est-ce qu'ils ont été reconduits avec des locataires existants ? À quel niveau ? Toutes ces informations-là, vous les retrouvez dans le rapport annuel, mais c'est... Voilà, il faut prendre le temps. Il faut prendre le temps. C'est toujours un document qui n'est pas toujours simple. On envoie d'enclos, on se dit vas-y, fais-moi un recap, s'il te plait. Voilà, très bien. Et donc ça, ça fait partie des informations qui sont présentes dans le rapport annuel,

qui est effectivement un des éléments qui est assez important dans une ECPI pour avoir. Vous avez toutes les personnes qui travaillent aussi au sein de la société de gestion, toutes celles qui travaillent pour la société de gestion, le commissaire au compte, la banque dépositaire, puisqu'on a pas mal de gens qui travaillent autour de nous aussi pour valider les comptes. Les experts, qui est l'expert qui fait la double évaluation tous les ans, qui sont aussi les membres du Conseil de surveillance, qui sont des associés en fait. Et vous avez, voilà, toutes ces informations dans le rapport annuel, qui est un document très fourni et important, qui est publié tous les ans par les sociétés de gestion. Oui. La régulation intégrale...

Exactement. C'est pas évident. Ça, respecter, c'est bien que ça soit encadré. C'est très bien. Et alors, par rapport... Donc, moi, je reviens à mon personnel. Je remets ma casquette. Donc, je me dis, je vais aller investir sur ces sociétés. J'ai de l'argent à placer. On parle à peu près de 20 000 euros. Comment ça se passe ? Donc, soit je passe sur Internet, soit je passe en direct, je parle à quelqu'un ou pas. Ça dépend. En fait, c'est un petit peu comme vous voulez quand vous voulez. Trop pratique. Donc, on a deux possibilités en règle générale. C'est soit de l'intermédiation ce qu'on appelle du B2B. C'est-à-dire que vous passez par un banquier, un assureur ou par un conseiller en gestion de patrimoine indépendant

qui va vous proposer un panel de SCPI ou la SCPI que vous avez demandé si effectivement il a toute l'offre dans son panel. Vous avez des sites Internet aussi qui sont aussi des conseillers en investissement financier puisqu'il faut être conseiller en investissement financier pour pouvoir proposer des SCPI. Et sinon, vous pouvez aller sur une plateforme où les clients règle générale y mettent un quart d'heure, 20 minutes pour faire leur souscription. Ils peuvent souscrire directement. C'est pratique. 20 minutes. Et là, vous ne voyez personne mais vous pouvez aussi avec une boîte chat parler à quelqu'un ou appeler quelqu'un. En tout cas, si il y a besoin d'une aide, il y a un conseiller en investissement financier

derrière, mais si on arrive à faire tout seul, il n'y a aucun problème. Oui, parce que pour faire assez de fonds, autant on peut avoir. Avoir 5 minutes, c'est génial. Mais en même temps, quand on se dit je veux mettre 20 000 €, 30 000 €, 50 000 €, échanger avec quelqu'un, c'est quand même pratique. On vient se rassurer quand même. Oui, mais il y a des gens qui mettent plus que ça sans avoir personne au bout du fil. Excellent. Donc, on a cette partie-là, je mets de l'argent. Et donc là, ça fonctionne comment ? Est-ce que je récupère des fonds ? Est-ce que c'est réinvesti ? On en avait parlé en automatique. Alors, il y a différentes options. Si on parle de la SCPI Eden, d'une part, elle a été conçue pour avoir des versements programmés

et des réinvestissements de dividende. C'est une nouvelle génération, en tout cas, nouveau style de SCPI, avec une part qui est faible puisqu'elle a 50 €. Il faut souscrire 20 parts minimum pour le premier ticket, pour avoir un minimum d'investissement. Et ensuite, on peut soit ne rien faire d'autre et mettre seulement 1 000 €, soit faire des versements programmés de 50 €, soit on peut aussi cocher l'option réinvestissement de dividende pour recapitaliser tous les revenus qu'on va distribuer tous les trimestres et recréer des parts automatiquement. Donc, en fait, on a à peu près toutes les options. Donc, qu'est-ce qu'on fait quand on a 20 000 € ? On achète des parts. Donc, si c'est une part d'Eden, c'est 40 parts,

parce que ça doit faire à peu près 20 000 €, si je ne m'abuse, ou 400 parts peut-être, plus tôt d'ailleurs. Et ces parts vont générer des revenus tous les trimestres et elles vont effectivement avoir une distribution qui va leur permettre soit de toucher ces distributions sur leur compte en banque, tout simplement, de toucher ce dividende, soit si elles cochent l'option réinvestissement de dividende, de pouvoir recréer des parts automatiquement tous les trimestres. Donc, une fois que la souscription est faite en ligne, par exemple, sur un tunnel de souscription,

on va informer l'associé qu'il a bien investi 20 000 € et donc créé x parts. Et à partir de là, c'est les gérants qui vont récupérer cet argent sur le compte bancaire de la SCPI, puisque c'est directement sur le compte bancaire de la SCPI, et eux, ils vont l'investir. Et donc, ils vont l'investir déjà dans des biens acquis, c'est-à-dire que c'est là aussi où il y a un intérêt d'acheter une SCPI, c'est qu'on ne va pas acheter qu'un bien à chaque fois nouveau et que ce n'est pas ce bien-là forcément qui va gérer les revenus, vous achetez déjà un stock immobilier qui existe et qui génère déjà, lui, des revenus. Et donc, les gérants, eux, qui ont été du nombre d'associés nouveaux et des montants collectés, d'investir en rythme

le plus régulièrement possible des investissements immobiliers en Europe, puisque c'est le cas de la SCPI Eden, et de faire en sorte de générer un petit peu plus de revenus, parce que si la collecte augmente, pour maintenir un niveau de distribution, il faut acheter un petit peu plus d'investissements immobiliers et donc générer un petit peu plus de revenus. Et donc après, c'est assez simple, c'est que vous êtes convié à une assemblée générale une fois par an en tant qu'associé. Ils viennent pas forcément, ils peuvent se connecter, maintenant ça se fait aussi beaucoup par digital, ils votent en ligne aussi, puisqu'on a maintenant des options où ça permet de, voilà, on communique tout par email et ils ont une interface associée où ils ont toutes les informations

de leur SCPI, de la vie de leur SCPI, du dividende, quand est-ce qu'il est versé, sur quel compte il a été versé, etc. Et en plus, on leur permet de voter en ligne sur cette plateforme-là. Et si vous voulez vous impliquer, vous pouvez aller au conseil de surveillance ou en tout cas postuler pour être au conseil de surveillance d'une SCPI, si vous voulez juste toucher des revenus trimestriels sans faire beaucoup plus que ça et de lire le rapport annuel une fois par an et les bulletins trimestriels tous les trimestres, ça marche aussi. Et alors si on bascule sur le côté risque, j'aimerais bien qu'on parle un peu de liquidité, c'est pas si évident, ça reste même de l'immobilier, on sait que l'immobilier c'est pas comme ça,

qu'est-ce que tu peux nous en dire ? La SCPI, c'est un véhicule qui a besoin d'argent, comme n'importe quelle société si elle veut investir en fait. Donc on est sans cesse à aller chercher de la collecte nouvelle pour gonfler effectivement le patrimoine de la SCPI jusqu'au jour où on estime que le capital est trop important ou tout simplement parce que si c'est une SCPI et capital fixe, on a atteint le capital social et on arrête effectivement de collecter, on arrête d'investir. En règle générale, sur la SCPI à capital variable, il n'y a pas de montant maximum, vous pouvez et à condition de le soumettre aux associés, augmenter le capital de votre SCPI pour augmenter effectivement les investissements et augmenter

le niveau de revenus, non pas forcément en pourcentage mais en montant, puisqu'après il est réparti de toute manière entre associés. Mais oui, l'idée c'est d'essayer à chaque fois d'avoir un véhicule qui est assez important parce que plus il est important, plus vous minimisez les coûts fixes. Les coûts fixes, c'est quoi ? C'est par exemple un commissaire ou compte qui va valider les comptes tous les ans, un commissaire financier qui va faire payer les valorisations tous les ans. C'est tout simplement aussi les frais fixes de la société de gestion parce qu'il faut bien qu'elle paye ses gérants, elle paye sa comptabilité, elle paye pas mal de sujets sur marketing, son site internet. Et donc plus la SCPI va grossir, plus les coûts fixes vont être

minimisés et donc ça optimise en fait les revenus distribués. Il faut une certaine taille, des SCPI qui sont entre, on va dire en dessous de 100 ou 200 millions d'euros, c'est juste et en règle générale quand on a une SCPI qui a plus de 500 millions d'euros, on commence à avoir un véhicule qui est très diversifié, donc qui minimise le risque aussi de locatif, qui minimise le risque d'investissement et de localisation et en même temps qui absorbe de manière un peu plus intéressante ou efficace les coûts fixes. Mais un gros volume d'invests peut se permettre d'aller baisser les frais sans pour autant payer au lance-pierre les gens. Voilà. Et sur la liquidité, effectivement, il peut y avoir de temps en temps, et c'est là où on revient sur le

sous-jacent qu'est-ce que c'est qu'une SCPI, c'est de l'immobilier. Et donc de l'immobilier ça veut dire un cycle immobilier et donc un cycle immobilier ça va à la hausse et ça va aussi de temps en temps à la baisse. Et donc le fait d'avoir des SCPI avec une vocation à être gardée dans un portefeuille ou en tout cas maintenue une quinzaine d'années, puisque c'est quand même ça l'objectif final, en tout cas la moyenne des détenteurs de SCPI aujourd'hui c'est plus de 15 ans et la durée recommandée toujours par notre régulateur, l'AMF, c'est entre 8 et 9 ans. Donc on voit bien que c'est pas un véhicule de court terme, la SCPI, quand on va dans une SCPI on y va pour quelques années et on la garde pour justement avoir des revenus complémentaires.

Et donc, quand on a toujours une logique de croissance, de collecte, etc., il n'y a pas de sujet puisqu'on va toujours avoir de la collecte, des investissements et aussi celui qui va vouloir sortir, parce qu'il y a des possibilités de retrait, bien si vous avez toujours de la collecte en face, votre retrait il va être absorbé tout de suite et donc la liquidité elle est en un mois maximum, si vous avez des clôtures tous les mois, si vous avez des clôtures tous les jours, ça peut être même tous les jours. Donc ça il n'y a pas de problème, la liquidité d'une SCPI elle pose problème quand il y a plus de collecte. Soit quand vous êtes en capital fixe et donc là effectivement... Il y en a beaucoup ? En capital fixe ? Il y en a pas mal

en fait, on parle souvent de celles qui sont variables puisque c'est celles qui collectent mais en nombre, alors j'ai pas le chiffre exact mais il y en a un bon nombre qui sont en capital fixe aujourd'hui, qui ont été créés en capital fixe. Nous par exemple on a 11 SCPI, il y en a 8 en capital fixe. Et l'intérêt ? Alors l'intérêt c'est de collecter pendant un certain temps sur un marché donné et pendant un an ou deux vous investissez et puis après vous attendez 15 ans qu'on liquide la SCPI. C'est aussi pour optimiser les coûts en interne ? Ou il y a un autre intérêt ? Alors c'est aussi pour optimiser les coûts et c'est souvent aussi tout simplement pour faire répondre ou en tout cas pour respecter un cycle immobilier.

On parle souvent d'un cycle immobilier de 15 ans si aujourd'hui on peut considérer qu'on sort de la crise, on verra en fonction de la guerre en Iran comment ça va se passer sur les taux et si on repart sur une nouvelle crise, mais en tout cas au début de l'année il y a quelques semaines on aurait pu penser qu'on sortait d'une crise immobilière, notamment en Europe où il y a des marchés qui vont plutôt bien. Et donc la dernière crise elle datait de 2008, on est en 2023 en tout cas quand ça a commencé ou quand ça a vraiment été un petit peu plus compliqué et celle d'avant c'était 92-93. Donc on voit bien que le 15 ans il est assez bien respecté dans l'immobilier et donc quand on crée des SCP à 15 ans c'est justement pour

éviter les cycles et essayer de justement quand on est dans un dans un cycle un peu compliqué de pouvoir avoir le temps nécessaire pour se retourner et pour avoir une valorisation qui est correcte à la fin. Et parce qu'on sait aussi que quand on a une crise immobilière, on le voit aujourd'hui en 2026 ça a commencé fin 2022 ça fait 3-4 ans et on est toujours un petit peu dedans. Donc on voit bien que les cycles ils sont un petit peu longs aussi à ressortir, en tout cas les crises sont toujours plusieurs années et donc d'avoir des fonds qui ont 15 ans ça permet d'absorber en fait les phénomènes de crise et les fins ou les redémarrages de crise. Et donc je me dis pourquoi est-ce qu'il y a certaines SCPI qui vont performer plus que d'autres ?

Est-ce que c'est uniquement de l'actif ? Est-ce que c'est en terme de pays, de l'investissement ? Comment on l'explique ? Alors oui on peut l'expliquer de différentes manières. Il y a des périodes les gens, quand vous avez en fin 2021 par exemple des taux à zéro sur le marché, quand on emprunte à zéro sur le marché et que vous avez juste la marge de la banque et de temps en temps c'est grosso modo on a emprunté au meilleur de ce marché entre 0,5 et 0,9 parce que les marges des banques étaient aussi très faibles puisque elles avaient besoin de prêter de l'argent à zéro notamment. Et donc là vous avez emprunté à des taux très faibles et ça, ça permet d'avoir un niveau de performance qui est assez important. À l'inverse,

dans ces marchés très positifs, les rendements étaient assez faibles aussi. Et donc tous les investisseurs qui ont acheté à des taux faibles et avec des rendements autour de 4%, 4,5%, et là les taux prime que j'évoquais tout à l'heure, c'est à dire l'immobilier de Cœur de Ville était plutôt à 2,75 ou à 2,50 à ce moment-là. Donc quand vous avez des taux à 0 mais que vous achetez à 2,50, le spread, ce qu'on appelle le différentiel entre le rendement de l'OAT dix ans par exemple en France et le rendement de l'immobilier, il est à 2% et c'est correct. Le problème c'est quand vous avez les taux qui remontent à 4% et que votre bien immobilier vous l'avez acheté à 3%, là vous avez un problème de valorisation. Et donc c'est ça

qui s'est passé sur les marchés immobiliers pendant un certain temps où il faut que le marché absorbe, il faut que le marché reprenne des habitudes et les habitudes c'est notamment des taux un peu plus élevés donc un peu des rendements un peu plus importants. Et donc vous avez des mécaniques aujourd'hui, si on prend le marché en 2026, déjà le taux prime de Paris, c'est à dire le cœur de Paris est plus intéressant qu'il y a 4 ans en termes d'achat. Et c'est pareil pour tous les autres types d'immobilier. Et donc aussi vous avez un autre sujet qui est la volumétrie. Combien d'acheteurs sont intéressés pour acheter un marché plutôt qu'un autre et en termes de volume. Donc ça, typiquement aujourd'hui, en France, en 2025,

le volume de transaction était de l'ordre de 15 à 18 milliards. Dans les meilleures années, on était plutôt à 35 à 40 milliards. Donc on voit bien que le marché a été divisé par deux, donc ça veut dire moins d'acheteurs. Et donc quand vous voulez vendre dans un marché qui est comme ça, vous êtes obligé de remonter un petit peu votre rendement, c'est à dire baisser votre prix, pour avoir un petit peu plus d'investisseurs. Et donc ce qu'on achète aujourd'hui, c'est pour ça que les SCPI de 2026 affichent forcément un rendement pour la même qualité d'actif qui est forcément supérieure aux SCPI qui ont été créés il y a 4, 5 ou 10 ans, qui elles ont acheté dans un marché qui était très tendu et très compétitif. Et donc forcément,

vous avez déjà les cycles immobiliers qui font que certaines SCPI ne démarrent pas du même pied que d'autres et vont avoir un rendement mécanique qui sera un peu plus important parce qu'elles ont démarré dans un meilleur cycle que certaines autres. Donc ça, c'est la première réponse. Et la deuxième, c'est vraiment la qualité des actifs qui sont à l'intérieur. Plus vous achetez des biens très qualitatifs avec des locataires très prime ou en tout cas très solides, plus vous allez avoir un rendement bas et de l'autre côté, vous allez avoir aussi à l'inverse, c'est à dire des rendements un peu plus élevés si vous prenez plus de risques. Donc quand vous mélangez les deux, vous vous retrouvez avec des SCPI anciennes qui sont toujours à autour de

4% et des SCPI nouvelles qui aujourd'hui font les 10%. Et donc il y a un petit mix entre le momentum et puis aussi un degré de risque un petit peu plus important chez certaines. Le market timing est très important. Exactement. Et donc là en l'occurrence pour Eden, l'investissement se fait en Europe. On est sur quelle typologie d'actifs ? Diversifié puisqu'on a acheté des actifs éducation, on a acheté des bureaux aussi en co-working, on a acheté des bâtiments industriels, un centre de formation d'une grande compagnie maritime mondiale en Écosse. Et donc pour l'instant, on a travaillé plutôt au UK, Irlande, Netherlands et dans quelques semaines, on devrait être en Finlande puisque ça fait partie aussi des pays qu'on regarde sur la zone euro,

même si UK n'est pas en zone euro, en tout cas ça fait partie des gros marchés. Quand on regarde l'Europe et les volumes de transactions, je parlais de la France tout à l'heure, vous avez l'Allemagne l'année dernière, c'est un peu plus de 30 milliards de volumes de transactions. En général, c'est deux fois le volume de la France. Quand les marchés étaient très bons, l'Allemagne faisait plutôt 60 à 70 milliards de volumes de transactions. Et vous avez UK qui est le plus gros marché en Europe, pas en zone euro mais en Europe. L'année dernière, c'est 73 milliards de volumes de transactions, donc on voit bien les gaps et le fait qu'il y a certains pays qui poussent vraiment beaucoup sur les volumes de transactions. Pourquoi ? Parce que

d'une part, il y a eu un market timing où ils ont corrigé leur prix plutôt que les autres, après la crise justement, alors que la France a tendance toujours à attendre un petit peu que ça passe en faisant l'autruche et en mettant la tête dans la terre en attendant que ça passe. UK en règle générale, c'est des anglo-saxons, quand ça va pas bien, ils coupent et puis ils attendent parce que ça repart, et ça repart plus vite en général. Par contre, ça fait un peu plus mal quand ils coupent, donc après c'est une autre stratégie. Et de l'autre côté, vous avez des plus petits pays qui vont très bien. Nous, on travaille aussi, alors pas forcément sur Eden, mais sur une autre SCPI, les pays de l'Europe du Sud, notamment Espagne et Portugal, où vous avez

le Portugal par exemple, où c'est des volumes de transactions autour de 2-3 milliards. C'est pas des gros pays, il faut aller plutôt à Lisbonne et à Porto et pas ailleurs parce que c'est trop petit, mais par contre c'est des pays qui sont très dynamiques, qui poussent économiquement, qui ont un très beau PIB, parce qu'il y a une croissance assez forte. Et donc voilà, nous on recherche, notamment en Irlande par exemple, c'est un petit peu le similaire avec le Portugal. En Irlande, vous avez un petit pays, le volume de transactions c'est Dublin, dès que vous êtes plus à Dublin, il se passe pas grand chose. Par contre, vous avez une dynamique économique qui est très forte parce que beaucoup d'investisseurs sont présents

sur place, beaucoup de sociétés américaines ont installé leur siège européen en Irlande, et donc vous avez une dynamique économique qui est assez forte. Donc on regarde et des plus gros pays, et des plus petits, avec une dynamique économique, et justement pour avoir un panel de diversification en termes de pays qui ne fonctionnent pas forcément de la même manière d'un point de vue économique, et un marché de l'immobilier qui ne fonctionne pas de la même manière. Ok, donc si je remets ma casquette, donc j'ai vu la publicité passer, j'ai mis mes 20 000 euros, donc j'ai eu quelqu'un ou pas, je l'ai peut-être fait moi-même en automatique sur le site internet, donc là j'intègre l'ASCPI Eden, il va y avoir des investissements

qui vont être faits avec les équipes d'Eden sur des actifs immobiliers donc européens, sur différentes classes d'actifs, et donc là je me dis, je vais avoir des loyers, je vais percevoir, des dividendes, des loyers qui se transforment en dividend. On est d'accord. Je vais les avoir de façon trimestrielle ? Oui. Ok, donc pas annuelle, pas mensuelle, mais on est vraiment au trimestre. Potentiellement, peut-être mensuelle un jour, mais trimestrielle aujourd'hui. Je pourrais avoir le choix de les réinvestir en cochant la petite case en automatique, et même rajouter 50 euros, 100 euros par mois pour placer et faire gonfler ma poche, d'accord ? Et si jamais je veux sortir et récupérer mes fonds à un moment, bien qu'on s'ait dit, donc c'est

quand même un investissement qui est sur du long terme, on se dit au moins 8-9 ans, le temps que ça aille le temps de faire des petits, de grossir et que le fond soit plutôt mature. Et à ce moment-là, en fait, j'envoie un courrier, je suppose que je contacte les équipes. Il y a même un bulletin de retrait. Un bulletin de retrait avec mon RIB, et je peux récupérer mes fonds, notamment si c'est une SCPI à capital variable, puisqu'elle va continuer de collecter et je vais pouvoir récupérer mes fonds beaucoup plus facilement, si elle est à capital fixe, là je vais devoir attendre la fin du... Non, il y a un marché secondaire qui est publié aussi sur le site internet, c'est une obligation, toutes les SCPI à capital fixe

ou même les variables qui sont devenues fixes parce qu'elles ont trop de retrait et plus assez de collecte, peuvent passer en capital fixe, et là vous avez un marché secondaire, et donc un carnet d'ordre, et vous pouvez tous les jours, tous les mois, tous les trimestres, poser un ordre avec un prix qui est censé être attractif parce qu'il faut que ça attire quelqu'un. C'est moi qui le fixe, le prix. C'est vous qui le fixez. D'accord, intéressant, donc je peux mettre c'est vraiment le marché soum soum quoi. J'ai un montant et j'ai Pierrot qui va dire ah tiens, moi je prends et je clique dessus et j'ai récolté. Exactement, s'il trouve que c'est une bonne opportunité il va l'acheter. S'il trouve que c'est trop cher il va pas l'acheter

donc il y a les liquidités, il y a les limitées mais dès que vous mettez un prix assez bas vous allez trouver à acheter un. C'est toujours le même système de l'offre et de la demande. Exactement. Ok, bon, et bien merci beaucoup pour ces 30 minutes pour comprendre l'investissement sur les SCPI, j'espère que ça vous a plu et on se retrouve pour un nouvel épisode. Si cet épisode t'a été utile, aide-nous à le faire connaître. Partage-le, abonne-toi et rejoins la communauté sur les réseaux. On se retrouve dans le prochain épisode d'Out of the Box. À bientôt !