SCI ou nom propre : la réponse d'Emeline Siron, et les pièges que personne ne te dit

« Est-ce qu'on achète en nom propre ou en SCI ? » C'est la question qu'Emeline Siron entend le plus souvent en coaching. Dans l'épisode du 27 octobre 2026 d'Out of the Box, elle y répond seule au micro, en 18 minutes. Sa première réponse ne va pas te plaire : ça dépend. Mais derrière ce « ça dépend », il y a une grille très précise : est-ce que tu veux vivre de tes loyers ou placer ton argent, est-ce que le bien a des travaux, est-ce que tu penses à la transmission, est-ce que c'est ta résidence principale ou un local commercial. Voici sa réponse complète, vérifiée dans l'épisode, avec ses exemples, son cas pratique chiffré et les pièges qu'elle a vus de près, y compris dans sa propre famille.

Qui est Emeline Siron, et pourquoi elle répond seule

Emeline Siron est investisseuse immobilier et l'animatrice d'Out of the Box. Avant d'investir pour elle, elle travaillait dans la gestion de fonds d'investissement immobilier, avec plus de 250 millions d'euros sous gestion. Un jour, elle a décidé de « dupliquer la méthode des fonds » à son propre patrimoine. Aujourd'hui, elle compte plus de 55 locataires, a quitté son job, et a accompagné plus de 1 900 personnes avec cette méthode, La Méthode Emeline Siron.

Elle connaît les deux côtés de la question. Son tout premier immeuble, 8 lots à Amiens acheté en 2019, elle l'a acheté en SCI avec son père (elle le raconte dans l'histoire de son premier immeuble). Elle a aussi investi en nom propre, en location meublée. Et elle a vu ses propres parents se tromper de structure, on y revient plus bas.

D'habitude, dans Out of the Box, elle reçoit un expert. Cette fois, elle tourne l'épisode seule, avec quelques notes sous les yeux, parce que la question revient « extrêmement souvent ». Le format reste le même : une question, du concret, de la stratégie et des chiffres.

SCI ou nom propre : la première réponse, c'est « ça dépend »

Elle commence par une franchise : « La première réponse qui me vient, c'est ça dépend. Ça va pas vous aider quand je dis ça. » Ça dépend du projet, ça dépend du profil, et elle ne peut « absolument jamais répondre en one shot ». Nom propre et SCI, ce sont deux stratégies totalement différentes.

Puis elle donne tout de suite les premiers critères qui font pencher la balance :

• Le bien n'a aucun travaux ? Elle oriente directement vers la SCI, et potentiellement à l'IS, « puisque sinon vous allez manger très cher sur l'imposition ».
• Il y a des travaux ? Le champ des possibles s'élargit, et le nom propre redevient une option sérieuse.
• Tu penses à la transmission ? C'est un argument pour la SCI.
• C'est ta résidence principale ? Elle peut se faire en SCI à l'impôt sur le revenu, mais pas du tout en SCI à l'impôt sur les sociétés, qui relève d'une logique beaucoup plus commerciale.

Garde ces quatre questions en tête. Tout le reste de l'épisode les développe.

En nom propre : location nue ou location meublée

Quand tu investis en nom propre, tu as deux grandes options, rappelle Emeline Siron. La location nue, dont l'imposition est « beaucoup plus soutenue et beaucoup plus violente » : les loyers s'ajoutent à tes revenus, taxés à ta tranche marginale, plus les prélèvements sociaux. Et la location meublée, en LMNP (loueur en meublé non professionnel) au régime réel, où l'on prend en compte notamment les amortissements pour limiter l'imposition.

Sa philosophie est claire. Son objectif n'est pas la défiscalisation pour la défiscalisation, ni d'aller chercher un remboursement d'impôts. C'est « d'arriver à amener son imposition à peu près à zéro ». Et c'est précisément ce qu'elle travaille avec le LMNP.

Concrètement, au réel, l'amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain), du mobilier et des travaux. Sur un bien bien acheté, cela suffit souvent à neutraliser l'impôt sur les loyers pendant de longues années. C'est ce qui rend le meublé en nom propre si populaire chez les investisseurs qui cherchent du cash-flow.

« Le LMNP va disparaître » : ce qu'elle répond

En coaching, c'est l'objection qu'elle entend chaque année : « Oui, mais il va disparaître. » Sa réponse : cela fait plusieurs années qu'on se pose la même question, elle revient à chaque loi de finances, et le LMNP en 2026 est encore là.

Il y a bien eu une correction en 2025 : les amortissements déduits en LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Concrètement, si tu as déduit 40 000 € d'amortissements, ta plus-value imposable sera plus élevée d'autant quand tu revendras. Mais le régime reste présent, et selon elle, « le LMNP reste intéressant pour investir ».

La bonne lecture : le LMNP n'est plus totalement gratuit à la sortie, mais il reste un outil puissant pendant la détention. Comme toujours, ce qui compte, c'est le prix d'achat et la stratégie de sortie.

Tu veux vivre de tes loyers ? Le nom propre d'abord

C'est le critère le plus important de l'épisode, et le plus souvent oublié. Emeline Siron pose la question autrement : où va vraiment ton argent ?

Si ton objectif est de vivre de l'investissement immobilier, c'est-à-dire remplacer ton salaire par des loyers, tu vas chercher du cash-flow sur chaque opération, et tu as besoin de cet argent au quotidien : faire tes courses, payer ton loyer, ton crédit sur ta maison. Dans ce cas, il te faut de l'argent directement dans ta poche. Et elle va beaucoup plus aller sur du nom propre.

Pourquoi ? Parce qu'en SCI, les loyers appartiennent à la société. Ils sont dans la comptabilité de la SCI, sur le compte de la SCI. Pour qu'ils arrivent sur ton compte personnel, « il va falloir trouver une stratégie », avec la fiscalité qui va avec. En nom propre, le cash-flow est à toi, et c'est lui qui te fait vivre.

« Si vous investissez en SCI, c'est l'argent de la SCI. En l'occurrence, c'est pas l'argent qui tombe dans votre poche. »

Quand la SCI devient intéressante : placement, TMI élevée, transmission

Deuxième profil : tu as des revenus suffisants, tu aimes ton métier, tu n'as pas envie de vivre de l'immobilier, et tu n'as pas besoin de cash en continu. Là, la SCI peut devenir intéressante, pour plusieurs raisons qu'elle cite :

• Ta tranche marginale d'imposition est élevée : ajouter des loyers à tes revenus personnels te coûterait cher. Une SCI à l'IS sépare ces revenus de ton imposition personnelle.
• Tu es dans une logique de placement : « je veux pas du cash-flow au quotidien, mais je veux placer correctement mon argent ».
• Tu penses à la transmission à tes enfants : transmettre des parts de société est beaucoup plus souple que transmettre un bien détenu en nom propre, où il faut passer par une donation du bien lui-même.

Elle précise qu'elle ne parle pas ici de démembrement de propriété, un sujet à part entière. Un épisode avec « un super notaire » est prévu pour en parler. En attendant, les questions de succession sont traitées dans l'épisode PACS ou mariage : la succession sur un bien immobilier avec Hugo Heijmanns.

Une SCI, c'est une comptabilité (et un expert-comptable)

Autre différence de fond : une SCI est une société civile, donc elle a une comptabilité. « Qui a une comptabilité dit expert-comptable. »

Elle anticipe le commentaire : « Oui, mais on peut faire sa compta soi-même. » D'accord, on peut. Mais sa position est tranchée : garde ton expert-comptable, laisse-lui son travail. C'est lui qui calcule la dotation aux amortissements, lui qui joue un rôle de conseil. « Moi, je me permettrai jamais de faire ma propre comptabilité, car je sais que je ne suis pas du tout experte en la matière. »

Conséquence directe à intégrer dans ton business plan : des frais d'expertise comptable qui tombent tous les mois. Sur un bien où tu cherches du cash-flow en continu, ces frais rognent ta marge. C'est un argument de plus pour réserver la SCI aux projets qui la justifient.

« L'expert-comptable n'existe pas pour rien et chacun son job. »

La SCI à l'IR : transparente, et possible pour une résidence principale

Il existe deux grandes familles de SCI. La première, la SCI à l'impôt sur le revenu, est dite transparente : la fiscalité du bien est rattachée à ta déclaration d'impôt à toi, avec un formulaire complémentaire. Chaque associé est imposé sur sa quote-part des revenus.

Avec une SCI à l'IR, on peut acheter sa résidence principale. Emeline Siron ne rentre pas dans l'intérêt de le faire ou non, mais elle donne un exemple vécu. Ses parents avaient créé une SCI avec leurs enfants pour acheter leur résidence principale. À la revente, ses parents ont été exonérés d'impôt sur la plus-value, puisque c'était leur résidence principale. Elle et son frère, associés mais pas occupants, ont payé l'impôt sur la plus-value à hauteur de leurs parts.

C'est un détail qui change beaucoup de choses dans une SCI familiale : l'exonération de la résidence principale profite à ceux qui y habitent, pas forcément à tous les associés. Les autres relèvent du régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention.

Les limites de la SCI à l'IR : sans travaux, la note est salée

Financièrement, dit-elle, si tu n'as pas de travaux importants à faire, une SCI à l'IR te donnera « une fiscalité qui est la plupart du temps assez lourde et contraignante ». Logique : en SCI à l'IR, tu es imposé comme en location nue, sans amortissement. Sans charges à déduire, tes loyers sont taxés plein pot à ta tranche marginale, plus les prélèvements sociaux.

Là où la SCI à l'IR retrouve de l'intérêt, c'est quand il y a beaucoup de travaux : elle s'utilise alors avec du déficit foncier, qui permet d'imputer une partie des travaux sur tes autres revenus. « Ça va être à travailler selon la stratégie. »

Un piège classique à connaître, en complément : une SCI à l'IR est faite pour la location nue. Si elle loue en meublé de façon habituelle, elle exerce une activité commerciale, et elle risque de basculer à l'impôt sur les sociétés au-delà d'un faible seuil de recettes. Meublé et SCI à l'IR ne font pas bon ménage : c'est une question à poser à ton expert-comptable avant de signer.

Le piège du local commercial : l'erreur de ses parents

C'est l'avertissement le plus net de l'épisode : « N'investissez surtout pas dans les locaux commerciaux avec une SCI à l'IR. » Un local commercial, c'est une activité business, du commerce, potentiellement de la TVA. Selon elle, cela ne se relie absolument pas avec l'impôt sur le revenu d'une société civile : « Ça matche pas du tout. »

Elle parle d'expérience familiale. Ses parents étaient garagistes, aujourd'hui à la retraite. Au tout début, ils avaient acheté les murs de leur garage en nom propre. Résultat : ils ont été « vraiment attaqués sur l'imposition. Ça a été très, très dur. »

Pour des murs commerciaux, elle regarde plutôt une SCI à l'IS, ou une autre structure, une SARL, une SAS, selon la stratégie. En tout cas, ni nom propre, ni SCI à l'IR. Le choix exact (TVA, bail commercial, lien avec ta propre activité) se travaille avec un professionnel, au cas par cas.

SCI à l'IS : le piège de la revente

Deuxième famille : la SCI à l'impôt sur les sociétés. Pendant la détention, elle amortit le bien et paie l'IS sur ses bénéfices : 15 % jusqu'à un peu plus de 42 000 € de bénéfice, 25 % au-delà, comme le rappelait l'avocat fiscaliste Matthieu Giordano dans l'épisode LMNP ou SCI à l'IS : quelle structure choisir ?

Le revers arrive à la revente. Emeline Siron le dit sans détour : la SCI à l'IS a une imposition « assez forte à la revente, avec la réintégration notamment des amortissements ». La plus-value ne se calcule pas sur ton prix d'achat, mais sur la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'achat diminué de tous les amortissements déjà déduits. Plus tu as amorti, plus l'écart est grand, plus l'impôt est lourd.

Sa méthode avant de vendre : contacter son expert-comptable pour faire des estimatifs, qu'il propose des hypothèses sur ce qui est le plus intéressant pour la revente. Et sa conclusion : si tu veux revendre tout de suite, la SCI à l'IS n'est pas forcément intéressante. « Ça va faire justement assez mal. »

N'oublie pas non plus la deuxième couche : une fois l'impôt sur les sociétés payé, si tu veux sortir le bénéfice vers ton compte personnel sous forme de dividendes, la flat tax s'applique (passée de 30 % à 31,4 %, selon Matthieu Giordano). C'est exactement le sujet « où va vraiment ton argent ».

Pourquoi elle reste à l'aise avec la SCI à l'IS

Alors, faut-il fuir la SCI à l'IS ? Pas du tout. Emeline Siron se dit « assez à l'aise » pour investir en SCI à l'IS, et elle explique pourquoi avec un raisonnement d'investisseuse, pas de fiscaliste.

À travers une SCI, tu peux lever de la dette bancaire. Tu mets peut-être 10 % d'apport, disons 20 000 €. La banque finance le reste. Tu choisis un bien rentable, donc les loyers paient le crédit, et ce crédit qui se rembourse crée de la valeur sur ton patrimoine, mois après mois.

Le temps passe, le crédit est totalement payé. On va lui dire : « Oui, mais à la revente, tu vas te faire détruire par l'imposition. » Sa réponse : en attendant, j'ai levé de la dette, j'ai créé de la valeur en ne mettant que 20 000 € sur la table. Oui, je serai imposée en revendant. Mais l'État ne prend pas toute la valeur créée.

« Ils prennent pas non plus 100 % de la création de valeur. »

Le compte courant d'associé : la SCI te doit ton apport

C'est le passage le plus technique de l'épisode, et sans doute le plus utile. Quand tu mets tes 20 000 € sur le compte de la SCI pour financer l'apport, cet argent n'est pas « perdu » : il est inscrit en compte courant d'associé (CCA). Comptablement, tu as une créance envers la société, et la SCI a une dette envers toi.

Le circuit est simple : tu verses 20 000 € à la SCI, la SCI les envoie au notaire, l'acquisition se fait. Et la SCI te doit toujours ces 20 000 €. Elle peut te les rembourser pas forcément en une fois : un peu tous les mois, au fil du temps, en trois fois, en cinq fois. Le remboursement d'un compte courant d'associé n'est pas un revenu, c'est la restitution de ton argent.

Son conseil pratique, à ne pas négliger : signale bien l'apport à ton expert-comptable pour qu'il l'intègre en compte courant d'associé. « Parfois, ça passe à la trappe, et à corriger, à récupérer, c'est pas si évident. »

Le bilan qu'elle en tire : un levier bancaire pour acheter un bien, un apport récupéré au fur et à mesure, de la valeur créée, un bien dont tu es propriétaire et que la banque a payé. Une fiscalité lourde à la revente, oui, mais « j'aurai quand même gagné quelque chose ». C'est pour ça qu'elle trouve la SCI à l'IS « extrêmement intéressante si on est dans la bonne stratégie ».

Apport en LMNP ou en SCI : la différence que peu de gens voient

Elle oppose ce mécanisme au nom propre. En LMNP, si tu mets 20 000 € d'apport sur la table, ils sont, dans ses mots, « perdus » : il n'existe aucune créance sur une société à te faire rembourser. Ton apport est immobilisé dans le bien, et les loyers qui rentrent ensuite sont des revenus, soumis à leur fiscalité, pas un remboursement.

En société, que ce soit une SCI à l'IR ou à l'IS, le compte courant d'associé reste présent tant qu'il n'est pas remboursé. Demain, la société te doit toujours tes 20 000 €.

Ce n'est pas un argument pour tout mettre en SCI. C'est une donnée de plus dans le calcul : en SCI à l'IS, tu peux récupérer ton apport sans fiscalité supplémentaire, ce qui compense en partie la difficulté à sortir les bénéfices.

Cas pratique : un immeuble de 5 appartements à 40 000 € de loyers

Pour rendre tout ça concret, Emeline Siron prend un exemple chiffré. Un bon immeuble de cinq appartements, qui génère 40 000 € de loyers par an.

• Scénario 1 : zéro travaux. Elle n'irait pas en nom propre. Ta « poche de loyers » augmente, mais ta « poche de charges » n'augmente pas. Beaucoup de revenus, presque rien à déduire : sur l'écart entre les deux, la fiscalité serait assez lourde. Sur ce type d'immeuble, elle va naturellement vers la SCI à l'IS.
• Scénario 2 : le même immeuble avec 100 000 € de travaux. Là, elle a plus de possibilités. Les travaux apportent de l'amortissement, même si 40 000 € de loyers restent un montant important. Il faut alors regarder sa situation personnelle pour savoir si l'on reste en LMNP au réel, ou si l'on bascule en LMP, le loueur en meublé professionnel, dont la fiscalité est totalement différente.

Ce cas résume toute sa logique : la structure ne se choisit pas dans l'absolu, elle se choisit à partir du ratio entre tes loyers et tes charges déductibles, et de ce que tu comptes faire de l'argent.

LMNP ou LMP : ta situation personnelle change tout

Le passage du LMNP au LMP dépend de ta situation : de tes salaires et revenus déclarés chaque année, et de ton foyer fiscal. « Ça va dépendre aussi si vous êtes tout seul, si vous êtes marié. C'est totalement différent », dès lors que vous avez une déclaration commune.

Pour repère, en complément de l'épisode : tu deviens loueur en meublé professionnel quand tes recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et qu'elles dépassent aussi les autres revenus d'activité de ton foyer fiscal. Avec 40 000 € de loyers, un célibataire salarié à 35 000 € bascule, un couple qui gagne 90 000 € à deux reste en LMNP. Le statut LMP change les cotisations sociales et le régime des plus-values : c'est à simuler avec un expert-comptable avant d'acheter, pas après.

SCI ou nom propre : le récap selon ton projet

Voici la grille d'Emeline Siron, telle qu'elle la déroule dans l'épisode :

• Tu veux vivre de tes loyers, avoir du cash dans ta poche : nom propre, souvent en LMNP au réel.
• Bien sans travaux, loyers élevés : SCI à l'IS.
• Beaucoup de travaux, location nue : la SCI à l'IR avec du déficit foncier peut se travailler.
• Tranche d'imposition élevée, logique de placement : la SCI devient intéressante.
• Transmission à tes enfants : SCI.
• Résidence principale : plutôt nom propre, pour revendre sans impôt sur la plus-value. Une SCI à l'IR est possible, une SCI à l'IS non.
• Local commercial : ni nom propre, ni SCI à l'IR. Plutôt SCI à l'IS ou une autre structure (SARL, SAS).
• Tu comptes revendre vite : évite la SCI à l'IS, la réintégration des amortissements fait mal.

Les pièges à éviter, en résumé

• Choisir la SCI parce que « tout le monde le fait », sans savoir comment l'argent arrivera dans ta poche.
• Oublier les frais d'expert-comptable dans le calcul du cash-flow d'une SCI.
• Partir en SCI à l'IS sur un bien que tu comptes revendre rapidement.
• Ne pas signaler ton apport à l'expert-comptable, et perdre la trace de ton compte courant d'associé.
• Acheter un local commercial en nom propre ou en SCI à l'IR.
• Louer en meublé dans une SCI à l'IR.
• Oublier que, dans une SCI familiale, l'exonération de la résidence principale ne profite qu'aux associés qui y vivent.
• Raisonner uniquement sur ta situation d'aujourd'hui.

Anticiper, et acheter bien

Ce dernier piège, c'est la conclusion de l'épisode. Il est facile de répondre à l'instant T. Mais ta vie dans 2, 5 ou 10 ans ne ressemblera pas forcément à ta vie actuelle : mariage, enfants, changement de métier, envie de vivre de tes loyers. La structure choisie aujourd'hui doit tenir compte de ce que tu veux faire plus tard.

Et puis il y a la règle qu'Emeline Siron répète dans tous ses épisodes : la structure ne sauve pas un mauvais achat. Si la stratégie est bonne, l'étude de marché sérieuse et le business plan solide, tu devrais être gagnante à la revente, quelle que soit la fiscalité.

« Une bonne acquisition se fait toujours à l'achat. »

Pour aller plus loin

Tu hésites entre SCI et nom propre pour ton prochain achat ? C'est typiquement le genre de question qu'on pose au Cercle des investisseuses, la communauté d'Emeline Siron pour les femmes qui investissent : entraide, pépites, bons plans travaux, lives avec des experts, et un endroit où poser ses questions sans jugement. L'essai gratuit de 14 jours est ici.

Pour creuser la fiscalité, écoute l'épisode LMNP ou SCI à l'IS avec Matthieu Giordano, et Payer 0 € d'impôts légalement. Et pour voir une SCI familiale en vrai, avec ses galères et ses chiffres, lis l'histoire du premier immeuble d'Emeline Siron.

La réponse complète, avec la voix d'Emeline, est dans l'épisode « SCI ou nom propre : les pièges à éviter », en vidéo sur YouTube et sur toutes les plateformes d'écoute.