Investir sans apport en 2026 : est-ce encore possible aujourd'hui en France ?

On a un peu trois piliers cash flow, plus value et quand on arrive à avoir les deux en même temps c'est canon. Il y a aussi le fait de se dire bah vous avez je sais pas un projet qui est à 300 000 euros, la banque elle vous suit, par contre pas sur l'intégralité du montant. Et donc les 8000 euros étant donné que j'étais sur plus de 3500 euros de loyer par mois, je les récupère comme ça, donc la commande doit. Bienvenue dans Out of the Box, un format simple, 30 minutes pour comprendre l'investissement et répondre à une question. Du concret, des chiffres, de la stratégie et aujourd'hui on va parler d'investissement immobilier et on va parler de combien il faut mettre d'apport pour investir. Ce format je vais le tourner toute seule et je vais répondre à cette question, c'est parti.

Allez on se retrouve pour un nouvel épisode et on va parler d'apport, l'apport bancaire pour investir en immobilier. C'est toujours un sujet dont je vais entendre parler, on n'entend jamais la même chose, on voit aussi des pubs sur les réseaux sociaux où les gens disent on peut investir sans apport etc. Je pense en toute franchise que c'était totalement vrai puisque ça m'est arrivé en 2021, on peut pousser à 2022, en l'occurrence aujourd'hui 2026, je ne suis pas du tout alignée sur le fait d'investir sans apport, je trouve que c'est extrêmement rare, il faut le dire, bien entendu si vous avez eu cette possibilité, n'hésitez pas à le dire en commentaire et à nous expliquer un peu votre situation. Là aujourd'hui on a peut-être un cas sur 50 qui ne met pas d'apport et je pense que la

situation de cette personne en particulier permet à la banque vraiment de limiter énormément son risque et donc de dire ok tu ne mets pas d'apport, mets pas XY raison et ça ne reflète absolument pas la situation du français lambda aujourd'hui. Alors pour commencer j'aimerais qu'on puisse juste reclarifier pourquoi est-ce qu'on met de l'apport. Une banque ça fonctionne en termes de gestion de risque, donc on va mettre de l'apport pour aussi s'engager soi-même, pour baisser l'enveloppe de financement, pour limiter donc le risque de la banque et donc ils se disent que si vous mettez un peu d'apport pour capter je dirais une partie des actes d'achat et bien ça vous engage aussi personnellement donc c'est un risque qui est partagé ou c'est un peu naturel je dirais que

moi je peux investir sur du private equity vous savez de l'investissement dans les startups. Si j'ai quelqu'un qui vient en face de moi qui monte une boîte naturellement je vais lui dire ok et toi tu mets combien sur la table pour ton projet s'il me dit zéro je vous assure que je ne suis pas forcément rassurée parce que si tu viens chercher de l'argent tu viens lever du cash et que toi même sur la table tu mets rien c'est un peu facile quand même ça veut dire que si ça plante bon ça te cause un peu de charge mentale mais rien de dingue donc aussi d'engager les gens avec du cash où ils mettent un peu ils tendent la main aussi je trouve que c'est extrêmement rassurant pour la banque en tout cas je le comprends et comme

je vous l'ai dit c'est vraiment de la gestion de risque. Aujourd'hui en termes d'apport on est majoritairement encore une fois c'est un peu au cas par cas et ça dépend aussi un peu du montant sur 10 à 20 % de l'opération la plupart du temps on est vraiment sur près 8 % pour les frais de notaire et 2 % pour les frais de garantie frais d'hypothèque ce genre de choses donc on arrive sur du 10 % c'est ce qu'il nous demande de mettre ensuite selon je dirais le risque le montant de travaux le montant de la situation personnelle de l'emprunteur on va monter jusqu'à 20 % voire 30 % aussi si on part sur des opérations par exemple de marchande bien où là il ya un niveau de risque qui est plus important et donc qui dit niveau

de risque plus important donc engagement plus important de l'autre partie les cas où on va avoir donc un apport à mettre qui va être un peu plus important moi je dirais que naturellement sur la résidence principale je vais avoir beaucoup plus de facilité de mettre un gros apport pourquoi il faut se dire que dans un investissement locatif on sait qu'on peut amortir donc dans le bien dans la fiscalité les intérêts d'emprunt ok donc ça c'est ok pour l'investissement locatif par contre dans la résidence principale on déduit pas de nos impôts les intérêts d'emprunt donc naturellement je vais pousser un peu plus à mettre de l'apport sur la résidence principale que sur de l'investissement locatif néanmoins ça se contre la lance quand même peut-être que vous avez un super projet qui est

peut-être j'en sais rien patrimonial ou autre qui est un projet canon en tout cas bref et vous savez qu'il va prendre de la valeur dans le temps soit on va aller potentiellement mettre un peu plus d'apport sur la table pour venir donc baisser la mensualité peut-être aller justement toucher de l'auto financement donc ne pas avoir d'efforts d'épargne et que ça ne vienne pas je dirais peser sur votre capacité d'emprunt votre taux d'endettement personnel et donc être flat pendant x temps puisqu'il faut se rappeler aussi c'est que souvent les gens me disent oui bah soit à cash flow soit à plus-value bon on a un peu trois piliers cash flow plus-value et quand on arrive à avoir les deux en même temps c'est

canon ce qu'il faut se dire c'est que vous pouvez avoir du cash flow en continu tous les mois mais pas de plus-value à la fin puisque on a la plupart du temps beaucoup de cash flow sur des villes je dirais un peu plus secondaires mais quand on est sur des villes un peu plus secondaires c'est toujours le même ratio rendement risque la plus-value est un peu moindre puisque les prix d'achat sont moins importants et donc on va avoir du cash flow tous les mois néanmoins on va pas forcément faire un super gain de plus-value on peut en faire mais ils seront moins importants que dans des villes de premier rang avec des zones beaucoup plus tendues ok ensuite on va avoir la possibilité donc de full plus-value par

exemple en île de france on va avoir moins de cash flow au quotidien puisque on a des prix d'achat qui restent relativement élevés même si les loyers sont un peu plus importants on a des prix qui ne viennent pas naturellement compenser donc on a moins de cash flow par contre la plus-value peut être plus importante à la fin et venir compenser l'intégralité des mois de cash flow ok j'espère que vous me suivez c'est pas forcément évident comme logique donc si vous arrivez à cumuler le cash flow et la plus-value c'est royal au bar donc de ce point de vue là de fait de mettre de l'apport sur la table ça peut aussi venir je dirais atteindre un seuil de rentabilité qui vous permet d'être flat donc quasiment à zéro vous n'avez pas

à rajouter de votre poche tous les mois et également donc de ne pas venir nuire à vos taux d'endettement personnel où la banque vous dira mais donc là vous devez rajouter je sais pas 150 euros par mois de votre poche on n'aime pas trop alors que si vous avez un investissement vous avez mis x euros d'apport sur la table que vous êtes flat dessus ça viendra moins toucher à votre capacité d'endettement ok c'est aussi du discours à avoir avec la banque et une certaine une certaine logique donc ça peut être intéressant là dessus il y a aussi le fait de se dire bah vous avez je sais pas un projet qui est à 300 000 euros la banque elle vous suit mais par contre pas sur l'intégralité du montant donc elle vous dit

bah moi je vous suis mais à 250 000 vous mettez les 50 ou pas voilà ça dépend ça dépend du projet peut-être que ça vaut le coup peut-être que ça ne vaut pas le coup peut-être que vous savez qu'il va y avoir je sais pas un construction une construction un développement de la zone x ou y je sais pas un chantier naval une usine amazon qui est en train de se construire ce genre de choses et que la plus value va monter naturellement derrière ou des transports et donc là vous misez aussi sur le développement à l'avenir de la zone attention je vous le répète quand même à nouveau une bonne acquisition se fait absolument à l'achat donc c'est pas sur une hypothèse de développement de x ou y choses où là vous pourriez vous mettre

quand même je trouve plutôt en risque je vais rajouter aussi une chose c'est qu'en mettant de l'apport vous avez aussi possibilité d'avoir des meilleurs taux donc il va falloir quand même faire des petits calculs tout simplement où vous pouvez d'ailleurs utiliser de chat de gpt qui va vraiment bien vous aider aujourd'hui donc vous lui dites à ce que vous avez possibilité de mettre comme apport ou de moins mettre donc ça va dépendre entre 20 000 ou 50 000 j'en sais rien et la différence de taux que va avoir la banque pour vous est ce que vous êtes aussi dans une opération que vous voulez revendre sous 3 4 ans ou une opération que vous voulez garder sur 20 25 ans selon le crédit que vous allez avoir là c'est pas pareil puisque le

poids du crédit va être vraiment à prendre donc en considération le coût du crédit surtout ok donc voilà le taux peut être également plus important il ya également donc quelques possibilités quand on a moins d'apports pour quand même obtenir son financement bancaire ça va être d'avoir quelques garanties comme garantie on peut à l'établissement de l'hypothèque de vos biens actuels on peut aller faire de la revalorisation de son patrimoine donc ça veut dire par exemple souvent vous êtes vous êtes assez nombreux à avoir déjà votre résidence principale pour certains elle est déjà totalement payé pour d'autres moins peut-être que vous l'avez acheté si elle est déjà totalement payé il ya quelques temps et vous l'avez acheté

je sais pas 250 000 euros peut-être que aujourd'hui de 1 donc elle est payée mais elle ne cote plus de 250 000 mais elle cote 350 000 peut-être 400 000 euros d'accord de ce point de vue là et bien il va le falloir faire revaloriser donc vous faites passer simplement souvent c'est mieux au moins deux agents immobiliers qui vont venir ils vont faire une estimation de valeur vénale que vous allez pouvoir transmettre à la banque en disant ok j'ai acheté ce bien x euros telle année et aujourd'hui il cote tant et donc avec cette cote là vous allez pouvoir mettre donc une hypothèque sur ce bien mais ça gage une sécurité en gros pour la banque en disant bah je veux x mon temps peut-être que ma situation elle est pas forcément ultra rassurante

aujourd'hui néanmoins j'ai un bien qui viendra sécuriser mon opération si jamais je ne rembourse pas demain d'accord donc ça ça marche également si vous n'avez pas remboursé l'intégralité de votre crédit aujourd'hui avec cette résidence principale ça fonctionne on peut se dire vous l'avez acheté il ya je sais pas six ans vous avez encore un capital restant dû qui est assez important néanmoins ça côté 250 mille il ya six ans aujourd'hui la zone a explosé on est sur 320 mille j'en sais rien donc on va se dire que la plus-value est plutôt pas mal par rapport à il ya six ans et donc on va pouvoir faire une hypothèque sur le delta en fait de cette opération et ça fonctionne pas mal donc pour aller rechercher de la dette du crédit bancaire voilà pour ça ensuite par rapport à l'apport

j'ai aussi quelque chose à rajouter c'est qu'on va dire que ça va dépendre aussi de l'opération moi il ya des opérations où j'ai plus ou moins de mal à mettre de l'apport par exemple une résidence principale je vais avoir tendance à mettre pas mal d'apport sur la table parce que j'ai pas envie d'avoir un crédit trop important au quotidien étant donné que je vais pas déduire les intérêts d'emprunt de mon opération sur une opération donc d'investissement locatif on va avoir donc deux possibilités soit j'ai investi en non propre soit j'ai investi en SCI en gros bien entendu je vous parle pas sur la SARL de la SL de la holding mais en gros on va se dire allez plus simple j'ai du non propre ou j'ai de la société au sens large puisque on aura le même fonctionnement donc investissement

en non propre investissement société si je mets de l'argent en non propre sur une opération donc pour l'apport par exemple un bien où je dois mettre 20 000 euros d'apport je les verse donc au notaire les notaires les récupère pour la consolidation du bien du prix et ça va être versé donc au vendeur bon je suis propriétaire on avance ces 20 000 euros là je les ai d'accord puisque je ne vais pas pouvoir les récupérer c'est finish si là le bien immobilier ils génèrent des loyers ils vont être fiscalisé de l'autre côté si jamais je fais l'achat donc de ce bien là où je mets mes 20 000 euros d'apport et je le fais en société on prend une SCI classique par exemple ça veut dire que moi et Melin je mets les 20 000 euros donc

sur le compte de la société la société va verser ces 20 000 euros là au notaire donc pour l'acquisition du bien attention il faut bien que l'argent transite de votre poche à la société et ensuite au notaire c'est mieux pour la comptabilité gardez-le en tête dans ce cas là et bien moi j'ai et Melin une créance sur la SCI et la SCI a une dette envers moi et ça ça doit être écrit comptablement parlant donc ça veut dire que lorsque cette société va commencer à générer de l'argent en achetant le bien et peut-être que vous avez aussi obtenu un différé bancaire elle va générer du cash elle génère du cash etc puisque je vous apprends à faire des bons achats immobiliers et donc ce bien génère de l'argent la société a de la

trésorerie et elle va me rembourser ces 20 000 euros là puisque ça s'appelle du compte courant d'associés ok donc les 20 000 euros elle me les doit et je les récupère et ils ne sont pas fiscalisés on pourrait même y mettre un taux d'intérêt dessus puisque je prête avec un taux d'intérêt à la société je vous emmène pas là dessus maintenant c'est pas du tout l'idée en plus c'est mon temps là je vais les récupérer mais ils seront également fiscalisés c'est pas forcément extrêmement intéressant ça va dépendre des sommes surtout engagés sur 10 000 euros bon avoir l'intérêt quoi c'est pas énorme donc c'est là où vous devez avoir vraiment en tête que l'apport sur déjà un achat en non propre et un achat en SCI

c'est pas du tout la même chose là en l'occurrence moi si je mets un apport j'ai une opération où j'ai mis par exemple 8 000 euros d'abord sur la table d'accord mais j'avais eu trois ans de différé total pour le bien et en plus on était sur un faible taux donc parce que le différé total donc pour vous le rappeler on a le différé partiel où on va payer l'assurance et le taux d'intérêt et on a le différé total on paye que l'assurance pendant une période nommée ça nous permet de générer de la trésorerie pour des galères de travaux potentiellement ce genre de choses recréer de la trésorerie pour un nouvel apport par exemple pour un bien donc si jamais vous avez eu en plus un différé en l'occurrence moi j'avais eu trois ans de différé donc ça me permet de générer du cash avec ce bien là

et donc les 8000 euros étant donné que j'étais sur plus de 3500 euros de loyer par mois je les récupère comme ça donc la commande doit donc c'est assez simple vous voyez et j'ai récupéré ce cash j'ai obtenu un crédit bancaire donc je capitalise très facilement avec mon bien immobilier oui bien entendu si je revends demain bon bah oui étant donné qu'on est en l'occurrence sur une SCI alias il va y avoir un peu d'imposition c'est pas grave c'est ok puisque j'ai déjà la chance d'avoir mis que 8000 euros sur la table pour un investissement qui est rentable qui fait partie de mon patrimoine et qui roule donc c'est ok voilà donc je pense que je vous ai dit déjà pas mal de choses par rapport à l'apport je regarde sur mes petites

notes si je n'ai pas oublié non c'est tout on est bon n'hésitez pas à mettre vos petites questions en commentaire à me dire s'il ya d'autres sujets sur l'investissement immobilier que vous aimeriez que l'on traite j'espère vous avoir aidé aujourd'hui et on se retrouve bientôt pour un prochain épisode à bientôt