8 villes où investir en colocation rentable en France pour 2026

D'un trottoir à un autre, on peut avoir x milliers d'euros du mètre carré en plus. La demande locative est constante puisqu'on est en Ile-de-France. Moi, personnellement, j'ai deux colocations en Ile-de-France. J'ai absolument zéro vacances locatives. Les gens vont beaucoup plus aller sur du Lille, un gros hub, que sur du Brest. Alors que, pourtant, encore une fois, il suffit que vous ayez trois superlocataires et vous arrivez à rentabiliser votre projet. La colocation. Beaucoup de personnes pensent que c'est devenu totalement inaccessible. Entre les prix qui explosent dans certaines villes et la concurrence de plus en plus forte, on peut vite avoir l'impression qu'il n'y a plus du tout de bonnes opportunités.

Mais en réalité, il existe encore des villes en France où les prix au mètre carré restent plutôt abordables, avec une vraie demande locative et des rendements intéressants. Aujourd'hui, je vais vous donner huit villes où investir en colocation en 2026, avec des chiffres concrets, des retours terrain et les secteurs que je trouve les plus intéressants. Tu peux retrouver Out of the Box sur YouTube et sur toutes les plateformes d'écoute, Spotify, Apple Podcasts, Deezer, Amazon Music. Et bienvenue dans un nouvel épisode d'Out of the Box. Petite pause dans cet épisode pour te parler de deux choses qui peuvent vraiment changer ta trajectoire. Si t'écoutes ce podcast, c'est que l'investissement te parle. Et de mon côté, j'ai créé tout un écosystème pour t'aider à passer à l'action.

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Et je vais vous donner 8 villes pour investir en colocation. Alors, on n'est pas forcément sur uniquement de l'île de France, uniquement le Sud, uniquement le Nord. Là, je vous donne 8 villes en France. Donc, pour investir en colocation en 2026. Alors, j'ai gardé des petites notes avec moi parce que je vous avoue que je n'ai pas tous les détails à chaque fois de tête. Donc, je vais pouvoir vous en parler. Il y a des villes où j'ai investi, d'autres non. C'est des villes que j'ai pu aussi tirer de certains coachings et j'ai fait ma petite étude de marché personnel. Alors, on commence avec la ville du Havre. Donc, le Havre dans le 76, on est en Normandie. Là, on est sur 1883 euros du mètre carré. Donc, c'est une ville qui est plutôt intéressante

puisqu'on a quand même 12 000 habitants, ce qui laisse, je dirais, un hub assez... ce qui est donc un hub, je dirais, d'étudiants qui est assez important. Il faut savoir que dans cette sélection des 8 villes, je n'ai pas été chercher les villes les plus demandées. On ne reste pas sur du Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille. J'ai voulu aller un peu plus en profondeur sur le sujet et donc vous proposer des villes qui vont être beaucoup plus abordables pour vous. Donc, le Havre. Transport, on va avoir le tram, le bus et il y a quatre lignes ferroviaires. Pourquoi ça reste intéressant ? Puisqu'on est sur des prix bas quand même par rapport aux métropoles. Quand vous comparez, je ne sais pas, au moins un Lyon vs le Havre,

où on a quand même 1883 euros du mètre, c'est abordable, c'est faisable. Également, la ville universitaire est assez stable, puisqu'on a quand même de plus en plus d'étudiants. Ça se développe bien. Moi, j'ai un très bon retour également en coaching par rapport à ces villas. On va avoir trois secteurs que j'ai notés pour vous. Donc, Danton, Coty et le Centre, qui sont les secteurs les plus favorables pour investir au Havre.

Également, dans les statistiques que j'ai pu faire et relever, on arrive sur des rendements qui sont supérieurs à 8 %. Alors attention, là, je ne vais pas travailler sur du clé en main. Je parle du fait que vous, vous allez chercher votre bien, que vous travaillez dessus, vous créez votre valeur avec du clé en main. Étant donné qu'on a une marge qui va être associée à ce service-là, on est naturellement sur des rendements qui sont beaucoup plus faibles. Donc là, un rendement brut à plus de 8 %, je trouve que ça reste quand même plutôt correct. Et la cible donc, étudiants, un peu de jeunes actifs, mais je vous avoue que c'est souvent étudiant. Moi, c'est une ville que je mets beaucoup en avant. Ensuite, on va avoir la deuxième ville donc pour de l'investissement en coloc,

Champigny-sur-Marne. Moi, j'ai acheté il n'y a pas très longtemps, donc à la frontière suisse pour une colocation, mais vraiment parce que j'ai eu un deal qui est tombé et que j'ai saisi l'opportunité. Pour moi, c'est ça aussi l'investissement niveau, c'est saisir les opportunités. C'est pouvoir se positionner rapidement. Mais avant cette opportunité-là, je faisais mes recherches sur Champigny-sur-Marne, donc dans le 94. C'est une ville que j'aime beaucoup. J'ai pas mal de contacts, investisseurs et d'amis qui se positionnent dessus. Sur le prix au mètre carré moyen, on est un peu plus élevé puisqu'on est sur 3 991 euros du mètre carré. Vous avez quand même une proximité qui est assez directe avec des points sensibles aux alentours qui vont être par exemple

Créteil, Marne-la-Vallée, Paris. Donc je dirais qu'en termes de localisation, c'est vraiment prime. Le Grand Paris Express où on va avoir deux gares donc directement centralisés pour Champigny. Donc pareil, qui en font une ville qui est extrêmement demandée puisqu'on est quand même en périphérie. Donc les loyers vont être moins chers qu'à Paris, mais c'est central pour se déplacer. Donc moi, j'aime beaucoup. On est dans une dynamique, donc bien entendu, d'Île-de-France puisque c'est un secteur où je dirais que les plus-values se font de plus en plus. Donc on va avoir potentiellement, puisque la ville n'est pas encore trop chère, donc on peut aller toucher un peu de cachelot. Et en plus de ça, on peut aller toucher de la plus-value.

Donc j'aime beaucoup ça parce qu'on est sur un duo qui est le bon combo de l'immobilier. Là où le Havre, je dirais qu'on a, je pense, attention à chaque fois, c'est propre à mon interprétation des chiffres et mes analyses de marché. Je pense que le Havre, on a donc un ticket d'entrée qui est beaucoup plus faible. Donc on a plus d'opportunités d'aller investir là-bas quand on a un plus petit budget, je dirais. Par contre, donc on va avoir plus de cachelot, moins de plus-value, je pense, à la revente. Là où Champigny, là il faut quand même un ticket d'entrée un peu plus important puisque il est quasiment 4 000 euros du mètre pour investir. La plus-value, je pense qu'elle va être plus importante et le cachelot, ce le sera un peu moins.

Bon. La demande locative est constante puisqu'on est en Île-de-France. Moi, personnellement, j'ai deux colocations en Île-de-France. J'ai absolument zéro vacances locatives. Je ne garde pas plus de deux jours mes chambres de colocation vides. C'est extrêmement demandé. Le RER A qui est à proximité également qui est très demandé. On va aussi avoir possibilité, ce qui est pas mal, c'est d'aller travailler et sur de la colocation étudiante, mais également sur de la colocation avec des jeunes actifs. Puisque moi, sur mes colocs en Île-de-France, je ne touche pas que de l'étudiant. Je vais avoir des personnes, des jeunes qui travaillent, des jeunes qui n'ont simplement pas envie d'être tout seuls en colocation,

qui ont envie de partager avec d'autres personnes et qui n'ont pas forcément le budget d'ailleurs d'avoir un appartement tout seul. Donc, ça nous donne, je dirais, beaucoup plus de profondeur du marché où je ne touche pas que les étudiants, mais je vais également toucher les jeunes actifs. Potentiel de valorisation, j'ai noté avec les transports, puisque on a le Grand Paris qui se développe de plus en plus, il y a des nouvelles gares qui s'ouvrent et il y en aura bien entendu dans le futur, puisque ça ne demande qu'à se développer. Donc ça, c'est excellent pour la plus-value à la revente. Et donc ça peut toucher sur de la stratégie patrimoniale sur le long terme. Par exemple, si vous êtes aussi dans une logique de transmission à vos enfants,

on sait qu'on va transmettre un bien qui va naturellement monter, puisque quand vous allez regarder sur différents sites tels que meilleurs agents sur les valorisations, ça monte plutôt bien. Voilà, donc j'aime beaucoup cette ville, Champigny-sur-Marne. Troisième ville, on arrive sur Orléans, donc dans le 45. Là, le prix au mètre carré moyen est de 2 563 euros. On a quand même, pareil, pas mal d'étudiants, puisqu'on est sur 40 000 étudiants dans cette ville, avec un gros campus Carme-Madeleine qui est en développement. Donc ce qui va en faire, je dirais, ça va drainer encore plus, plus de flux de population étudiante. C'est clairement de l'offre et de la demande. On repart sur les bases du business, du commerce.

Pourquoi est-ce que Orléans est intéressant, puisque on a donc une ville qui est universitaire et plutôt solide. La croissance des campus fait que augmenter. Ça, c'est ce que j'ai pu voir aussi sur mes statistiques, puisque c'est une ville universitaire qui est en développement. Je vous rappelle que le Havre, on avait 12 000 étudiants. Là, on est quand même sur 40 000 étudiants. Néanmoins, le Havre, on avait 1 883 euros du mètre carré. Là, on est à 2 563. Donc ça dépend aussi vraiment de votre budget, de votre localisation également. Donc à Orléans, les prix sont vraiment encore raisonnables. On peut se positionner assez facilement. Il y a une rentabilité qui est assez intéressante. Et je pense que pour se positionner pour un premier projet de colocation,

par exemple, c'est assez safe. 40 000 étudiants, c'est pas rien. Il y a quand même de la demande. Donc voilà, Orléans, pourquoi pas. Ensuite, on passe à Tours dans le 37. Donc le prix moyen au mètre carré, on est sur 2 924 euros du mètre carré. Attention, à chaque fois, les prix au mètre carré que je vais vous citer, c'est des moyennes, OK ? J'ai parfois des gens sur les réseaux qui me disent mais c'est n'importe quoi, les prix au mètre carré, c'est pas ça. Tout peut varier d'une rue à une autre, même vraiment d'un trottoir à un autre. On peut voir x milliers d'euros du mètre carré en plus. Donc attention quand vous positionnez sur une ville, surtout, vous allez travailler les secteurs, d'accord ? Et ensuite, vous allez travailler la rue

et vous regardez par rapport à la rue, votre prix au mètre carré parce que vous pourriez vous faire piéger dans ce moment-là. Ensuite, donc sur Tours, comme je vous ai dit, 2 924 euros du mètre. Là, on est sur 30 000 étudiants. Donc c'est pas mal. On a le tram A et B et la gare TGV. Donc c'est assez facile d'accès. Je sais que certains... Parce qu'il me semble qu'on n'est pas très loin par rapport à Paris. On est à moins de deux heures normalement de TGV. Donc certaines personnes investissent sur Tours et ça fonctionne aussi très bien même pour des étudiants qui viendraient sur Paris. Sur Tours, il y a deux secteurs qui performent bien. C'est le secteur du centre et le secteur tanner. Donc il y a une bonne demande locative.

On est majoritairement étudiants là pour le coup pour de la colocation. Il y a un peu de jeunes actifs, mais c'est une ville qui est beaucoup plus, en tout cas étudiante pour de la coloc que pour du jeune actif qui irait travailler tout simplement aux alentours. On va avoir également donc un secteur hospitalier qui peut drainer de la demande. C'est vrai que dans la colocation, là moi je vous parle beaucoup d'étudiants. Moi j'aime bien regarder quand je fais l'analyse d'une ville le côté, je dirais, simplement flux migratoires de personnes. Par exemple, un centre hospitalier va drainer beaucoup de personnel et donc beaucoup de personnes qui ont besoin de se loger. Pareil, quand on est sur des centres commerciaux,

vous avez pas mal de jeunes qui travaillent dans des boutiques, et donc quand vous investissez autour, vous avez beaucoup de gens, de jeunes en l'occurrence, qui vont vous demander de la colocation parce qu'ils travaillent à côté et pour eux, ils se facilitent le transport. Vous avez aussi certaines usines comme j'ai pu vous les citer. Ça peut être autant des usines dans tout ce qui va être nucléaire, ça peut être des usines dans le transport notamment maritime, ce genre de choses, des chantiers navals. Ça peut être donc de l'usine, comme je vous ai dit aussi, Amazon. Bref, tout ce genre de choses là, ça fait qu'il y a une concentration de travailleurs à un endroit, on appelle ça vraiment une locomotive, ça draine énormément de monde.

Et donc quand vous vous positionnez dessus, eh bien, vous augmentez vos chances de location. Parce que vous pouvez vous dire oui, mais il n'y a personne là-bas. Oui, mais vous n'avez pas une coloc de 100 personnes, vous avez peut-être une coloc de 3 personnes. Donc il suffit simplement d'aller, de faire un produit qui est au-dessus des autres et vous allez pouvoir louer. Ensuite, on continue, on arrive sur l'île. Donc l'île, on est quand même sur une île très étudiante. Là, on est sur 3003 du mètre carré environ. On est sur 125 000 étudiants. Donc là, je vous rappelle qu'on a parlé du Havre où on est sur 12 000 étudiants, Orléans 40 000, Tours 30 000, l'île 125 000 étudiants. Alors là, on a du métro, du tram, de la gare, Europe, Flandre.

Donc c'est vraiment un hub de transport très important également. Grosse population étudiante, comme je vous l'ai dit, c'est une ville qui est assez liquide, les biens tournent rapidement. Il y a beaucoup de demandes sur place. Le marché est assez mature, il faudra quand même faire attention en termes de concurrence. Je pense que selon les secteurs où vous positionnez, il faut vraiment faire un benchmark. Donc un benchmark, c'est ce qui permet de faire une étude de la concurrence. Ensuite, j'ai cité une autre ville qui est Brest. Donc dans le 29, 2438 euros du mètre carré. Là, on redescend, on a 25 000 étudiants, mais ça reste aussi relativement abordable. Donc deuxième ligne de tram qui est en projet, donc au cœur de la ville.

Pourquoi c'est intéressant ? Simplement parce que les prix sont assez accessibles, je trouve. Le pôle universitaire est plutôt solide. 25 000 étudiants, ça reste quand même bien. Encore une fois, vous pouvez vous dire, ouais, mais versus l'île qui est à 125 000 étudiants, oui. Mais donc, comme je vous ai dit, il y a beaucoup de concurrence. Brest, moi, j'en entends beaucoup moins parler, même dans les coachings que je fais, dans les villes qui sont citées régulièrement. Les gens vont beaucoup plus aller sur du Lille, un gros hub, que sur du Brest. Alors que pourtant, encore une fois, il suffit que vous ayez trois super locataires et vous arrivez à rentabiliser votre projet. Donc les prix sont accessibles. Le projet de mobilité est structurant au cœur de ville.

Donc ça, c'est plutôt intéressant aussi. Et vous avez un très bon ratio sur le prix d'acquisition. Vous allez faire versus le loyer pratiqué, ce qui est extrêmement intéressant. Il faut vous dire qu'autant les prix au mètre carré, on va pouvoir les descendre. On n'a pas vraiment de prix planché. On arrive à trouver des prix au mètre carré, même à 500 euros du mètre, ça se trouve. Vous allez me dire, oui, mais c'est au fin fond du monde. Oui, bon, ça dépend, il faut regarder. Par contre, des loyers, vous avez un plancher. Vous avez déjà vu un loyer à 150 euros la chambre, vous ? Moi, j'en ai pas vu. Donc ça veut dire que vous allez avoir un prix qui peut être extrêmement bas, donc pour l'acquisition. Mais par contre, pour la location, vous avez un plancher.

Donc plus vous allez tirer votre prix d'acquisition, mais que vous avez quand même votre plancher là, et c'est là que vous allez créer en réalité du rendement et donc du cash flow dans votre poche. Ensuite, comme ville, on va avoir Vannes dans le 56. Donc là, prix moyen, on est sur 3811 euros du mètre carré. Donc, on est sur un bassin d'à peu près 9000 étudiants. C'est une ville plutôt attractive, assez dynamique. La croissance démographique est en hausse, ce qui est assez intéressant. Faut vraiment le regarder quand vous faites vos études de marché aussi. La tension locative est relativement importante. On va avoir un mix d'étudiants et de jeunes actifs aussi sur place. Il y a moins de volume étudiant, mais on va avoir donc moins de concurrence aussi.

Vannes, pareil. Est-ce que vous en entendez régulièrement parler ? Moi, pas des masses. Donc, vous vous positionnez sur des villes où il y a quand même de la demande. On a un prix au mètre carré, comme je vous ai dit, 3008. Bon, OK, on est sur à peu près les mêmes prix. Encore une fois, ça dépend des secteurs. Que Lille, il y a beaucoup moins d'étudiants. Oui, mais il y a moins de demandes. Donc, il faut faire cette petite analyse-là pour voir si c'est pas intéressant de s'y positionner. Et ensuite, on va avoir donc Le Mans, Le Mans dans le 72. Donc là, on est sur 2022 euros du mètre carré. Donc, avec un pôle universitaire qui est plutôt structuré. On a deux lignes plus une gare également dedans. Les prix sont accessibles.

La ville, on va avoir, je dirais, divers pôles puisqu'on a de l'étudiant, mais on a aussi de l'industriel. On a aussi du tertiaire avec un pôle de bureau qui est assez fort en développement. Il y a beaucoup d'entreprises, en l'occurrence. Donc, qui dit tout ce genre de choses-là, ça veut dire une population qui est assez intéressante et une population qui a besoin de se loger. Donc, vous allez pouvoir venir répondre à ce besoin-là. Donc, avec une bonne tension au centre-ville notamment, il ne faut pas aller partout au Mans. Le centre-ville reste bien entendu le plus dupé. On va avoir des prix un peu plus chers, mais la demande locative y est beaucoup plus importante. Et donc, le marché encore sous-exploité parce que,

pareil, je dirais que Le Mans, j'en entends un peu plus parler que Vannes quand même, mais je pense que pour se positionner, ça reste extrêmement intéressant. Voilà, donc là, je vous ai cité plusieurs villes pour investir en colocation en 2026. On s'est dit Le Havre, Champigny-sur-Marne, Orléans, Tours, Lille, Brest, Vannes, Le Mans. On va avoir aussi, je dirais, Gaillard à la frontière suisse, qui peut être assez intéressante pour de la colocation. En Ile-de-France, on a plusieurs autres villes telles que, vous et moi, j'ai investi à Châtenay-Malabri dans le 92. On a des écoles aux alentours, par exemple. Moi, j'ai l'école Ducasse, qui est une école de cuisine, donc qui marche très bien. Tout ce qui est aux alentours de Vélizy,

où on a pas mal de demandes aussi. Vous avez des écoles d'ingénieurs dans le 91. Donc, pour se positionner, c'est plutôt intéressant aussi. Voilà, donc, je vous laisse indiquer en commentaire s'il y a des villes aussi qui vous ont marquées, s'il y a des villes où vous n'êtes pas du tout d'accord avec ce que je viens de dire, vous dites que ce n'est pas du tout intéressant, dites-le également. N'hésitez pas à me poser des questions sur les prochains thèmes à aborder. Et on se retrouve bientôt pour un prochain épisode. À bientôt ! La colocation, c'est devenu une vraie stratégie d'investissement IMO, avec des villes qui offrent encore de bons rendements, une forte demande locative et des tickets d'entrée parfois beaucoup plus accessibles que dans les grandes métropoles.

Mais encore, faut-il savoir où investir ? Quel secteur regarder ? Et comment analyser le potentiel réel d'une ville ? Tu peux retrouver cet épisode en vidéo sur YouTube, mais également en audio sur Spotify, Apple Podcasts, Deezer et Amazon Music. Si cet épisode t'a été utile, pense à t'abonner, laisse une note et à partager autour de toi. À très vite dans un nouvel épisode d'Out of the Box.