Premier investissement immobilier : mon premier immeuble, de 27 000 à 41 000 € de loyers

Je voyais les jours passer et je ne servais clairement à rien. J'étais vraiment sous-emprise, je n'avais aucune confiance en moi. J'avais fait une proposition donc pour deux immeubles, vous allez me dire elle est complètement malade cette nana. Je visite sur place, l'isolation elle était chaotique, la construction qui n'était pas vraiment très propre et je me suis fait arnaquer. Bonjour à tous et bienvenue pour un nouvel épisode d'Out of the Box. Et c'est un épisode que je vais tourner toute seule. Et on ne va pas répondre à une question, je vais surtout vous raconter. Ça va être un épisode où je vais vous raconter mon premier investissement. Donc j'espère que vous êtes prêts et bien installés. C'est parti pour cet nouvel épisode d'Out of the Box.

N'oubliez pas que vous pouvez nous écouter sur toutes les plateformes d'écoute, Deezer, Amazon Music, Spotify, sur YouTube. Et mettez-nous un petit commentaire, un petit like, ça nous aide à continuer. Allez, c'est parti pour l'épisode. Avant qu'on commence, je prends 30 secondes. Si tu écoutes ce podcast, tu as sûrement tes raisons. Peut-être que tu veux construire un patrimoine, gagner plus pour ta famille, préparer ta retraite autrement qu'avec un livret A. Ou peut-être simplement que tu investis déjà et que tu viens juste chercher des idées. Dans tous les cas, tu es au bon endroit. Moi, avant, je travaillais dans la gestion de fonds d'investissement en IMO. Je gérais plus de 250 millions d'euros. Puis un jour, j'ai décidé de dupliquer la méthode des fonds d'investissement à moi-même.

Aujourd'hui, j'ai plus de 55 locataires et ça m'a également permis de quitter mon job. Depuis, j'ai accompagné plus de 1900 personnes avec cette méthode. Donc, je sais que ça marche et pas seulement pour moi. Si toi aussi, tu veux avancer, j'ai deux possibilités. La première, c'est mon accompagnement IMO. On travaille sur ton projet en one-to-one. Ton premier bien rentable dans les six mois ou le développement du patrimoine que tu as déjà. On va regarder ta situation, ton budget, ta stratégie et je vais te guider à chaque étape. La deuxième possibilité, c'est le cercle des investisseuses, une communauté de femmes qui investissent entre elles. Chaque semaine, tu y trouves des pépites, des bons plans de travaux,

l'actu du marché, des lives avec des experts et des vidéos pour progresser au quotidien. Puis surtout, c'est un endroit où tu poses tes questions sans jugement. Tout est dans la description et c'est parti pour l'épisode. Alors, pour vous parler de ce premier investissement, il faut déjà remonter à ma situation actuelle à ce moment-là. J'ai toujours su que je voulais investir et là, on se dit pourquoi j'ai choisi l'investissement IMO. Mais c'est un autre épisode. Là, on va vraiment se concentrer sur ce premier investissement. Il faut vous dire que dans ma vie, j'étais sur une période de ma vie assez compliquée. Puisque je vivais dans le 95, mes parents avaient déménagé dans le sud pour leur retraite et moi, j'étais un peu entre deux eaux

puisque j'ai passé trois ans avec vraiment le cliché du pervers narcissique. C'était clairement l'enfer puisque j'étais avec quelqu'un qui me géolocalisait au quotidien, qui me faisait flipper, qui me prenait la tête tout le temps, tous les matins. En fait, tous les matins, je me posais la question de l'embrouille de la journée. Je devais lui envoyer une photo de comment j'étais habillée avant de sortir. Et même sa mère m'a dit, un jour, je me rappellerai toujours, il faut que tu partes, tu peux encore. Et donc, j'étais vraiment sous-emprise, j'avais aucune confiance en moi. C'était très compliqué, le quotidien. Je voyais les jours passer et je ne servais clairement à rien. Et un jour, j'étais dans ma chambre, je me rappelle,

dans mon lit et je ne sais pas si j'étais pas en train de pleurer. J'étais vraiment très très mal. C'était les vacances d'été, en fait, il m'avait planté pour les vacances d'été. Et là, j'ai mon amie qui s'appelle Eugénie. Elle m'appelle et elle me dit, écoute, je vais visiter un bien. Est-ce que tu veux venir avec moi ? Elle savait que c'était mon domaine puisque moi, je travaillais en gestion de fonds d'investissement immobilier en Europe. Donc, j'irais à plus de 250 millions d'euros. Je m'oubliais de santé. C'était vraiment mon taf et les tableaux Excel, tout ça, l'investissement. Et en fait, je lui dis, écoute, ok, de toute façon, tu n'as rien d'autre à faire. Tu viens et je lui dis, ok, effectivement,

j'avais rien d'autre à faire que de rester chez moi et regarder le temps passer et déprimer au quotidien. Donc, je viens avec elle et on part au nord de Paris dans le 80. C'était la commune d'Amiens. Et en fait, elle me montre, c'était un petit immeuble divisé en deux lots. Donc, c'est vrai que souvent, les gens se disent, un immeuble, oh là là, c'est une tour à la défense. Non, mais ça peut être une maison qui fait 60 mètres carrés. Tu as 30 mètres carrés en haut, 30 mètres carrés en bas. Tu fais un appartement en haut, un en bas, tu as un immeuble. Alors qu'en réalité, t'es proprio de 60 mètres carrés. Donc, voilà, on resitue. C'était vraiment un petit bien, deux lots. Moi, je me dis, c'est cool. Donc là, j'avais déjà une grosse appétence pour les travaux.

Donc je dis, on pourrait faire ça, comme ça, comme ça. Ça peut être intéressant. Combien tu loues dans la zone, etc. Et je pose un peu les calculs. Et je trouve ça ultra cool. Et en réalité, vous voyez, je me suis vraiment mise dans une espèce de brèche d'utilité, une brèche de kiff, de bonheur. Je servais à quelque chose. Alors que ça faisait quand même bien longtemps que... Oui, j'avais un job intéressant, un job stable, mais en réalité, mon quotidien perso était un peu chaotique. J'avais aucune confiance en moi. Et là, de me dire, waouh, mais c'est intéressant en fait. C'est cool ce qu'elle fait. Je me dis, ok, je veux le faire aussi parce que je me suis vraiment mise dans cette brèche de kiff et de bonheur.

Et deux semaines après, j'avais fait une proposition. Donc pour deux immeubles, vous allez me dire, elle est complètement malade, cette nana. Il faut vous dire que moi, dans mon ancien taf, je faisais des acquisitions entre 5 et 80 millions d'euros, voire plus. Donc là, bon, me positionner sur deux immeubles, pas trop de problème. Et en fait, les deux immeubles appartenaient aux mêmes propriétaires. Donc ça me permettait de faire une égo de masse, tu vois, avec les deux. Donc il y avait un immeuble qui avait 8 lots et un immeuble avec 7 lots. Donc là, je visite sur place. Il y a quand même beaucoup de choses à refaire, clairement, parce que le mec, il avait quand même des grosses tendances de marchand de sommeil.

Donc c'était assez touchy. Et en même temps, je découvrais, parce que moi, j'achetais encore une fois l'immobilier de santé. Donc là, je me retrouve à avoir des studios qui font 15 mètres carrés. Et puis parfois, c'était vraiment du marchand de sommeil. Je me suis dit, mais c'est pas possible. J'ai un taf de malade, je ne veux pas louer ça. Et tout était loué, en plus. Et donc là, je me dis, il y a 15 locataires. J'ai une grosse partie qu'il va falloir sortir, parce que c'est pas possible de louer ça comme ça. Je ne me regarderais jamais dans une glace. Bon, pour vous dire, le premier immeuble. Donc immeuble de 8 studios, sain. Et je l'ai encore, c'est celui que j'ai acheté. La structure est plutôt saine, très bien placée.

Quand même pas mal de tafs. Il faut vous dire que même là, il y a 3 étages. Et au 3ème étage, souvent, ils n'avaient pas d'eau. Et le gars faisait rien, le propriétaire faisait rien. Moi, je me disais, mais c'est pas possible. Et je vois bien qu'en plus, ils avaient un peu peur de lui, parce que lors de la première visite, ils ne m'avaient pas dit tout ça. Moi, ils me disaient, oui, tout va bien, tout va bien, d'accord. Quand je suis revenue et que j'étais propriétaire, je vous assure que ce n'était pas la même histoire. Donc là, j'ai bien vu tout ce qu'il y avait à faire, les problématiques. Parfois, tu avais de la moisissure, il y avait des soucis d'infiltration en toiture. Je me rappelle qu'il y avait un appart où je rentre

et je vois que la peinture, elle est un peu fraîche à un endroit. Genre, je ne sais pas, 40 cm, quoi. Et je me dis, ok, bon, c'est bizarre. Et en fait, il me dit, non, non, mais c'est pour faire un petit coup de propre. À quel moment tu fais un coup de propre d'un cercle de 40 cm, toi ? Et je regarde, bon, ça avait déjà gonflé. Je lui dis, en fait, il y a une infiltration. Là, s'il me le cachait, ce n'est pas très clean de faire ça. C'est totalement interdit par la loi, quand même. Ça s'appelle un vice. Donc là, moi, je fais intervenir en toiture. Je vois qu'il y a des petits trucs à faire. Bon, et c'est là où vous vous rendez compte que ce n'est pas évident aussi d'acheter un truc où les travaux sont déjà faits et c'est déjà loué

parce que moi, j'aime bien repartir d'une base où je fais tous les travaux. Sinon, c'est un peu du colmatage. C'est les travaux, OK, là, vous voyez en toiture, je ne vais pas refaire tout le toit. Donc, on colmat à un endroit, c'est un peu bouche-trou. Je n'aime pas trop ça. Vous ne savez pas comment les travaux ont été faits. Bon, et sur le deuxième bien, en fait, ce qui s'est passé, c'est qu'il y avait sept logements. En plus, je vais être totalement transparente avec vous. Il y avait, je crois qu'il y avait deux locataires qui étaient sous tutelle. Oh là là, bon Dieu, c'était dur. C'était dur autant par la vision de l'appart que par l'odeur de l'appart. C'était un enfer, un enfer.

Vraiment, j'avais mon écharpe sur le nez. Le monsieur, il avait des soucis, il n'était pas sous tutelle pour rien, mais ce n'est pas possible de le laisser vivre comme ça. Il y a une association derrière, mais c'est un enfer. Il dormait sur le sol, c'était chaotique. Et il y a eu un sujet sur ce deuxième immeuble qui est que, en fait, vous avez le bien, il y a le jardin et au milieu du jardin, il avait, je ne sais pas, comme un truc qu'il devait faire 14 mètres carrés qu'il louait. Sauf que bon, il l'avait fait lui-même. L'isolation, elle était chaotique. C'était une construction qui n'était pas vraiment très propre. On n'était pas non plus sur de l'agglo. Et puis, en plus, il n'y avait pas la liaison. Il n'avait pas raccordé les eaux usées et les eaux de pluie, c'est ça.

Et là, c'était les eaux de pluie qui n'avaient pas été raccordées. Le gars, il a fait quoi ? On va en échange. Il m'envoie des photos, il avait pris sa petite pelle, il l'avait creusé et il avait été faire le... Et il me dit, c'est bon, le raccordement, il est fait. Je dis, mais ça ne se passe pas comme ça, la vie. Je me rappelle, avec le notaire, on avait halluciné, on s'est dit, mais what the fuck, c'est une blague. Vous voyez, là, moi, je suis sur mon premier bien perso, je suis sur les deux biens en même temps. Le mec, qui est quand même ultra farfelu, mais en même temps, c'est une bonne affaire. Et en même temps, je fais comment ? Et là, je me dis, OK, on reprend mon taf, ce que je faisais. Vraiment, c'est travailler en termes de gestion de risque.

Donc, j'appliquais mes méthodes des fonds d'investissement à ce que je fais en perso et je retravaille. OK, donc, qu'est-ce qui va ? Qu'est-ce qui ne va pas ? Ça, ça va, c'est bon. Ça, ça ne va pas, je suis au courant. Donc, ça veut dire que je suis sachante. Est-ce que je peux le résoudre ? Oui ou non. Et à chaque fois, si je pouvais le faire, oui, tant mieux, si je ne peux pas le résoudre, ça veut dire que c'est un risque que j'accepte de porter. Bon, en l'occurrence, moi, le raccordement, OK, là, c'était derrière, sous court, il avait fait n'importe quoi. C'est vraiment le fait, je pense, qu'il le fasse lui-même, un peu à l'arrache, qui m'a un peu dégoûté du truc et je me suis dit, ça pue, en fait, faut pas que j'y aille.

Donc, j'ai gardé un seul bien sur les deux. Au début, pour ce bien-là, donc, moi, je voulais investir directement en SCI, je vous rappelle que je viens des fonds d'investissement, donc, pour moi, c'est full société, en pire, on y va, etc. Et en fait, j'ai voulu, donc, je me suis dit, oui, mais SCI, il faut que j'y aille avec quelqu'un. Donc, j'ai demandé à mon papa, qui veuille bien me prendre des parts dans la société. En plus, ça lui faisait plaisir de me filer un petit coup de main. Bon, il était à moitié dans le sud, donc, ce n'était pas si évident. Il m'a aidé un peu pour les travaux au début et je l'en remercie parce que ça m'a un peu, ça m'a filé un coup de main, quoi. Par rapport au crédit, il faut vous dire que, donc, moi,

j'avais une grosse majorité des parts dans la société et l'idée, c'était qu'ils sortent après, en fait, parce qu'ils le faisaient surtout pour m'aider, mais c'est juste qu'en SCI, j'avais pas trop de choix et je n'allais pas monter une holding, enfin, j'avais 26 ans, j'étais pas du tout là-dedans, je ne voulais pas me prendre la tête, voilà. Et donc, avec mon père, je vais avoir ma banque naturelle, quoi. J'ai 26 ans, j'ai ma banque naturelle, je dis. Ma banque de... Depuis que je suis toute petite, je n'avais jamais changé de banque, c'était... J'habitais à Don, dans le 95. Voilà, je dirais le nom de la banque. Et en fait, il y a eu un... Le directeur d'agence de base me connaissait archi bien, il connaissait ma famille et pas de souci.

Et il y a eu un switch où il y a eu une directrice d'agence qui est arrivée et je ne sais pas pourquoi, je ne sais pas ce qui s'est passé. Parfois, c'est humain, juste, il n'y a pas forcément d'explication. Elle m'a pris en grippe. Elle m'a dit de toute façon, vous êtes trop jeune pour racheter, ce n'est pas possible, vous n'avez pas de résidence principale, vous ne pourrez jamais porter un projet comme ça. Et là, je me suis dit, OK,

ça fout un coup quand même, parce que tu te dis, on est à l'époque où il est tôt son... Moi, j'avais un trans, je crois. Il n'y a même pas d'apport et ça passait sans problème. J'avais la situation financière, OK, j'avais un CDI. Bon, je ne gagnais pas ma vie de fou, mais j'étais 2 450, je crois, à peu près pour le premier. J'avais pas mal d'épargne puisque je ne sortais pas. Et je me dis, comment ça ? C'est quoi le délire ? Elle ne va pas me prêter parce qu'elle me dit que je suis trop jeune pour racheter. Je me suis dit, mais c'est possible d'avoir ce genre de choses. J'ai un taux d'endettement à zéro. J'étais encore hébergée chez mes parents à cette époque-là.

Je ne comprends pas. Et donc, ça a été du forcing et du forcing et du forcing. Et ça a été un enfer, clairement. Et on a mis vraiment la pression parce qu'elle nous a fait traîner où à la fin, je me retrouvais un peu sans rien. Il fallait financer ce truc. Et donc, ils ont accepté de nous financer, quand même avec zéro apport. Mais j'ai bien compris que l'enfer, pour vous dire carrément, il nous débitait les assurances du deuxième immeuble que je n'achetais même pas.

C'était un sketch puisque j'avais quand même signé les compromis puisque c'est après que je me suis retirée. Donc, l'enfer du truc. J'ai le crédit, je signe. En plus, là, il faut vous dire qu'on est sur un immeuble avec 8 locataires. L'immeuble que j'achète en SCI à l'IS. Et chez le notaire, on tombe en panne par rapport à la facturation. La signature électronique. J'ai dû signer, je ne sais plus, 400 pages à la mano. Je crois que le rendez-vous chez le notaire, il a duré 3h30, 4h. J'en pouvais plus, c'était un peu l'enfer. Et là, on démarre un petit peu les travaux. En fait, à chaque fois, la stratégie, c'était à chaque fois qu'un locataire part. Eh bien, je refais les travaux pour refaire un truc propre parce que je trouve qu'on a aussi les locataires qu'on mérite.

Là, clairement, c'était... Je ne veux pas dire que c'était des mauvais locataires parce qu'ils payaient, mais c'était... Par exemple, il y avait un studio de 13 mètres carrés et il y avait une famille, donc les deux parents et deux enfants dedans. Dans 13 mètres carrés, moi, j'aurais dit, mais vous ne pouvez pas vivre là. Donc, ça veut dire qu'ils ouvraient la porte et ils faisaient la cuisine. Je me rappelle, ils faisaient la cuisine, ça sentait les épices dans tout l'immeuble. Et du coup, les enfants jouaient sur le palier. Et en fait, ils avaient une énorme mezzanine avec un lit en haut, un lit en bas pour les deux enfants dormaient ensemble.

Je leur avais même proposé de leur rédiger les annonces pour trouver ailleurs. Et au final, ils ont trouvé, ils sont partis. Mais j'étais trop mal à l'aise pour eux aussi. Ce n'est pas possible de vivre comme ça. Donc, mes lanciers-proprios s'en foutaient royalement. Ça, ce n'était pas un sujet. Donc, en fait, à chaque fois que je récupérais un lot, je refaisais la peinture, la réno, on changeait la cuisine. Moi, je meublais alors que c'était loué en nu. Vous voyez, tout ce genre de petits trucs-là. Donc, ça a pris quand même pas mal de temps. Je sais que quand j'ai acheté, il y avait 27 000 euros de loyer. Et aujourd'hui, on est monté à 40 000, 41 000. Donc, j'avais gagné 10 000 euros de loyer sur une année en passant en meublé.

Il y a eu de l'immobilier, donc attention, il fallait l'avoir tiré aussi. Mais j'ai pu remonter pour mettre des loyers de marché parce que là, en fait, il louait archi pas cher pour que les gens en restent, mais il ne respectait pas non plus trop la condition humaine. Voilà, mon père m'a aidé pas mal pour un peu les travaux de peinture parce que moi, j'oscille entre mon job perso. C'était un peu sport, quoi.

On essayait de faire au mieux, il me filait un coup de main. Et c'est comme ça aussi qu'on avait des liens, je dirais. C'est des bons moments que j'ai passés avec mon papa parce qu'il bossait tellement avant qu'on échangait de toute façon uniquement sur les travaux. Donc là, au moins, on passait un peu de temps ensemble. Et puis, je me rappelle un épisode, j'en ai déjà parlé sur les réseaux, vous en avez peut-être déjà entendu l'histoire. C'est que j'ai acheté le 28 août 2019. Là, on démarre, j'ai les loyers en plus qui rentrent déjà. Donc ça aussi, ça avait joué pour rassurer la banque. Je commence où j'ai un locataire qui part direct. Donc, j'arrive à remettre en loc, en fait, dans la foulée parce qu'il y avait juste de la peinture à faire.

C'était relativement propre et de meublé, bien sûr. Et j'essaierai de vous trouver les photos de ce bien-là. Et puis, à ce moment-là, je me dis, bon, va peut-être falloir

changer le chauffage à un moment, j'en sais rien. Et alors, ah non, attendez, j'ai une histoire de malade qui s'est passée avant. En fait, j'avais deux studios à rénover et toutes les parties communes. Mais des grosses réno. Et je ne pouvais pas le faire parce qu'en plus, j'avais fait rénover l'intégralité de l'électricité. Mais là, il y avait l'isolation, il y avait l'eau, il y avait vraiment grosses réno. Et je vous avoue, moi, je n'ai pas les compétences, je n'avais pas envie de faire supporter ça mon père. Bon, voilà. Et en fait, moi, à ce moment-là, je... Attention, un disclaimer, on ne fait pas ça. Je prends Google et je tape entre tristes travaux à bien. J'appelle le premier que je trouve. Ok, encore une fois, on ne fait pas ça.

Et là, je tombe sur deux frères qui me paraissaient pas trop mal. Ok. Et donc, en fait, eux, ce qui s'est passé, c'est qu'ils m'ont fait un devis pour les deux studios plus les parties communes. D'accord. Donc, je verse, c'était 30% d'accountes. Ok, ça a une valeur de marché aussi. J'avais pas vérifié les assurances, rien, on t'en veut dire. Sauf qu'en fait, quand on prend les deux studios et les parties communes, les 30% d'accountes correspondent à la rénovation intégrale du premier studio. Ok. C'est comme ça que je me suis fait avoir. Et là, j'ai bien vu qu'on a un problème. C'est que les gars ne me répondaient pas. Ils n'étaient pas souvent là et j'ai vu les malfaçons. Oh mon gars, un enfer, un enfer. J'ai eu 70 pages de constat d'huissier.

Ils ont réussi à me... Donc, on a désossé l'appart, l'appart. Parce que pour vous dire, donc ça, c'est le premier appart quand on rentrait dans cet immeuble. En fait, vous ouvrez la porte et il y avait des mouches qui sortaient. Le mec était là depuis 10 ans. Je pense qu'il avait des petits soucis psychos aussi. Bon, il avait réussi à découper les câbles électriques avec une paire de ciseaux. Donc en fait, on était au flash. Il s'était endormi avec un joint sur son matelas qui avait fondu sur le radiateur. C'était un calvaire. Il avait condamné la douche, les toilettes. Pour le coup, c'était totalement indécent. Et moi, le gars, j'y avais été un peu en pression et je lui avais dit, mais en fait, soit tu restes, je t'envoie la facture de réno

parce que tu peux pas vivre comme ça, tu vois. Mais c'est toi qui l'a mis dans cet état, donc tu payes. Soit tu pars dans trois mois quand moi je suis propriétaire et je te demande rien. Il y avait pas mal d'échanges et au final, il est parti. Donc là-dessus, j'y deviens contente, mais il fallait rénover, quoi. Donc on est sur, je sais plus, 13 mètres carrés. C'est pas non plus très grand. Et donc là, il fallait donc tout désosser et tout refaire. Et les gars, là, les deux frères, arrivent à me poser le sol pas droit. Déjà, ils me font un carrelage pas droit. Le carrelage, tu mets ce que tu veux, ça glisse. Tu sais, une bille, alors là, elle reste pas longtemps. La porte d'entrée pas droite. OK, donc ça veut dire, elle était vraiment de,

je sais pas, de travers, c'était chelou.

Les toilettes, quand tu tirais la chasse des toilettes, ça remontait dans la douche. OK, donc ça, c'était un peu sport. La VMC, vous savez, dans VMC, il y a un truc qui est un M2 moteur aussi. Bah non, là, en fait, il m'avait mis un truc en plastique où l'air passait comme ça, mais il y avait pas de moteur dedans. C'était un enfer, il faisait bien froid dedans.

Il y avait des dalles de faux plafond, un peu comme dans les bureaux. C'était bizarre d'avoir m'avoir mis ça. Et en fait, comme ils avaient repeint et avec la colle, ça tenait pas bien, ils avaient mis des pierres au-dessus des dalles pour que ça colle bien au faux plafond. Ouais, sauf que tu soulèves une dalle, tu te prends la pierre en pleine face. Donc ça, c'était une catastrophe. En fait, je vais pas tout vous les faire, mais c'était un enfer. Moi, les gars, en plus, j'avais pas l'expérience à l'époque, et je l'avais dit, oualala, vous sortez, c'est terminé. Avec mon énergie, vous pouvez un peu imaginer, je les ai virés du chantier. Le gars me disait, mais c'est terminé, c'est terminé. Ouais, ouais, c'est terminé, mon gars, t'inquiète, j'arrive.

Et je suis arrivée, et là, je me suis dit, mais cette blague ! Donc j'étais un peu déprimée, j'ai pris une avocate pour aller en fronte contre eux, qui m'a dit, vous n'avez pas fait la restitution, vous savez, le procès verbal d'assemblée de réception de travaux, alors que je le faisais dans mon taf, mais en fait, c'est pas pareil pour soi, on se rend pas compte. Et donc, comme il n'y avait pas en plus de fin de travaux, et que vous avez demandé aux gars de partir, bah, vous ne gagnerez jamais. Je m'attendais, c'est là où j'ai commencé à découvrir la juridiction française aussi. C'est que si tu respectes pas au millimètre près le procès, t'es mort, les gars, voilà. Donc j'avais soit le... soit j'allais les harceler chez eux, je vous avoue que j'avais pas le temps,

soit je continuais d'engager le procès judiciaire, j'ai bien compris que j'allais pas gagner, j'ai utilisé mon reste de budget de travaux pour faire des petits traîneaux, j'ai complété avec mon papa et avec moi sur place, et j'ai remis en location le plus rapidement possible pour réussir à avancer. Donc ça, c'était un peu sport, et comme j'avais payé l'intégralité du studio, mais vous savez, c'était le 30% de tout le truc, je m'étais dit, je me suis loupée, j'ai fait une boulette, mais en même temps, c'était un peu délicat. Je vous avoue que pendant longtemps, j'ai pas osé en parler de cette histoire, parce que je me suis dit, je viens des travaux, c'est mon taf, et je me suis fait arnaquer. Maintenant, j'en parle, c'est bon, l'eau a coulé sous les peaux.

Donc après, je vous avoue que j'avais beaucoup moins de budget, parce qu'il fallait que je rénove l'autre studio, il fallait que je rénove les parties communes, c'était un peu sport, j'avais peur en plus de tomber sur d'autres personnes

qui étaient de mauvaise foi, et j'ai quand même trouvé quelqu'un. Je vous avoue que là, je l'ai snipé, mais de haut en bas, partout sur Internet, je lui ai même dit, écoute, je trouve quelque chose sur toi, il paraît que t'es mort, puisqu'il y a un constat, etc. Je lui ai envoyé tous les trucs, il me dit, non, c'est bon, c'est un homolime. On a échangé, je lui ai dit, moi, je ne verserai pas 30% d'un coup, là, je suis échaudée. Donc je lui disais, versez 1000 euros par 1000 euros, je vous le rappelle, j'étais stressosa comme ça. Et au final, c'est quelqu'un avec qui j'avais, du coup, il y a une belle relation, parce qu'il a terminé plein de rénovations sur ce bien-là, et je lui ai fait confiance, et je vous raconterai la suite une prochaine fois,

puisqu'il va à la suite gérer tous mes autres chantiers, et je vais lui monter son équipe, je vais lui faire tout le recrutement, puisque en fait, c'est un ancien entrepreneur, et avec demain, moi, avec tout ce que j'ai acheté, ça ne marchait pas. Donc voilà, pour ce premier bien, ça a été sport. Je rajouterais même un truc qui s'est passé, c'est en novembre. Je me rappelle parce que j'étais au taf. J'étais à Paris. Et là, en fait, j'ai la chaudière qui lâche. On était sur une chaudière au fioul. Maintenant, on sait qu'il faut budgeter, parce que ça tend à disparaître. Chaudière au fioul qui lâche pour tout l'immeuble. C'est une chaudière collective. Et là, je me dis, merde, comment je fais ? On est en plein mois de novembre.

J'ai huit étudiants dedans. Il faut les loger, les pauvres gars, dans des bonnes conditions. Ils ne peuvent pas prendre de douche chaude, et ils ont froid. Donc, à chaque fois, il fallait réenclencher à la mano. Donc, j'appelais des gens sur place, hop, tu vas à la chaufferie, tu réenclenches à la mano, etc. Sauf que, en fait, j'ai dû décaisser le budget, travaux pour refaire les parties communes pour la chaudière en urgence. Parce que priorité dans la vie. Et alors, même pour la petite histoire, la personne qui m'a fait l'intégralité du changement de chaudière, ils ont eu un accident sur l'autoroute où le matos s'est renversé et était mort. Donc, ça veut dire que les locataires ont dû attendre un mois avant de retrouver quelque chose de sain

en termes de température. Ils ont été archi-saints avec moi. Après, ils voyaient que je faisais ce que je pouvais aussi, et je répondais. Ça, c'est important, c'est vraiment de répondre à tout le monde. Mais donc, ça a été un peu sport, ce moment-là. Et voilà, écoutez, ça, c'est vraiment ma première acquisition. C'est aussi la première apparition où j'ai compris que ça fonctionnait sur mes comptes. J'ai vu que je gagnais plus avec ce qui rentrait en termes de loyer que de mensualité de crédit. Et je me suis dit OK. Donc là, mon business plan, il fonctionne bien parce que quand tu le fais dans ton taf et quand tu le fais dans la vie réelle et que c'est ton compte bancaire, c'est pas la même chose. Jouer avec l'argent des autres,

c'est toujours plus facile. Et là, je me suis dit OK, mais en fait, ça fonctionne. Donc là, je me suis dit OK, c'est parti. On va tout simplement dupliquer l'opération. Et ça a été donc le début d'une très belle histoire, puisque j'ai dupliqué, comme vous le savez, pour pas mal d'opé. Avant de terminer cette vidéo, je sais que vous allez me poser un peu de questions sur les chiffres. Donc, de mémoire, il était à 250 000 euros en vente. 255, tout comme ça. Moi, je l'ai touché à 203 000, ce bien, puisqu'en fait, je vous le rappelez, j'ai fait la négociation des deux biens. J'en ai gardé 15, mais j'avais quand même négocié dessus. Donc, je l'ai gardé pour 203 500, 203 000. Voilà. Dessus, on vient rajouter les frais de notaire.

Il y a eu, de mémoire, 60 000 euros de travaux. Alors, vous allez me dire que ce n'était pas si excessif. Oui, mais il y a des petits travaux que j'ai fait aussi moi-même. Tous les appartes n'étaient pas à refaire en intégralité non plus. Donc, en fait, tu éclates un peu ton budget sur un peu de peinture à droite, tout refaire à gauche, toute l'électricité. Ça, c'était un gros poche. Je me rappelle, j'avais payé 15 000 euros, 13 000 euros à l'époque. De la peinture, les communs que j'ai mis pour le chauffage. Bon, voilà. On est en phase. On est en phase. Donc, il y avait 27 000 euros de loyer que j'ai monté rapidement, moins d'un an, à 37 000 euros de loyer. Parce qu'en plus, on va me faire des travaux. Vous savez, ça fait partir les locataires.

Donc, à chaque fois, ils partaient et je continuais mes travaux, je continuais, je refaisais tout. Et pouf ! J'arrivais à relouer de façon beaucoup plus décente. Et maintenant, on arrive à peu près à 41 000 euros de loyer. J'ai 1 350 euros de mensualité de crédit pour un peu plus de 3 200 euros de loyer qui rentrent. Alors, ça va dépendre aussi des périodes. Donc, le cash flow, il fonctionne pas mal parce que c'est un immeuble de 8. Donc, il y a toujours des petits trucs à faire, des petites interventions à droite, à gauche, je sais pas, un volet qui lâche, ce genre de choses. Mais en tout cas, je sors plus de 500, large, en positif, tous les mois. Beaucoup plus de 500. Donc, c'est quelque chose qui est plutôt cool. Donc, comme vous avez pu le voir,

je me suis positionnée sur deux immeubles. J'en ai acheté qu'un. Est-ce que je conseille de commencer par un immeuble ? Pas forcément. Ça va dépendre de ton profil, de ce que tu veux, de là où t'es à l'aise. Moi, je pense que, dans tous les cas, pour commencer, il faut quand même bien dormir la nuit. Donc, il faut se connaître et il faut vraiment qu'on puisse échanger sur ta situation pour savoir ce qui te correspond le mieux. Est-ce que ça va être un studio tout seul, un immeuble ? Est-ce que c'est une division ? Je sais pas, il y a une coloc, il y a plein de possibilités, en fait. Pourquoi est-ce que je te raconte tout ça ? Parce que, dans quelques jours, je vais faire quelque chose en plus que j'ai encore jamais fait du lundi 26 octobre

au jeudi 29 octobre, je fais une immersion gratuite 100% féminine qui s'appelle Horizon 2036. Il va y avoir quatre lives le midi pendant ta pause de age. Tu vas pouvoir suivre ça. Et dans tous les cas, si tu peux pas être là, il y aura les replays. Faut dire que ce soir-là, en 2019, quand je suis devenue propriétaire, j'avais une méthode pour décider que c'était vraiment ma méthode des fonds d'invest. Et même si j'ai eu des galères, c'est aussi de suivre ma méthode, mon process,

qui m'a permis de passer par-dessus les galères. Parce que, oui, si tu as investi dans l'immobilier, je vais pas te dire que tu n'auras jamais de galères, parce que tu en auras très certainement. Et là, ce que j'organise, cette immersion, c'est, je vais démarrer le lundi 26. On pose ta vie d'aujourd'hui noire sur blanc. Donc l'idée, ça va être de... C'est sur quatre jours. Donc lundi, c'est d'où tu pars sans filtre ta situation actuelle. On fait vraiment un état des lieux. OK ? Le mardi, on se dit, on est en 2026. Là, on part en 2036. Tu vas pouvoir écrire le jour que tu veux vraiment vivre en 2036. La situation que tu veux avoir avec tes mots. Qu'est-ce que tu veux aller atteindre comme objectif ? Le mercredi, on va parler de tes leviers.

On va parler de l'immobilier, des placements, de la retraite. Ouais, ouais, on parle de gestion de patrimoine. On va mesurer vraiment l'écart entre ta vie d'aujourd'hui et la vie que tu veux atteindre en 2036. D'accord ? Et le jeudi, donc le quatrième jour, bah là, c'est le premier pas. Donc ça sera pas dans 10 ans, ça sera vraiment maintenant la première action pour que tu puisses tendre à aller viser cette vie-là. Donc c'est horizon 2036. Avec moi, il y aura Christelle et Victoria, ces deux investisseuses de mon équipe. Victoria, qui a plus de 20 appartes dans le 91 et le 94, donc un gros patrimoine aussi. Christelle, super investisseuse, dynamique, qui a monté des boîtes, enfin vraiment très super profil, quoi. Et elles seront également avec moi

pour répondre à tes questions. Tu vas avoir des exercices avec des workbooks, des audios pour te motiver le matin. Tu vas avoir un groupe WhatsApp. C'est 100% gratuit. Pour t'inscrire, tu vas juste dans la description et on pourra se retrouver ce jour-là. Également, n'hésite pas à filer un coup de main à une amie qui te dit depuis peut-être des mois, des années, un jour j'investirai, je vais agir pour ma vie, pour mon avenir et pas penser uniquement à mon job, à mes enfants, à mon mari, mais penser aussi un peu à moi. Eh bien, faites ce premier pas-là. Envoyez-lui le lien d'inscription et moi j'ai déjà démarré. Du coup, puisque tu as regardé cette vidéo et on se retrouve le lundi 26 pour démarrer cette immersion de l'horizon 2036.