LMNP ou SCI à l'IS : comment choisir la meilleure structure pour investir ?

Dans ma famille, il n'y a personne avec qui je peux investir. Mes potes, je n'ai pas du tout envie de mélanger avec cette partie mots. Je fais comment ? Ce n'est pas simple. On ne va pas créer une SCLIS si on achète un garage à 30 000 euros. C'est vrai. Si tu achètes un bien à 200 000 euros et que ça te rapporte 1 500 par mois, bon, il faut bien le trouver, celui-là. À la limite, on pourrait le trouver. Je t'appelle. À la limite, étant donné que tu as quand même beaucoup de gains pendant des années, l'idée, c'était de te dire que tu as droit aux amortissements. Mais le jour où tu sors et tu vends ce bien immobilier, on fait comme si on n'avait jamais pratiqué des amortissements. Si vous allez en banque pour faire financer un bien qui est détenu par une SCI,

qui est déjà une coquille vide puisqu'elle vient d'être créée, investir dans l'immobilier, ce n'est pas seulement choisir un bien. Le vrai sujet, c'est surtout la structure qu'il y a derrière. LMP, SCILIS, quel régime choisir, pour quels objectifs, quelle fiscalité et surtout quelles erreurs peuvent coûter très cher sur le long terme. Parce que entre l'amortissement, les revenus locatifs, la revente, la transmission, les impôts, les conséquences ne sont absolument pas les mêmes selon le montage choisi. Aujourd'hui, on va comparer le LMP et la SCILIS sans filtre, sans galère, avec des cas concrets, des chiffres et des pièges à éviter avant d'investir. Tu peux retrouver l'épisode d'Out of the Box sur YouTube

et sur toutes les plateformes d'écoute, Spotify, Apple Podcasts, Deezer, Amazon Music. Et bienvenue dans un nouvel épisode d'Out of the Box. Petite pause dans cet épisode pour te parler de deux choses qui peuvent vraiment changer ta trajectoire. Si tu écoutes ce podcast, c'est que l'investissement te parle. Et de mon côté, j'ai créé tout un écosystème pour t'aider à passer à l'action. Le premier pilier, c'est ES Academy, ma formation phare en investissement immobilier locatif. 30 heures de contenu, 91 outils concrets, la méthode complète qui m'a permis de passer de fille de garagiste à 55 locataires en 3 ans. Plus de 1900 personnes l'ont suivi et tout le monde est satisfait. Le deuxième pilier qui arrive très bientôt, c'est ES Family,

une application mobile qui te donne l'environnement, l'outil, la communauté directement dans ta poche pour investir au quotidien. Pour les deux, rendez-vous sur mon site, emeline-siron.fr. C'est là que tu vas trouver Academy et tu vas pouvoir t'inscrire également sur la liste d'attentes pour Family. On se retrouve juste après. Et on se retrouve pour un nouvel épisode d'Out of the Box avec maître Mathieu Giordano ici à mes côtés pour la petite histoire, donc Mathieu qui est déjà intervenu dans le podcast et qui est l'avocat fiscaliste qui gère toute ma vie, avec qui je parle bien régulièrement, avec qui on échange sur plein de sujets, les nouvelles réglementations et qui intervient aussi auprès de mes élèves

puisqu'ils les aident à développer autant leur patrimoine, tout ce qui est société, structuration, imposition. Et donc aujourd'hui, on va aborder un sujet, une question qu'on me pose à tous les coachings, tout le temps, tout le temps, peut-être tous les jours cette question. LMNP ou SCI alis, quel est le meilleur choix ? Et on va y répondre tout de suite. Et pour commencer, bonjour Mathieu, comment vas-tu ? Bonjour LMNP, je vais très bien puisque je suis ici présent avec toi et c'est un grand plaisir. Ah, trop sympa ! Allez, je te laisse te présenter. Mathieu Giordano, je suis avocat, je suis le créateur du cabinet Exlo qui est à Aix-en-Provence et à Paris. Et on fait principalement du droit fiscal, ça tombe bien je crois pour cet épisode,

et du droit des sociétés. Parfait, donc je pense que tu es la bonne personne. Pour répondre à tout ça, Bon, j'ai quand même beaucoup de personnes qui me disent au premier instant, la SCI alis, c'est l'outil magique des investisseurs immobiliers. Oui, mais on sait que pas pour tous les profils. Est-ce que là, tout de suite, maintenant déjà, tu peux me citer des profils de personnes pour qui la SCI alis n'est pas justement forcément employable, c'est pas l'outil magique. Alors, il n'y a pas d'outil magique en fiscalité ni en droit des sociétés. Il y a le bon outil pour la bonne personne. Excellente réponse, c'est celle que je dis aussi tout le temps. On est toujours ça, le bon outil pour la bonne personne. Voilà, alors la SCI alis, elle a de nombreux avantages.

Elle reste quand même une société, donc c'est un montage qui est beaucoup plus complexe que le simple fait de faire de la location meublée classique à l'MNP, voire du revenu foncier. Donc c'est le montage. Alors, ce qu'on va se dire, c'est que déjà SCI alis, donc à l'impôt sur les sociétés, pour les gens qui nous écoutent, qui nous arrivent à se projeter. C'est toi qui m'a lancé sur alis. Mais je me suis dit, j'ai pas spécifié quand même. Il faut peut-être rappeler ce que c'est que la SCI. Je te laisse le faire. Ce que c'est que l'alis, donc l'impôt sur les sociétés. Donc la SCI, Société Civile Immobilière, donc ça reste une société. C'est une société civile qui a pour objet de faire de la location immobilière.

Donc ça, c'est le petit cours de droit classique. Et qui dit civil, dit engagement des actionnaires. Voilà. Donc là, on est sur fac de droit classique. Bienvenue dans l'amphithéâtre. Bienvenue dans l'amphithéâtre, voilà. On est donc sur la Société Civile et la Société Civile Immobilière. Si tu fais pas d'options, tu es ce qu'on appelle à l'impôt sur le revenu. C'est pas exactement ça. On va dire que si on est vraiment à la faculté, on va te dire que c'est une société transparente et tu vas payer l'impôt en tant qu'associé. Mais on va mettre ça de côté. Et tu peux faire une option pour l'impôt sur les sociétés. C'est-à-dire que la STI, alors même que c'est une société civile, va prendre du point de vue fiscal,

et attention que du point de vue fiscal, des attributs de société commerciale. C'est-à-dire qu'elle va avoir un impôt qui est l'impôt sur les sociétés, celui qui est applicable dans les SAS, les SARL, les sociétés commerciales. Et c'est la société qui va payer l'impôt sur son bénéfice. Donc ça veut dire que tu vas avoir une société avec chaque année un bilan, un bilan qui va te donner un bénéfice, un bénéfice comptable, un bénéfice fiscal. Et ce bénéfice fiscal, c'est là-dessus qu'on va appliquer l'impôt sur les sociétés qui est de 15% jusqu'à un peu plus de 42 000 euros et au-delà 25%. Donc ça, c'est le fonctionnement de l'impôt sur les sociétés. Donc on a vraiment la base. Si vous voulez investir en immobilier,

la plupart du temps on se dit on investit en direct, donc en personnes physiques ou bien en personnes morales. On va aller soit sur, on peut avoir aussi de la SARL, mais là on va se fixer sur de la SCI, donc Société Civile Immobilière. Et on va avoir deux chemins, donc le chemin de l'impôt sur le revenu qui est donc raccordé sur notre fiche d'imposition perso, en gros. Tu me dis si je me plante, mais bon. Et de l'autre côté, la SCI dite à l'IS, donc à l'impôt sur les sociétés. Et il faudra faire le choix de cette option si c'est ce qu'on veut. C'est bien d'accord ? C'est ça. Juste pour spécifier, on se dit que l'impôt sur l'ISCI et l'impôt sur le revenu, donc à l'IR, ce qui est quand même impactant, c'est qu'on ne peut pas faire de meublé avec,

sauf à hauteur de 10%. C'est pas évident à calculer. C'est pas évident à calculer, c'est assez rare en fait. Donc si on fait du meublé, par exemple que vous voulez acheter un bien, une colocation, qui tourne très bien, on va être obligé d'aller sur la SCI à l'IS, puisque dans tous les cas ça ne rentrera pas l'autre côté. En fait, si vous créez juste une SCI sans faire d'options, il n'y a aucune optimisation fiscale par rapport à la situation où vous êtes en direct et vous faites du revenu foncier. C'est-à-dire que si vous êtes en SCI classique sans faire d'options à l'IS, vous allez faire que du nu. Et vous allez avoir, si vous détenez vous en tant que personne physique les titres, vous allez avoir une imposition au revenu foncier

dans votre déclaration d'impôt sur le revenu. Donc c'est pour ça que c'est intéressant de parler de l'IS parce que la SCI quand on passe à l'IS, là il y a une vraie implication fiscale, il y a des avantages, il y a des inconvénients. Et on va y venir tout de suite. Voilà, au moins on a remis un peu l'église au milieu du village on va dire et on sait de quoi on parle. Donc on revient à notre question. Donc le profil d'investisseur, pour qui c'est pas forcément intéressant de faire de la SCI à l'impôt sur les sociétés ? Alors on l'a dit, la SCI c'est une société et c'est une société civile et il y a une disposition qui est quand même importante. C'est que quand tu fais une société civile immobilière, tu dois avoir deux personnes.

Donc déjà, c'est pas bon, on arrive souvent à trouver quelqu'un qui peut investir avec toi. Mais si tu veux être vraiment tout seul, la SCI n'est pas adaptée. Donc déjà il y a une problématique juridique. Ce qui n'est pas forcément évident d'ailleurs parce que on se dit on peut trouver quelqu'un mais trop les bons associés on sait que c'est pas forcément évident. Et tu te dis, moi je sais que j'en ai en coaching des gens qui me disent oui mais dans ma famille il n'y a personne avec qui je peux investir. Mes potes, j'ai pas du tout envie de mélanger avec cette partie mots. Je fais comment ? C'est pas simple. Alors forcément, si tu as personne qui peut investir avec toi, ça va être compliqué. Tu as la possibilité d'intégrer une personne morale que

tu détiens toi aussi. C'est ce qu'on appelle communément les holdings. Mais encore faut-il que ça soit une vraie holding et que ton projet corresponde, l'ampleur du projet corresponde à la structuration que tu veux faire. Si c'est pour acheter un bien à 100 000 euros ou 150 000 euros, je vois pas forcément l'intérêt de créer déjà deux sociétés juste pour essayer d'optimiser. Donc il faut, parce que derrière créer une société, donc c'est deux personnes, mais comme toute société et d'autant plus quand elle est en l'impôt sur les sociétés, ça veut dire la création, mais aussi gérer le bilan, avoir un expert comptable. C'est un peu comme si tu avais une société commerciale classique. Donc c'est en termes de gestion,

on n'est plus du tout sur la même chose. C'est des coûts. Voilà. Donc c'est des coûts, c'est une charge mentale et des coûts financiers. Donc déjà on se dit, bon, dans tous les cas, si vous voulez investir en SCI, il faut avoir quelqu'un avec soi. Alors oui, tu l'as dit, il y a la possibilité, on se dit que le schéma souvent, ce que j'entends, moi je suis pas trop allée sur le sujet, ça m'énerve, mais d'avoir le bien qui va être détenu par une SCI, donc par deux personnes distinctes, mais on peut avoir le bien détenu par une SCI et donc les actionnaires de cette SCI, comme il faut être deux personnes, il y aura vous et on peut intégrer potentiellement une holding. Mais donc dans le fonctionnement, cette holding ne doit pas être juste,

moi j'appelle ça une coquille vide, parce que c'est clair que si vous allez en banque pour faire financer un bien qui est détenu par une SCI, qui est déjà une coquille vide puisqu'elle vient d'être créée, qui elle-même est détenue par vous, et également par une holding, qui elle aussi est une coquille vide, qui n'a pas d'activité, qui ne génère pas de cash, en fait en termes de risque, de profil risque pour la banque, c'est compliqué quoi. Tu finances quelqu'un qui a aucune antériorité, qui ne génère pas de cash, il ne se passe rien et tu estimes que je dois te faire confiance. Moi je trouve ça un peu risqué. Par contre là où ça fonctionne, c'est si tu as une société opérationnelle qui est reliée à la holding. Donc là dans ce schéma là,

on se dit, on a le bien qui est détenu par la SCI et dans la SCI, à la tête, à l'actionnariat de la SCI, on va avoir Madame X et la holding, qui elle-même détient une autre société opérationnelle. C'est le vrai montage et le vrai montage des entrepreneurs, il est là-dedans. Mais encore faut-il avoir une société commerciale ou avoir une société qui elle dégage du cash et qu'on puisse utiliser ce cash pour le remonter dans la holding et la holding elle-même investie dans la SCI. C'est un montage classique, c'est un montage qui fonctionne très bien. Quand tu es entrepreneur, je pense que c'est vraiment l'outil hyper intéressant, la holding, mais il faut être entrepreneur et il faut avoir une société en dessous. Si c'est pour créer une holding,

comme tu dis, coquille vide, mais qui en soi n'a aucun cash qui vient d'une autre filiale, ça n'a aucun intérêt. On reviendra à la limite sur ce montage dans un autre épisode parce que sinon on pourrait en parler pendant des heures. Faut pas que tu me lances sur des sujets comme ça. C'est un outil magique, ça c'est magique, tu vois c'est important. Et il y a très peu de gens qui savent comment l'utiliser vraiment. C'est le montage de Gamechanger ça. On est d'accord. Donc on se dit, donc déjà il y a le côté des deux personnes. Ensuite, on va avoir la typologie du bien. Alors oui, puisque c'est toi qui l'as dit, en fonction du bien on peut faire du meublé ou pas. Si tu es en SCI à l'IR par exemple, tu ne pourras pas faire du meublé.

Donc automatiquement tu vas te retrouver en SCI à l'IR si tu veux faire du meublé. Or, on l'avait déjà évoqué ensemble, mais il y a la fiscalité et il y a la question économique. C'est-à-dire que si demain tu veux faire du meublé, si tu achètes un appartement qui est un T4 où il y a juste une famille qui est à l'intérieur, tu ne pourras pas faire de meublé parce que ça ne correspond pas à la typologie du bien. Donc déjà, tu vas rester sur les revenus fonciers. Par contre, si tu as un studio pour des étudiants, tu vas être sur du meublé. Donc en fait, on va partir de... Pour pouvoir optimiser la location immobilière, déjà il faut savoir quel type de bien, est-ce que tu peux en faire derrière? Parce qu'on dit est-ce que je veux faire du meublé,

mais encore faut-il que ça soit possible. Et qui est-ce que je vise en fait? Qui est-ce que je vise, etc. Et une fois qu'on a dit tiens là, je vais faire du meublé parce que le projet le permet. Ensuite, je regarde les outils que j'ai. Et donc par exemple, si je veux faire du meublé, je vais dire là, je vais faire de la SCI à l'IR parce que ça peut être intéressant. D'accord. Donc oui, on s'est dit deux personnes, on s'est dit le profil, le type de bien. On s'est dit aussi, il y a la lourdeur administrative. Alors il y a l'ampleur du projet. On ne va pas créer une SCI à l'IR si on achète un garage à 30 000 euros. C'est vrai. Sauf si on a déjà sa SCI à l'IR et qu'on a déjà dit bien dessus et que ça nous intéresse de l'acheter avec.

Mais on ne va pas créer une SCI à l'IR, payer un expert comptable chaque année, faire un bilan pour rentrer 150 euros de loyer tous les mois. Je donne une version un peu extrême, mais c'est pour faire comprendre aux gens que c'est le projet qui détermine la manière dont tu vas structurer la SCI à l'IR. Il faut quand même que tu aies des revenus et que ça soit intéressant. D'accord. J'ai ensuite une question qui est quand un client hésite entre la SCI à l'IR et le LMNP, quels sont les critères décisifs qui font basculer ta recommandation dans un sens ou dans l'autre au-delà du simple taux d'imposition ? Quand tu fais de l'immobilier, on va dire qu'il y a trois grandes cases. C'est toujours plus complexe en réalité,

mais on va dire qu'il y a trois grandes cases. Le revenu foncier, l'allocation meublée et la fameuse SCI avec la question de la SCI à l'IR. Si on veut aller un peu vite, le revenu foncier, c'est celui qui est le plus fiscalisé, sauf qu'à l'exceptionnel level déficit foncier, tu as la location meublée qui te permet là encore d'investir en direct, mais qui a des avantages non négligeables et tu as la SCI, notamment la SCI à l'IR, qui est la structuration qui va un peu plus loin puisque tu es en société. Sur le LMNP, quel est l'avantage du LMNP ? C'est qu'en fait, tu as un régime hybride entre la SCI et le fait d'être en personne physique en direct. Quand je dis ça, pourquoi ? On va parler d'amortissement. L'amortissement, qu'est-ce que c'est en réalité ?

C'est utilisé principalement quand il y a une société commerciale et quand tu fais un bilan. L'idée, c'est qu'un bien, quand tu l'achètes, quel qu'il soit, quand c'est une immobilisation, il va s'abîmer dans le temps. Et donc, on va prendre en compte cette utilisation sur plusieurs années. La vétusté, quoi. Voilà, la vétusté. Et on va passer quelque part en charge à une fraction du prix du bien pendant une durée déterminée. Imaginons, par exemple, on fait un amortissement sur 20 ans de 200 000 euros. Chaque année, tu vas avoir moins de 10 000. Tu vas diviser par 20 le prix de l'amortissement et tu vas faire moins de 10 000 chaque année sur ton revenu. Ça, c'est, dans toute société commerciale, quand il y a une immobilisation, tu as des amortissements.

Quand tu vas regarder ton bilan à l'actif, première chose, tu vas voir l'actif et tu vas voir les différentes immobilisations qui sont passées. Ça, c'est utilisable dans la ICI-LIS. Et c'est ce qui fait la différence de la ICI-LIS. C'est que tu peux passer des amortissements. Et le LMNP a un avantage non négligeable. C'est que tu peux aussi faire des amortissements alors même que tu n'es pas en société commerciale. Et c'est ça l'intérêt numéro un de la location meublée. C'est d'aller chercher cet amortissement alors même que tu n'es pas en société commerciale et tu vas pas faire un bilan de société pure comme tu peux avoir à la société ICI-LIS. Donc, pour ceux qui nous écoutent, pour essayer d'imager, parce que c'est pas évident,

on parle de fiscalité pour qu'ils se projettent. On se dit que moi, je suis personne physique. Madame, mange un. Je prends toujours cette expression. Madame, mange un. Je veux acheter un bien classique, 200 000 euros, une petite coloc de trois chambres. Et je me dis, je vais faire du LMNP. Comment tu me l'appliques cet amortissement pour qu'ils se rendent compte ? Tu vas prendre la valeur du bien et tu vas le diviser sur différentes années. Si on va dans le détail, tout n'est pas amortissable. Par exemple, tout ce qui est terrain, tu ne peux pas amortir. Ça, c'est la compta de toute façon. Ça, c'est la compta qui va te dire les parties qui sont à décomposer, les parties qui sont amortissables. Pour simplifier, imaginons qu'on te dise,

sur le bien que tu as acheté, sur 250 000 euros, on simplifie, il y a 200 000 euros à amortir, par exemple. Donc, on va te dire, il y a 200 000 euros à amortir sur 20 ans. Chaque année, tu fais 200 000 divisé par 20. Chaque année, tu vas passer 10 000 euros en moins dans le calcul du bénéfice. Et donc ça, c'est le comptable qui s'en occupe. Ne vous dites pas comment je vais réussir à gérer ça. Moi, je ne le fais pas non plus sur mes biens immos. On appelle ça la dotation aux amortissements. Et tout n'est pas amortissable de la même façon. Même quand on le fait avec les travaux. Tous les types de travaux ne s'amortissent pas de la même façon. Comme le mobilier aussi. À partir d'un certain montant, on le passe en direct dans l'année.

Sinon, ça passe sur plusieurs années. Et donc là, c'est exactement pareil pour le bien.

Ce qui te permet de diminuer le bénéfice et donc la base d'imposition. Sur ton impôt sur le revenu. Donc j'ai ma poche de loyer qui grossit puisque je le mets en location. C'est ça. Et donc, je vais avoir des charges au quotidien. Mais ça, c'est des vraies charges. Et j'ai une poche de charges qui est un peu invisible. C'est un peu fictive en fait, qui est théorique. Et qui va te permettre de diminuer le bénéfice parce que tu passes cet amortissement sur les différentes années. Et c'est là l'objet numéro un de la location meublée. Et c'est là où tu fais vraiment un écart, notamment par rapport au revenu foncier. Puisque tu peux faire de l'amortissement. Et les deux manières pour faire de l'amortissement, principalement, ça va être l'ASCI-ALIS et le LMNP.

Sauf que le LMNP, tu n'as pas besoin de créer de société. Donc, tu n'as pas toutes les problématiques liées au fait de créer une structure, faire un vrai bilan de société, etc. Donc, c'est beaucoup plus simple. Et donc, pour des projets qui sont moins importants, clairement, quelqu'un qui veut acheter un bien locatif pour 150 000, 200 000 euros, le premier projet, moi, je trouve que la location meublée permet de bénéficier d'une fiscalité intéressante, de bénéficier des amortissements, mais n'a pas la complexité de l'ASCI. Je suis tout à fait alignée avec toi. C'est vrai que pour 150 000, 200 000 euros, ça ne sert à rien de... En plus, on voit ce que ça te rapporte. Si tu achètes un bien à 200 000 euros et que ça te rapporte 1500 par mois,

il faut bien le trouver, celui-là. Si tu sais où le trouver, je suis preneur. À la limite, étant donné que tu as quand même beaucoup de gains, ça peut être optimisé avec l'ASCI-ALIS. Mais sinon, il n'y a pas forcément grand intérêt. Donc, si on se dit pour le récap, donc vraiment du ELMNP en tout cas, vous avez vos loyers qui rentrent, un peu de charge du quotidien. Donc là, déjà, on se dit, on a les loyers en plus. En moins, on a les charges. On arrive sur un résultat. Et là, votre expert-comptable va travailler. Et moi, je recommande vraiment à tout le monde d'avoir un expert-comptable même pour l'ELMNP parce que les gens pensent qu'ils peuvent le faire tout seul. Ce n'est pas si simple que ça parce que tu dois faire des déclarations professionnelles

avant d'aller sur ta déclaration personnelle. Et donc, il y a une sorte de mini contact à rien à faire. C'est un job. Il ne serve pas à rien, les comptables. Big up à tous les comptables qui vont écouter cet épisode. Et donc, j'ai mon traitement là, je dirais, ma base de loyer moins les charges. Et dessus, je viens réappliquer l'amortissement. Et je dirais qu'en plus, si tu te dis, dans tes charges, tu as tes travaux et qu'après, tu viens en plus réappliquer l'amortissement en moins, on arrive quand même à, pendant en tout cas quelques années, amener son imposition à zéro. En tout cas, à bien optimiser ton imposition grâce à l'allocation meublé. L'allocation meublé, c'est vraiment pour moi l'outil numéro 1.

Quand tu vas te lancer dans l'immobilier et que tu as un projet classique, comme tu disais, 150, 200 000 euros, tu peux bénéficier des avantages de l'amortissement. L'amortissement, en réalité, c'est normalement réservé à toute la partie commerciale et autres. Là, tu peux en bénéficier et tu n'as pas toute la lourdeur administrative de la SCI. Et c'est vrai que, tu vois, je me suis notée aussi, la SCI-ALIS a une logique très capitalistique. Tu vas construire de la valeur pour ta boîte. Moi, j'ai pas mal de SCI et c'est vrai que je l'ai vu aussi d'un point de vue un peu plus en pire, si je puis dire. Vas-y, j'ai plusieurs sociétés, ça travaille dans le temps. Il y a quand même aussi vraiment des avantages sur le côté SCI-ALIS

puisque pour moi le LNP, c'est génial, j'en fais aussi, c'est top et je le recommande à GoGo. Mais si demain ils doivent changer les règles, ils vont toujours en plus à les tabasser. Madame Mangin, c'est beaucoup plus simple d'aller taper sur le petit contribuable que sur les sociétés. Alors ça, c'est une réalité, c'est que l'impôt sur les sociétés n'a pas été créé pour les sociétés civiles et immobilières. C'est d'ailleurs même accessoire, je pense, dans le calcul de l'impôt sur les sociétés pour les finances publiques, puisque l'impôt sur les sociétés, lui, c'est celui qui s'applique à toutes les sociétés commerciales de France, qui sont notamment les SAS et les SARL. Donc si demain on change les règles d'impôt sur les sociétés,

on va devoir changer les règles pour toutes les sociétés. Donc c'est difficile de se dire qu'on va changer juste pour les sociétés civiles et immobilières. Pour le LMNP, par contre, ça c'est vraiment très ciblé et dans un contexte assez difficile pour les finances publiques, il y a évidemment un risque de remise en cause des avantages du LMNP et ça a déjà commencé. Oui, notamment avec les amortissements. Parce que les fameux amortissements, il y avait un avantage quand même qui était incroyable. Moi j'appelais ça une anomalie quand même. Oui, c'est une anomalie parce que c'est improbable. Ça va à l'encontre en fait de la logique de l'amortissement. Parce que la logique de l'amortissement, c'est que je ne paye pas

jusqu'à la sortie. C'est-à-dire que c'est avant-angeur au départ, mais quand je vais vendre, je suis censé réintégrer les amortissements dans ma plus-value à la vente. Donc ça c'est une logique, mais c'est pas une logique qui est juste dans l'immobilier, c'est une logique globale de l'amortissement, une logique comptable. C'est-à-dire que quand tu fais un calcul comme celui-là, normalement tu réintègres, le jour où tu revends le bien où on a pratiqué l'amortissement, tu es censé réintégrer ta plus-value tous les amortissements que tu as pratiqués. Ce qui paraît en réalité normal, bon c'est une classique quoi. C'est logique, mais c'était pas ça qui était appliqué en LMNP. Pendant des années, l'idée c'était de te dire

tu as droit aux amortissements, mais le jour où tu sors et tu vends ce bien immobilier, on fait comme si on n'avait jamais pratiqué des amortissements. On avait une double intégration. Voilà, c'était une niche fiscale incroyable qui a été remise en cause en partie depuis fin 2024 je crois. La réalité c'est que maintenant tu vas réintégrer les amortissements quand tu es en location meublée LMNP, tu vas réintégrer les amortissements que tu as pratiqués dans ta plus-value immobilière le jour où tu vends. Et j'aimerais pour finir cet épisode parce que c'est vrai qu'on pourrait parler des heures du sujet, puisque comme Nimo, un peu mon truc, ce qui paraît. C'est presque moi qui vais devoir faire l'interview et toi tu vas répondre.

Non mais ça me porte à cœur tu vois. J'aimerais que tu nous parles un peu du sujet de la plus-value par contre avec l'impôt sur les sociétés, qui est le, je dirais, le sujet le plus touchy. On ne peut pas gagner sur tous les plans. En fait, la SAES elle est hyper intéressante quand tu loues, mais attention, quand tu revends, là ça devient plus compliqué. Et c'est lié à ce fameux amortissement et c'est bien qu'on l'ait évoqué parce que si tu ne comprends pas comment ça fonctionne, tu ne comprends pas pourquoi derrière, ça peut avoir un impact très fort. Donc tu as la SAES, tu vas passer tes amortissements, ça va diminuer ta base d'imposition sur les loyers. Tu as un taux d'imposition qui est de 15% jusqu'à près de 40 000 euros de bénéfices,

donc tu as un peu de marge. Donc ça veut dire que tu vas appliquer 15% sur une base d'imposition qui est elle-même très faible. Donc au départ, on se dit la SAES, c'est extraordinaire. En termes de fiscalité, c'est difficile de faire mieux. Sauf que le jour où tu veux revendre, imaginons que je prenne ce fameux exemple des 200 000 euros de biens. On va simplifier, on va dire qu'on a amorti les 200 000 euros. Donc sur 20 ans, j'amortis mes 200 000 euros, je paye pas beaucoup d'impôts, je suis content. Donc c'est au bout de 20 ans quand je revends. Voilà, au bout de 20 ans, je revends. Et donc on va dire que au lieu de le vendre 200 000 euros, dans 20 ans, je le vends 300 000 euros. J'ai fait une belle plus-value. Toi, automatiquement,

tu vas me dire j'ai vendu 300 000, je l'ai acheté de 200 000. Quelle est la plus-value ? J'ai 100 000 euros de plus-value. Génial, je sais compter. Voilà, malheureusement non. Le problème, c'est que tu vas réintégrer tous les amortissements que tu as pratiqués. C'est-à-dire que non content que tu as les 100 000 euros de ta plus-value réelle, on va dire. Tu vas rajouter les 200 000 euros que tu as pratiqués d'amortissement. Ça veut dire que tu te retrouves avec 300 000 euros de plus-value, la totalité du prix du bien. Ce qui est indécent. Et ces 300 000 euros, comme tu es à l'impôt sur les sociétés, ça correspond à quoi ? Ça correspond à un produit dans ta société. Donc tu vas avoir un bénéfice de 300 000 euros. On l'a dit,

passé 40 000 et quelques euros, tu es à 25%. Donc tu prends 25% de 300 000 euros. C'est dur. Déjà c'est dur, mais c'est pas fini. C'est jamais fini. Parce que tu vas payer cet impôt sur les sociétés, il va te rester ton bénéfice net. C'est-à-dire une fois que tu as enlevé ton impôt sur les sociétés. Sauf que ça reste une société. Donc l'argent est dans la société. Tu peux réinvestir, il n'y a pas de souci. Mais si demain tu dis cet argent-là, je veux le récupérer, moi personnellement. Tu as la flat tax ? Tu as la flat tax, qui était à 30% et qui est passé à 31,4%. Donc pour faire simple, à peu près, il faut refaire les calculs. C'est ce qu'on fait nous, on fait des simulations, etc. Mais dans un cas comme celui-là, l'exemple que je viens de prendre,

une fois que tu additionnes la flat tax et les 25% sur la totalité du prix du bien, tu es quasiment à la moitié du prix du bien en termes impôts. Oui, c'est 50% d'imposition. Voilà. Donc il faut que ça soit rentable quand même tous les ans pour que tu puisses encaisser la fin. C'est ça, hein ? C'est ça. Donc l'ICIS et l'IS, c'est intéressant sur des biens où tu penses que tu ne vas pas le revendre, déjà. Alors attends, si jamais je revends mais que je rachète quelque chose et dans la même année, étant donné que c'est une société, je peux réussir à... Je ne vais pas dire gommer. Non, tu ne gommeras pas. Tu vas améliorer un peu mais tu ne gommeras pas. Ok. Donc il faut quand même faire tourner le patrimoine. Voilà. L'ICIS et l'IS,

elles vont être intéressantes sur des gros patrimoines parce que tu vas avoir une logique d'entreprise commerciale. Je parle logique, ce n'est pas une entreprise commerciale mais une vraie logique d'entreprise commerciale et tu vas avoir un gros patrimoine dessus et là, c'est quasiment nécessaire parce que sinon, si tu étais tout à l'impôt sur le revenu, arrivé un moment avec un taux progressif, ça devient ingérable. Donc ça, c'est ce cas-là. Et l'autre cas, c'est si tu veux faire de l'effet de levier bancaire et que tu as un cash flow qui devient positif parce que l'impôt est très faible et que tu te dis que même si dans 20 ans, je revends, je paye beaucoup d'impôts, ce projet-là, je n'aurais peut-être pas réussi à le faire

si je n'avais pas eu une imposition hyper faible. C'est-à-dire que si… Moi, je leur dis aux clients, d'accord, c'est vrai que c'est cher quand tu revends. Mais si, en faisant ce montage-là, tu arrives à avoir un cash flow proche du neutre. Et des « c'est quoi cash flow ? » C'est-à-dire qu'au final, ça ne te coûte pas chaque mois et qu'en trésorerie, ça ne te coûte rien du tout puisqu'en fait, tes loyers couvrent la totalité des charges. Et dans les charges, t'as l'impôt. Comme on est à l'impôt sur les sociétés. Soit t'es à l'autofinancement, soit tu dégages un bonus. Voilà, c'est ça. Mais si tu arrives à l'autofinancement, même si dans 20 ans, tu payes beaucoup d'impôts, au final, c'est de la création de valeur qui s'est faite toute seule.

Je suis totalement alignée avec toi et c'est ce que je dis à mes clients. Tu as quand même la chance… Alors, en France, on a beaucoup de galères, je sais, mais on a quand même la chance d'avoir aussi l'effet de levier. Donc, ça veut dire que tu fais une SCI, tu mets 10 000 balles sur la table, tu as un crédit bancaire. Bon, si tu rentres dans les cases, bien sûr, toujours. Pour financer un bien qui peut t'amener à zéro ou te générer du cash en plus derrière, tu vas avoir une fiscalité qui va être relativement douce par rapport au bien. Oui, tu vas te faire un peu exploser avec la plus-value à la fin et on se dit 50 %. Mais tu as quand même réussi à générer de la valeur pour faire grossir ton patrimoine, alors que c'est la banque

qui a payé tout ça. Et ça, c'est beau ? C'est l'effet de levier bancaire. Aujourd'hui, je pense que tu fais beaucoup de podcasts sur des investissements. Quel est l'investissement aujourd'hui qui te permet d'investir 200 000 euros alors que tu ne les as pas ? Bien sûr, il n'y a que l'immobilier qui peut faire ça. Alors, on ne va pas sur les criatres. Attention, je ne suis pas d'accord là-dessus. Mais c'est ça, en fait. C'est que l'immobilier, du moins quand tu commences à construire un patrimoine, en France, est hyper intéressant parce que tu as cet effet de levier bancaire. Une fois que tu as beaucoup de cash, c'est différent. On va réfléchir différemment. Et donc, l'idée de structurer fiscalement, c'est vraiment d'aller chercher

le plus proche de l'équilibre, voire essayer de gagner de l'argent. Parce qu'en fait, parmi tes charges, c'est très simple, tu as des loyers et tu as des charges en face. Et une des charges, c'est la fiscalité. Et l'objectif, quand tu viens me voir, c'est de dire comment je fais pour réduire au maximum cette charge-là pour qu'en tresorie, à la fin, je sois le plus proche possible de l'autofinancement. Oui, je suis d'accord avec toi. Et là, la SCI, l'IS, elle a un intérêt. Mais tu sais que potentiellement, tu vas être ultra fiscalisé. Mais si tu es proche de l'autofinancement, même si tu n'es pas totalement proche, si tu calcules ce que ça t'aura coûté sur 20 ans, ce que ça va te rapporter, même si tu prends beaucoup d'impôts,

tu t'enrichis quand même. Et ça, c'est beau. Bon, merci Mathieu pour la réponse à cette question. LMP ou SCI, l'IS, ça dépend de votre profil. Et avant tout ça, allez chercher le bien, puisqu'il va falloir avoir connaissance du bien pour pouvoir aussi se positionner dessus. Et ensuite, on travaille plutôt sur vous, vos objectifs et on arrive à avancer. Où est-ce qu'on peut te retrouver ? Alors, mon cabinet est présent à Aix-en-Provence et à Paris, mais on intervient pour des clients partout en France. C'est parfait. À distance, c'est exceptionnel. Et c'est ce que je fais aussi avec Mathieu. Merci à tous. J'espère que ça vous a plu. Et on se retrouve pour un prochain épisode d'Out of the Box. Le LMP et la SCI, l'IS peuvent être deux outils

extrêmement puissants, mais ils ne répondent pas du tout aux mêmes objectifs. Cash flow, fiscalité, transmission, revente, création de patrimoine. Le bon choix dépend surtout de votre stratégie long terme et de votre manière d'investir. Parce qu'un bon investissement immobilier, c'est pas seulement un bon bien. C'est aussi une structure adaptée dès le départ. Tu peux retrouver cet épisode en vidéo sur YouTube et également en audio sur Spotify, Apple Podcasts, Deezer, Amazon Music. Si cet épisode t'a été utile, pense à t'abonner et à laisser une note à partager autour de toi. À très vite dans un nouvel épisode d'Out of the Box.