Emeline Siron : son premier investissement immobilier, un immeuble de 8 lots à 26 ans

On connaît Emeline Siron pour ses chiffres : plus de 55 locataires, plus de 1 900 personnes accompagnées, une méthode tirée des fonds d'investissement. On connaît moins le point de départ. Dans l'épisode du 20 octobre 2026 d'Out of the Box, elle est seule au micro et raconte son tout premier investissement immobilier : un immeuble de 8 lots à Amiens, acheté à 26 ans, au pire moment de sa vie. Un propriétaire aux méthodes de marchand de sommeil, une banquière qui la trouve trop jeune, des artisans qui l'arnaquent, une chaudière qui lâche en novembre. Et, au bout, de 27 000 à 41 000 € de loyers par an. Voici l'histoire, vérifiée dans l'épisode, avec les vrais chiffres.

Qui est Emeline Siron ?

Emeline Siron est investisseuse immobilier et l'animatrice du podcast Out of the Box. Avant d'investir pour elle, elle travaillait dans la gestion de fonds d'investissement immobilier, en Europe, avec plus de 250 millions d'euros sous gestion, essentiellement de l'immobilier de santé. Son quotidien : des tableaux Excel, des business plans, des acquisitions entre 5 et 80 millions d'euros.

Un jour, elle décide de « dupliquer la méthode des fonds d'invest » à son propre patrimoine. Aujourd'hui, elle compte plus de 55 locataires, a quitté son job, et dit avoir accompagné plus de 1 900 personnes avec cette méthode, aujourd'hui transmise sous le nom de La Méthode Emeline Siron.

D'habitude, dans Out of the Box, elle reçoit un expert et lui pose une question. Cette fois, pas d'invité. « On va pas répondre à une question, je vais surtout vous raconter. » L'épisode est un récit, celui du premier achat, celui par lequel tout a commencé.

26 ans, sous emprise, et un appel un jour d'été

Pour comprendre ce premier investissement, il faut revenir à sa vie de l'époque. Elle a 26 ans, vit dans le Val-d'Oise, ses parents viennent de partir dans le Sud pour leur retraite. Et elle sort de trois ans de relation sous emprise. Elle le dit sans détour au micro : un quotidien où elle se demandait chaque matin quelle serait « l'embrouille de la journée ».

Au bureau, elle a un job intéressant et stable. Dans sa vie perso, elle n'a « aucune confiance » en elle. « Je voyais les jours passer et je servais clairement à rien. »

C'est l'été. Elle est dans sa chambre, au fond du trou. Son amie Eugénie l'appelle : elle part visiter un bien, est-ce qu'elle veut venir ? Eugénie sait que c'est son domaine. Emeline n'a rien d'autre à faire que de regarder le temps passer. Elle dit oui.

La visite qui a tout déclenché : la « brèche de kiff »

Direction le nord de Paris, la Somme, Amiens. Le bien que visite Eugénie est un petit immeuble divisé en deux logements. Emeline fait alors ce qu'elle sait faire : elle regarde, elle imagine les travaux (« j'avais déjà une grosse appétence pour les travaux »), elle demande combien on loue dans le secteur, elle pose les calculs.

Et quelque chose se débloque. Pour la première fois depuis longtemps, elle se sent utile. Elle a un mot pour ça, qui revient plusieurs fois dans l'épisode : une brèche.

C'est sans doute le passage le plus important du récit, et il n'a rien de financier. Le premier investissement d'Emeline Siron n'est pas né d'un plan patrimonial, mais d'un besoin de reprendre la main sur sa vie. Les chiffres sont venus juste après.

« Je me suis vraiment mis dans une espèce de brèche d'utilité, une brèche de kiff, de bonheur. »

Un immeuble, ce n'est pas une tour à la Défense

Au passage, Emeline casse une image qui bloque beaucoup de gens. Quand on dit « acheter un immeuble », on imagine une tour de bureaux. En réalité, un immeuble de rapport, c'est simplement un bâtiment entier, avec plusieurs logements, appartenant à un seul propriétaire.

Son exemple : une maison de 60 m², 30 m² en haut, 30 m² en bas. Tu fais un appartement à chaque niveau, tu as un immeuble. « Alors qu'en réalité tu es proprio de 60 m². »

C'est ce qui rend l'immeuble intéressant pour un investisseur : plusieurs loyers sous un même toit, une seule toiture, une seule acquisition, et souvent un prix au mètre carré plus bas qu'en achetant les appartements un par un. C'est aussi ce qui le rend plus exigeant, comme la suite le montre.

Une offre sur deux immeubles, deux semaines plus tard

Deux semaines après la visite avec Eugénie, Emeline fait une offre. Pas sur un immeuble : sur deux. « Vous allez me dire : elle est complètement malade cette nana. »

Vu de l'extérieur, c'est fou. Vu de son bureau, c'est logique : elle a l'habitude de dossiers à plusieurs dizaines de millions. Les deux immeubles appartiennent au même propriétaire, ce qui lui permet de négocier les deux ensemble, en masse. Le premier compte 8 lots, le second 7. Au total, une quinzaine de locataires en place.

C'est un réflexe de professionnelle qu'on retrouve chez beaucoup d'investisseurs aguerris : quand un vendeur a plusieurs biens, la négociation globale ouvre des marges qu'on n'obtient pas lot par lot. Elle en profitera même après avoir renoncé au second immeuble, on y revient plus bas.

Ce que la visite cachait : marchand de sommeil et infiltration repeinte

Sur place, la réalité est moins reluisante que l'annonce. Le propriétaire a, selon ses mots, « des grosses tendances de marchand de sommeil ». Elle découvre des studios de 15 m², parfois pire. Tout est loué. Au troisième étage, les locataires n'ont pas toujours d'eau, et le propriétaire ne fait rien. Ils ont un peu peur de lui, et pendant la première visite, personne ne lui dit rien. « Quand je suis revenue et que j'étais propriétaire, je vous assure que c'était pas la même histoire. »

Il y a de la moisissure, des infiltrations en toiture. Et une scène qu'elle n'a pas oubliée : dans un appartement, une tache de peinture fraîche, un cercle d'une quarantaine de centimètres sur un mur. Le propriétaire assure que c'est « pour faire un petit coup de propre ». Elle regarde de près : ça a déjà gonflé. C'est une infiltration, maquillée.

Elle lui dit en face : c'est interdit, ça s'appelle un vice caché. Elle fait intervenir sur la toiture. Et elle en tire une leçon qu'elle applique encore : elle préfère acheter un bien à rénover entièrement plutôt qu'un bien « déjà refait » et loué, où l'on ne sait pas comment les travaux ont été faits. Sinon, « c'est un peu du colmatage », du bouche-trou.

Le bon côté de cet immeuble de 8 lots, qu'elle possède toujours : une structure saine et un très bon emplacement. Les problèmes étaient réels, mais réparables. C'est toute la différence avec le second.

Le deuxième immeuble, celui qu'elle a lâché

Le second immeuble, 7 logements, est encore plus dur. Deux locataires sont sous tutelle, dans des conditions qu'elle décrit comme « un enfer », écharpe sur le nez pendant la visite. Elle se dit qu'elle ne peut pas laisser des gens vivre comme ça.

Puis il y a le jardin. Au milieu, une construction d'environ 14 m², louée, que le propriétaire a bâtie lui-même. Isolation chaotique, construction douteuse, et surtout des eaux de pluie jamais raccordées. Quand elle le signale, il lui envoie des photos : il a pris sa petite pelle, creusé, et lui annonce que le raccordement est fait. Chez le notaire, ils n'en reviennent pas.

C'est ce bricolage qui la fait reculer. Pas le montant des travaux, pas la rentabilité : la certitude qu'elle ne pourra jamais savoir ce qui a été fait d'autre de la même façon. « Ça pue, en fait. » Elle garde un seul immeuble sur les deux.

La méthode des fonds, appliquée à un premier achat

Face à ce vendeur « ultra farfelu » et à deux affaires qui restent bonnes sur le papier, comment trancher ? Emeline revient à ce qu'elle fait au bureau : de la gestion de risque. Elle reprend chaque point, un par un, avec une grille très simple :

• Qu'est-ce qui va ? On le note, c'est acquis.
• Qu'est-ce qui ne va pas ? Je suis au courant, donc je suis « sachante ».
• Est-ce que je peux le résoudre ? Si oui, tant mieux, ça devient une ligne du budget travaux.
• Si je ne peux pas le résoudre, c'est un risque. Soit je l'accepte en connaissance de cause, soit je m'en vais.

C'est cette grille qui la fait garder l'immeuble de 8 lots (des problèmes connus et réparables) et lâcher celui de 7 (un risque impossible à mesurer). Ça paraît évident écrit comme ça. Sur le terrain, face à une bonne affaire, c'est exactement le moment où beaucoup de premiers investisseurs se laissent emporter.

« Si je ne peux pas le résoudre, ça veut dire que c'est un risque que j'accepte de porter. »

Une SCI avec son père

Venant des fonds, Emeline veut investir directement en société. « Pour moi, c'est full société, on y va. » Elle monte une SCI. Mais il faut au moins deux associés : elle demande à son père de prendre des parts.

Elle détient une très large majorité, et l'idée est qu'il sorte plus tard : il le fait surtout pour l'aider. À 26 ans, elle ne se voit pas monter une holding, elle ne veut pas « se prendre la tête ». Son père l'aidera aussi sur les premiers travaux de peinture, et elle en garde un souvenir tendre : il travaillait tellement quand elle était enfant que les chantiers leur ont donné du temps ensemble.

Si tu te poses la question de la structure pour ton premier achat, le sujet est traité à fond dans l'épisode « LMNP ou SCI à l'IS : quelle structure choisir ? » avec l'avocat fiscaliste Matthieu Giordano.

« Vous êtes trop jeune pour acheter »

Reste le financement. Emeline va voir sa banque, celle de son enfance, où elle n'a jamais changé de compte. L'ancien directeur d'agence connaissait bien sa famille. Mais entre-temps, une nouvelle directrice est arrivée, qui la prend en grippe.

Sa phrase : « De toute façon, vous êtes trop jeune pour acheter, c'est pas possible. Vous avez pas de résidence principale. Vous pourrez jamais porter un projet comme ça. »

Le dossier, pourtant, tient la route. On est en 2019, les taux sont bas (elle se souvient d'environ 1,30 %), les financements sans apport passent sans problème. Elle est en CDI, elle a de l'épargne de côté (« je sortais pas »), elle est encore hébergée chez ses parents, donc sans charge de logement. Et l'immeuble est déjà loué : les loyers rentrent dès le premier jour, un argument qui, dit-elle, a aussi joué pour rassurer la banque.

Il faudra « du forcing et du forcing et du forcing ». La banque fait traîner, et Emeline se retrouve à deux doigts de ne plus rien avoir. Le prêt finit par passer, sans apport. Avec un détail qui en dit long : la banque lui prélève un temps les assurances du second immeuble, celui qu'elle n'achète même pas.

La leçon est simple et vaut pour toi aussi : un refus, c'est souvent une personne, pas un verdict sur ton projet. Si le sujet du financement sans apport te parle, Emeline l'a détaillé dans un autre épisode solo, « Investir sans apport en 2026 : la vérité ».

Le 28 août 2019 : 400 pages signées à la main

L'acte est signé le 28 août 2019. Même la signature tourne au sketch : la signature électronique tombe en panne chez le notaire. Elle signe environ 400 pages à la main, pour un rendez-vous qui dure entre trois heures et demie et quatre heures.

Elle repart propriétaire d'un immeuble de 8 lots, avec 8 locataires en place. Les loyers rentrent tout de suite. Un locataire part presque immédiatement : le logement est plutôt propre, un coup de peinture, des meubles, et il est reloué dans la foulée. Le reste sera plus long.

Rénover à chaque départ de locataire

Sa stratégie : ne pas tout casser d'un coup avec des gens dedans, mais rénover chaque logement au moment où son locataire part. Peinture, rénovation, cuisine changée, et passage en meublé alors que l'ancien propriétaire louait vide. « Je trouve qu'on a aussi les locataires qu'on mérite. »

L'histoire qui illustre le mieux l'état de départ : un studio de 13 m² où vivaient deux parents et deux enfants. Les enfants jouaient sur le palier, dormaient ensemble sur une mezzanine. Emeline ne les a pas mis dehors : elle leur a proposé de rédiger leurs annonces pour les aider à trouver plus grand. Ils ont trouvé, et sont partis. L'ancien propriétaire, lui, « s'en foutait royalement ».

C'est un point qu'on oublie souvent quand on parle de rendement : remonter un immeuble mal tenu au niveau du marché, c'est aussi rendre des logements décents. Les loyers bas de l'ancien propriétaire servaient à garder les gens en place, sans contrepartie. Les loyers de marché d'Emeline s'accompagnent de logements refaits, meublés, et d'une propriétaire qui répond.

L'arnaque travaux qu'elle a mis des années à raconter

Deux studios demandent une vraie rénovation lourde, en plus des parties communes : électricité (déjà refaite par ailleurs), isolation, plomberie. Elle n'a pas les compétences, et ne veut pas faire porter ça à son père. Alors elle fait ce qu'elle déconseille aujourd'hui à tout le monde, avec un « disclaimer, on ne fait pas ça » : elle tape « entreprise travaux Amiens » sur Google et appelle le premier résultat.

Elle tombe sur deux frères qui ont l'air sérieux. Ils lui font un devis global : les deux studios et les parties communes. Elle verse 30 % d'acompte. Elle n'a pas vérifié leurs assurances. Et elle comprend trop tard le piège : ces 30 % du total correspondaient, à peu près, au prix de la rénovation complète du premier studio.

Les frères ne répondent plus, ne viennent pas souvent. Puis les malfaçons apparaissent. La liste est presque comique : un ragréage de travers sur lequel une bille ne tient pas en place, une porte d'entrée posée de biais, des toilettes dont la chasse remonte dans la douche, une VMC sans moteur (juste un cache en plastique), et des dalles de faux plafond qui ne tenaient pas, alors ils avaient posé des pierres dessus. « Tu soulèves une dalle, tu te prends la pierre en pleine face. »

Résultat : un constat d'huissier de 70 pages, et des artisans qu'elle finit par mettre dehors du chantier. Pendant longtemps, elle n'a pas osé raconter cette histoire : « Je viens des travaux, c'est mon taf, je suis dans la gestion de fonds, et je me suis fait arnaquer. »

La vraie leçon : le procès-verbal de réception des travaux

Elle prend une avocate. La réponse la douche : elle n'a pas fait de procès-verbal de réception des travaux, alors même qu'elle le faisait systématiquement dans son travail. Comme il n'y a pas eu de fin de travaux formelle et qu'elle a demandé aux artisans de partir, elle ne gagnera jamais.

C'est là qu'elle découvre une réalité du droit français : si tu ne respectes pas la procédure à la lettre, tu perds, même quand tu as raison. Elle avait le choix entre harceler les artisans, ce qu'elle n'avait pas le temps de faire, ou s'engager dans une procédure perdue d'avance. Elle a tourné la page, utilisé le reste du budget pour des petits travaux avec son père, et remis en location au plus vite.

Pourquoi ce document compte autant ? En règle générale, la réception des travaux est le point de départ des garanties légales de l'entreprise : la garantie de parfait achèvement (un an), la garantie de bon fonctionnement (deux ans) et la garantie décennale (dix ans). Sans réception formalisée, faire jouer ces garanties devient beaucoup plus compliqué. Ce que son histoire enseigne, concrètement :

• Ne pas choisir un artisan au hasard sur Google : recommandations, chantiers visibles, avis vérifiables.
• Vérifier les assurances (responsabilité civile et décennale) avant de signer, pas après.
• Ne jamais verser un acompte qui couvre déjà un lot entier : payer à l'avancement, par étapes vérifiées.
• Signer un procès-verbal de réception, avec ou sans réserves, avant de considérer le chantier comme fini.
• Respecter la procédure avant de rompre avec une entreprise : mise en demeure écrite, constat, et conseil d'un avocat avant d'agir.

Pour aller plus loin, Out of the Box a consacré deux épisodes au sujet avec Sorel Degboe, fondateur de Monsieur Rénovation : « Immobilier : comment éviter les arnaques travaux » et « Choisir la bonne entreprise de travaux ». Et côté budget, l'article sur la négociation des devis travaux.

« Si tu respectes pas au millimètre près le process, tu es mort les gars. »

Refaire confiance : l'artisan payé 1 000 € par 1 000 €

Après ça, le budget est entamé, et il reste l'autre studio et les parties communes. Elle a peur de retomber sur quelqu'un de mauvaise foi. Elle trouve pourtant un nouvel artisan, et cette fois, elle fait ses devoirs : elle le cherche partout sur Internet. Elle tombe même sur un constat le concernant et le lui envoie. Réponse : c'est un homonyme.

Elle pose ses conditions : pas de 30 % d'un coup. Elle le paie 1 000 € par 1 000 €, au fil de l'avancement. Il accepte, termine le chantier, et la relation devient une vraie collaboration. Il gérera ensuite tous ses autres chantiers, et elle l'aidera même à recruter et à monter son équipe. Elle promet d'en raconter la suite dans un prochain épisode.

C'est la deuxième leçon, plus subtile que la première : après une arnaque, la tentation est de tout faire soi-même ou de ne plus faire confiance à personne. Elle a choisi de faire confiance autrement, avec un cadre.

Novembre : la chaudière fioul qui lâche

Dernier épisode de la saga. Un jour de novembre, elle est au bureau à Paris quand la chaudière collective au fioul de l'immeuble tombe en panne. Huit étudiants sans chauffage ni eau chaude.

Il faut réenclencher la chaudière à la main : elle appelle des gens sur place pour descendre en chaufferie. Puis elle prend une décision de priorité : le budget prévu pour refaire les parties communes part dans le remplacement de la chaudière et du ballon d'eau chaude, en urgence.

Et même là, rien ne se passe comme prévu : l'entreprise chargée du remplacement a un accident sur l'autoroute, tout le matériel est détruit. Les locataires attendent environ un mois avant de retrouver une température correcte. Ils ont été « archi sympas », dit-elle, parce qu'ils voyaient qu'elle faisait ce qu'elle pouvait et qu'elle répondait.

Deux réflexes à retenir. Une chaudière au fioul, aujourd'hui, se budgète dès l'achat : c'est un équipement appelé à disparaître. Et en gestion locative, la réponse compte presque autant que la réparation : « C'est vraiment de répondre à tout le monde. »

Le moment où ça devient réel

Malgré tout ça, il y a un jour où elle regarde son compte et voit que les loyers qui rentrent dépassent la mensualité du crédit. Le business plan fonctionne.

Ça peut paraître évident pour quelqu'un qui en construisait toute la journée. Mais elle insiste sur la différence entre un tableau Excel et son propre compte bancaire. Au bureau, l'argent n'est pas le tien. Là, il l'est.

C'est ce déclic qui la décide : elle va « tout simplement dupliquer l'opération ». Le début, dit-elle, d'une très belle histoire.

« Jouer avec l'argent des autres, c'est toujours plus facile. »

Les vrais chiffres de son premier immeuble

Elle termine l'épisode en donnant les chiffres, de mémoire, parce qu'elle sait que c'est la question qu'on va lui poser :

• Prix affiché : autour de 250 000 à 255 000 €.
• Prix d'achat : environ 203 000 € (elle cite 203 000 et 203 500 €). La négociation globale sur les deux immeubles a profité à celui qu'elle a gardé.
• Frais de notaire en plus.
• Travaux : environ 60 000 €, dont l'électricité complète, entre 13 000 et 15 000 € de mémoire, la peinture, les communs et le chauffage. Tous les logements n'ont pas été refaits intégralement, et elle a fait certains petits travaux elle-même.
• Loyers à l'achat : 27 000 € par an.
• Loyers moins d'un an plus tard : 37 000 € par an. Le passage en meublé, à lui seul, a rapporté environ 10 000 € de loyers annuels en plus, en investissant dans le mobilier.
• Loyers aujourd'hui : environ 41 000 € par an, soit un peu plus de 3 200 € par mois selon les périodes.
• Mensualité de crédit : 1 350 € par mois.
• Cash-flow : plus de 500 € positifs par mois, « mais beaucoup plus de 500 », une fois payées les petites interventions qu'un immeuble de 8 logements demande toujours (un volet qui lâche, ce genre de choses).

Pour donner un ordre de grandeur, et c'est un calcul de la rédaction, pas d'Emeline : avec des frais de notaire estimés autour de 15 000 €, l'opération représente environ 278 000 € tout compris. Avec 41 000 € de loyers annuels, cela donne un rendement brut proche de 15 %. Un rendement brut ne tient compte ni des charges, ni de la taxe foncière, ni de la fiscalité : c'est un indicateur pour comparer, pas ce qui arrive sur le compte. Et ces chiffres sont ceux d'un achat de 2019, à 1,30 %, dans un immeuble acheté sous le prix du marché à un vendeur qui le laissait se dégrader. Ils ne sont pas reproductibles tels quels, mais la méthode, elle, l'est.

Faut-il commencer par un immeuble ?

Après avoir raconté qu'elle a fait une offre sur deux immeubles pour son premier achat, Emeline anticipe la question. Est-ce qu'elle conseille de commencer par un immeuble ? « Pas forcément. »

Ça dépend du profil, de ce qu'on veut, de là où l'on est à l'aise. Un studio seul, un immeuble, une division, une colocation : il y a plein de possibilités. Avant de choisir, il faut se connaître, et regarder sa situation réelle. Sa boussole tient en une phrase.

« Pour commencer, il faut quand même bien dormir la nuit. »

Ce que cette histoire dit d'un premier investissement

Ce qui frappe dans ce récit, c'est le décalage entre le CV et la réalité. Une gérante de fonds qui manie des dossiers à plusieurs dizaines de millions se fait refuser un prêt parce qu'elle est « trop jeune », se fait arnaquer sur des travaux, et passe un mois de novembre à gérer une chaudière à distance. L'expertise ne protège pas des galères. Elle aide à les traverser.

C'est d'ailleurs ce qu'elle dit à la fin de l'épisode : si tu investis dans l'immobilier, tu auras très certainement des galères. Ce qui lui a permis de passer par-dessus, c'est d'avoir une méthode et un process, et de s'y tenir. Négocier sur un ensemble, lister ce qui va et ce qui ne va pas, refuser un risque qu'on ne peut pas mesurer, rénover à chaque départ, remonter les loyers au niveau du marché avec des logements qui le justifient.

Et puis il y a l'autre leçon, celle qui ne se met pas dans un tableau. Ce premier immeuble a changé bien plus qu'un patrimoine. À 26 ans, sans confiance en elle, Emeline Siron a trouvé dans la pierre une façon de se sentir utile. Si tu repousses ton premier pas depuis des mois en attendant d'être prête, son histoire montre qu'on ne l'est jamais vraiment. On avance avec un cadre.

La suite : Horizon 2036, du 26 au 29 octobre 2026

Si Emeline raconte cette histoire maintenant, c'est qu'elle prépare quelque chose qu'elle n'a jamais fait : Horizon 2036, une immersion en ligne gratuite et 100 % féminine, du lundi 26 au jeudi 29 octobre 2026. Quatre lives de 12 h 30 à 13 h 45, pendant la pause déjeuner, avec replays si tu ne peux pas être là.

Le programme suit la même logique que son premier achat : partir de la réalité, puis construire un plan.

• Lundi : d'où tu pars, sans filtre. L'état des lieux de ta situation actuelle.
• Mardi : tu te projettes en 2036 et tu écris, avec tes mots, la vie que tu veux vraiment vivre.
• Mercredi : tes leviers. Immobilier, placements, retraite, gestion de patrimoine, et l'écart à combler entre aujourd'hui et 2036.
• Jeudi : le premier pas. Pas dans dix ans, maintenant.

Elle sera accompagnée de deux investisseuses de son équipe, dont Victoria, qui détient plus de 20 appartements dans l'Essonne et le Val-de-Marne, pour répondre aux questions. Workbooks, audios de motivation et groupe d'entraide WhatsApp sont inclus. L'inscription gratuite à Horizon 2036 est ici. Et si une amie te répète depuis des années qu'« un jour, elle investira », c'est peut-être le moment de lui envoyer le lien.

Le récit complet, avec la voix d'Emeline et tous les détails, est dans l'épisode « Mon premier immeuble : de 27 000 à 41 000 € de loyers », en vidéo sur YouTube et sur toutes les plateformes d'écoute.